2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 기재되어 있지 않더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉 감면을 받기 위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 자녀를 주민등록상 분가시킨다고 해도 감면 혜택은 주지 않는다. 또한 30세 미만의 자녀는 결혼을 하지 않는 한 소득이 있더라도 분리세대로 인정받지 못한다는 점에 유의해야 한다. 하지만 60세 이상의 직계존속 또는 60세 이상은 아니지만 국가유공자이면서 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계인은 비록 주민등록이 부모와 함께 되어 있어도 세대가 분리된 것으로 본다. --- 1장 중에서



종합부동산세를 면세받으려면 합산배제신고는 필수다. 합산배제신고를 하려면 우선 임대사업자로 등록했는지부터 확인해야 한다. 건설 임대주택이나 매입 임대주택, 미임대건설 임대주택의 경우 과세 기준일인 6월 1일까지 구청에 건설임대사업자 또는 매입임대사업자로 등록하고 세무서에 주택임대사업자(면세)로 등록 신청을 해야 한다. 기존의 주택임대사업자가 우대 혜택을 받으려면 2005년 1월 5일 이전에 구청에 임대사업자등록이 되어 있어야 한다. 또한 과세 기준일인 6월 1일까지는 세무서에도 사업자등록을 해야 면세 혜택을 볼 수 있다. 다가구주택은 이미 언급한 것처럼 한 채의 건물만으로 구청에 임대사업자등록이 되지 않기 때문에 최소한 과세 기준일 전까지 세무서에 사업자등록을 해야 한다. --- 2장 중에서

그렇다면 법에서 양도소득세 비과세 여부를 정하는 요건에는 어떤 것이 있을까? 이를 5가지로 정리해봤다.
첫째, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주자인 상태에서 주택을 취득해야 한다. 즉 출국 전에 주택을 취득해야 일차적인 요건을 갖추는 것이다. 따라서 출국 후에는 비거주자의 신분이기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다. 다만 분양 계약을 하고 출국을 한 경우, 또는 출국 이후에 재개발·재건축이 완료된 경우에는 거주자 상태에서 취득한 것으로 본다. 둘째, 한 채의 주택만을 보유한 상태에서 출국하고, 주택을 양도할 때도 한 채만 가지고 있는 상태에서 양도해야 한다. 따라서 주택을 두 채 보유한 상태에서 출국 후 양도하는 경우에는 두 채 모두 양도소득세를 과세한다. --- 3장 중에서

하지만 부동산을 부모 자식 간에 증여하고, 5년 이내에 양도할 경우 이러한 과정은 무시된다. 이때에는 이월과세라고 해서 양도소득을 산정할 때 증여받은 가액은 무시하고 당초 증여자가 취득한 가액을 취득가액으로 보고 매매차익을 산정한다. 그리고 증여 당시에 부담한 증여세는 필요경비로 공제해준다. 결과적으로 정상적인 경우 양도가액 3억 원에서 취득가액 2억 원을 제외해 세액을 계산하며, 대략 2천만 원 정도의 양도소득세가 발생한다. 하지만 5년 이내에 양도할 경우에는 당초 부친이 취득한 5천만 원을 취득가액으로 보기 때문에 장기보유특별공제(부친이 취득한 시점부터 기산함)를 적용한다고 하더라도 4천만 원이 넘는 세금을 부담해야 한다. --- 3장 중에서

증여받는 재산의 가액이 확인되면 그 증여재산가액에서 채무를 차감해 순수하게 증여받은 금액이 얼마인지를 계산한다. 여기서 채무는 증여받은 재산에 담보된 채무를 말하는데, 대표적인 사례로는 담보대출이 있는 아파트를 타인으로부터 증여받는 것을 꼽을 수 있다. 이러한 아파트를 증여받으면 아파트의 가액이 증여받은 가액이 되지만, 담보대출 승계분은 증여받은 사람이 나중에 갚아야 할 금액이므로 순수하게 증여받은 금액은 아파트가액에서 담보대출을 차감한 금액으로 보아야 할 것이다. 따라서 증여가액에서 채무승계분을 차감해 증여세의 과세기준액(세법에서는 이를 ‘증여세 과세가액’이라 부른다)을 계산한다. --- 4장 중에서

