chapter 01
도심의 구주택 재건축 사례
- 경매 한방으로 금맥을 캐다

많은 사람이 지금 이 순간에도 로또복권을 산다. 필자도 가끔 복권방이 보이면 한 장씩 사서 지갑 속에 넣어두면서 일순간 마음의 풍요를 느껴보기도 한다.

로또 복권과 토지 경매의 차이라면 로또 복권은 내가 준비할 수 있는 것이 아무것도 없이 막연한 요행만을 바라고 그저 기다리고만 있을 뿐이고, 토지 경매는 아는 만큼 자신의 경험지수에 따라 그 성패가 좌우되는 진실이 통하는 곳이다.

꾸준한 준비와 노력을 기울이면서 때를 기다리는 토지 경매는 부동산의 다른 어떤 분야보다도 대박의 성공확률을 높일 수 있다고 생각한다.

필자와 잘 아는 지인 중에는 준비와 노력을 기울이는 분들이 꽤 있는 편이다. 그런 분들은 결코 요행을 바라는 식의 마인드는 찾아볼 수가 없다. 오랫동안 꾸준히 준비를 해 온 실력자들
의 공통점이다.

이 시점에서 필자가 독자들에게 간곡히 한마디 한다면, 토지경매가 수익이 크다는 이야기를 믿고 단기간 배워서 수익을 실현할 수 있는 일반 경매와 마찬가지로 토지 경매에서도 단기간에 승부를 얻으려는 생각은 버리라는 것이다.

물론 단기투자방식으로 수익을 올릴 수 있는 물건들이 있다. 그러나 경험이 쌓이지 않는 투자자에게는 그런 물건이 보이지 않는다. 때문에 초기에는 단기 수익 실현에 대한 기대는 버리는 것이 좋겠다.

적은 수익을 올릴 수 있는 분야일지라도 가벼운 마음으로 그 분야에서 꾸준한 투자수익을 올리면서, 틈틈이 토지에 관심을 갖고 내공을 쌓아 나간다면 반드시 성공할 수 있을 것이다.

토지 경매는 단순히 수익률 몇 퍼센트인가의 차원이 아니다. ‘잘 되겠지’라는 요행의 마음으로 토지 시장을 두드리기에는 너무 그 벽이 높다. 거듭되는 잔소리 같지만, 꾸준히 준비된 토지 경매 투자자로서 이 시장을 노크한다면 그는 분명 대박의 기회를 만날 수 있다. 가벼운 마음으로 경매로 나왔던 물건을 살펴보자.

토지면적에 비해 건축물의 면적이 상당히 과소하게 지어진 20년이 넘은 주택이다. 대항력 있는 선순위 세입자라든지 제시 외 건물 현황 등에 관한 이야기는 생략하고 토지에 관한 이야기만 해보자. 감정가격에는 대지가격이 대부분을 차지하고 낡은 주택가격은 거의 평가되지 않았다. 매매사례가 많지 않은 이런 지역에서의 감정가격은 오로지 참고만 하고 철저하게 현장조사를 실시하는 것이 바람직하다.

이런 물건의 경우는 실수요자가 이렇게 낡은 주택을 낙찰받아 생활한다는 차원에서 접근을 하는 것은 바람직하지 않아 보인다. 오히려 주택에 대한 감정가격보다는 철거에 소요되는 비용을 감안하는 것이 현명할 것이다. 철거와 신축개념으로 시장조사를 해서 매각 가능한 형태의 주택규모와 가격을 판단해낼 수 있다면 훌륭한 물건이 될 수 있는 것이다.

주택면적에 비해 불법으로 지어놓은 건축물이 더 많아 보인다. 무슨 상관이랴. 철거에 관한 비용이 문제일 뿐.

세부적인 시장조사는 반드시 필요로 하겠지만, 경전철이 가까운 곳에 있고, 용인시청, 그리고 시청 맞은편에 역삼도시개발구역이 지정되어 진행되고 있다. 향후 도시화로 인해 발전될 가능성이 짙어 보이는 곳이다.

세부적인 필지의 형상을 본다면, 남서향 방향으로 도로를 두고 있고 동북쪽으로 자연녹지인 임야를 뒤쪽으로 두고 있다. 인근 지역은 전체적으로 노후화되고 있는 편으로 판단되지만 시
간을 두면서 점차 정비될 것으로 판단된다.

<b>머리말</b><br/><br/> 누구나 좋다고 이야기하는 토지는 가격이 비싸서 흠이고, 아무도 거들떠보지 않는 토지에서 오히려 대박의 기회를 잡을 수 있기도 하고, 도로가 없는 토지를 개과천선시켜서 뛰어난 가치를 지닌 토지로 승화시키기도 하고, 멀쩡한 도로 옆에 붙어있는 토지가 맹지나 다름없는 토지가 되기도 하고, 전문가의 추천을 받아 매수한 토지가 오히려 역효과를 나타내기도 하는 등 필자가 거쳐 왔던 수많은 토지 투자 관련 사연들을 돌이켜 보면 토지 분야에 오래 몸담아 왔던 필자로서는 어떤 방법으로든지 최소한의 실무 기본서는 필요하겠다는 생각이 들었다.<br/><br/> 부동산업에 종사하는 많은 사람들이 토지분야는 어렵다고들 한다. 장기적인 투자를 해야 하고, 투자금액이 크고, 세금도 복잡하다고들 한다.<br/><br/> 필자도 두말없이 흔쾌히 동의한다. 부동산업계에 종사하시는 분들이 그리 생각하신다면 일반인들에게는 더더욱 어려울 것이다.<br/><br/> 그러나 단기수익 투자물건도 얼마든지 찾을 수 있고, 소액투자 물건도 많고, 너무 쉽게 매각이 되기도 하고, 양도세를 낼 필요가 없기도 하고, 상상하지 못할 정도의 투자수익을 안겨주는 물건들도 얼마든지 있는 사실은 어떻게 해석할 것인가. 이것이 토지의 매력이기도 하다. 투자의 고정관념을 버리는 것이 무엇보다도 중요하지 않을까.