이렇게 부동산을 증여하면서 해당 부동산에 담보된 채무를 같이 승계시키면 증여가액에서 채무를 차감해 증여세 과세가액을 계산한다. 결국 승계하는 채무금액만큼 증여세 과세가액이 줄어들기 때문에 증여세 부담을 감소시킬 수 있다. 하지만 이러한 채무 승계분은 사실상 유상으로 양도한 것과 다름이 없다. 채무금액만큼 금전을 받은 것과 동일한 결과를 가져오기 때문이다. 즉 유상 양도에 대해서는 양도소득세가 과세되므로 채무 승계분에 대해서는 증여세가 아닌 양도소득세가 과세되는 것이다. 결국 부담부증여란 일방적으로 증여세를 감소시키는 것이 아니라 채무 부분에 대한 세금을 증여세에서 양도소득세로 전환시키는 효과가 있는 셈이다. --- 4장 중에서

상속세의 과세표준은 상속재산에서 상속공제를 차감해 계산하기 때문에 상속공제 또한 상속세를 결정짓는 중요한 요소가 된다. 상속공제는 피상속인 또는 상속인의 상황과 관계없이 무조건 공제해주는 기초공제(2억 원)와 피상속인의 가족사항에 따라 결정되는 기타인적공제, 그리고 배우자공제로 구성되어 있다. 여기서 기초공제와 기타인적공제의 합계액이 5억 원을 넘지 않으면 일괄공제(5억 원)를 선택할 수 있다. 기초공제, 기타인적공제 또는 일괄공제는 상속개시와 함께 확정되는 금액이라 볼 수 있으나 배우자공제는 상속재산을 어떻게 분배받느냐에 따라 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 공제금액이 달라진다. 따라서 배우자에 대한 재산분배는 매우 중요하다.

<B>복잡하고 어려운 부동산 세금, 이 책 한 권이면 걱정 끝!</B><br/><br/>최근에는 빈틈없는 재산관리의 중요성이 그 어느 때보다 강조되고 있으며, 방어적 재산관리에 있어 가장 중요한 테마는 역시나 세금이다. 특히 부동산은 취득, 보유, 양도, 증여, 상속의 단계별로 세금 문제가 발생하기 때문에 일반인들도 기본적인 절세지식과 절세마인드를 가지고 있어야 불필요한 세금을 줄일 수 있다. 한마디로 세금 감면 혜택이 쏟아져도 이에 대해 알지 못하면 그만이며, 어떻게 부동산을 구입하고, 보유하다 처분해야 경제적 손실 없이 절세할 수 있는지를 알아야 합법적으로 세금을 줄일 수 있다. 부동산 거래에서는 세율 1%에 따라 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 세액이 달라지기 때문이다.<br/>이 책에는 현재 세무사로 활동중이며, 양도·상속·증여와 같은 재산관리시 절세 방법에서부터 재개발·재건축, 세무회계까지 다양하고 폭넓은 세무 상담 경력을 가진 두 저자의 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 거래와 관련된 실제 사례들을 바탕으로 ‘어떻게 하면 세금 부담을 줄일 수 있는지’에 대해 쉽고 자세하게 설명하고 있어 일반투자자라도 이 책을 읽는 것만으로도 부동산 세금에 관한 고민이 해결될 것이다. 아직도 절세와 탈세의 개념을 구분하지 못한 채 부동산 세금 때문에 애태우거나, 세금 문제는 일부 사람들에게만 해당된다고 생각한다면 항상 곁에 두고 참고해야 할 책이다.<br/><br/><B>풍부한 사례와 자세한 해설을 담은 부동산 절세 가이드!</B><br/><br/>이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장에서는 부동산 취득시 절세할 수 있는 방법에 대해 살펴봤다. 취득세·등록세를 감면받는 방법과 언제 살 것인지, 공동명의가 유리한지 아니면 단독명의가 유리한지, 자녀 명의로 취득해도 되는지 등 ‘어떻게 취득할지’에 대한 해답을 제시하고 있다. 2장에서는 부동산 보유시 알아야 하는 절세지식을 설명하고 있다. 부동산을 보유하면 기본적으로 내야 하는 재산세의 개념과 세율, 납부 기한에 대해 살펴봤으며, 종합부동산세를 안 내려면 어떤 요건을 갖추어야 하는지 알아봤다. 또한 상가나 주택을 임대할 경우 명의자에 따라 세율이 어떻게 달리 적용되는지 살펴봤다.<br/>3장에서는 세금 관련 문제가 가장 많이 발생하는 양도시 필요한 절세 전략에 대해 알아봤다. 거액의 양도소득세를 비과세받는 방법, 양도 시기나 사실 판단에 대한 사항을 적절히 활용해 양도소득세를 줄이는 방법 등에 대해 분석했다. 또한 이민이나 해외 파견을 가는 경우, 자녀에게 양도하는 경우, 비사업용 토지가 중과세되는 경우 등 각종 양도소득세와 관련해 받을 수 있는 혜택은 무엇인지에 대해서도 상세하게 짚어봤다. 4장에서는 증여시 알아야 할 절세지식에 대해 다루었다. 증여재산가액의 산정 방법에 대해 살펴보고, 증여받는 사람이 누구인지 또는 부동산의 종류에 따라 달라지는 혜택들을 요목조목 짚어봤다. 또한 분납·연납 등 증여세 납부의 다양한 방법을 소개했다. 5장에서는 상속시 큰 이득이 되는 절세 방법에는 무엇이 있는지 살펴봤다. 잘 활용하면 다른 세금까지 줄일 수 있는 상속공제에 대해 설명했으며, 특히 상속공제액이 큰 배우자공제의 법적상속분과 혜택에 대해 자세히 다루었다. 또한 상속세 납부 계획이 필요한 이유와 안정적인 납부를 위해 종신보험을 어떻게 활용할지에 대해서도 알아봤다.

이제 세금은 부자들만의 관심사가 아니다. 최근에는 빈틈없는 재산관리의 중요성이 그 어느 때보다 강조되고 있으며, 절세는 풍요로운 인생설계를 위한 초석이다. 특히 부동산은 취득·보유·양도·증여·상속 각각의 단계별로 세금 문제가 발생하기 때문에 일반인들도 기본적인 절세지식과 절세마인드를 가지고 있어야 불필요한 세금을 줄일 수 있다. 이 책은 어떻게 부동산을 구입하고, 보유하다 처분해야 경제적 손실 없이 절세할 수 있는지 그 노하우를 잘 설명해주고 있어 부동산투자에 관심 있는 모든 이들에게 훌륭한 멘토가 되어줄 것이다.
박정우 (연세대학교 법무대학원 조세법 주임교수)

야망의 함정(The Firm)이란 영화를 보면 세무전문 변호사인 주인공이 새로 발효되는 세법 관련 세미나에 참석해 어떻게 하면 합법의 테두리 안에서 고객에게 유리한 입장에 설 수 있는지를 고민하는 장면이 나온다. 이 책을 보며 그 장면이 연상되었다. 부동산 거래와 관련한 실제 사례들을 바탕으로 ‘어떻게 하면 세금 부담을 줄일 수 있는지’에 대해 쉽고 자세히 설명하기 위해 노력한 흔적이 보이기 때문이다. 그동안 저자가 방송에서 보여줬던 풍부한 실제 사례와 명쾌한 해설이 그대로 배어나오는 근래 접하기 어려운 절세 노하우 사례집이다.
김병길 (이데일리TV 보도제작부장)

부동산 대책이 빈번해지면서 부동산 세제도 복잡다단해졌다. 세금을 줄이려면 세제에 주목할 필요가 있다. 부동산 거래에서는 세율 1%에 따라 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 세액이 달라지기 때문이다. 세금 감면 혜택이 쏟아져도 이에 대해 알지 못하면 그만이다. 이 책에는 세무사로 활동중이며 부동산 세금을 절세하는 방법을 갈고 닦은 두 저자의 노하우가 고스란히 담겨 있어 부동산 세금 때문에 고민하는 많은 사람들의 세테크 길잡이가 되기에 충분하다.
박성원 ((주)위드에프피 대표이사)

우리나라 부동산투자자들은 거래차익이나 임대수익만을 중시하는 반면, 절세로 새나가는 돈을 아끼는 것에는 소홀한 경향이 있다. 하지만 부동산 경기가 어떻게 변할지 모르는 상황일 때에는 절세를 통해 순수익을 높이는 것이 현명하다. 아직도 절세와 탈세의 개념을 구분하지 못한 채 부동산 세금 때문에 애태우거나, 세금 문제는 일부 사람들에게만 해당된다고 생각한다면 이 책만은 반드시 읽어두자.
홍영진 ((주)위드에프피 성공재무설계연구소장)

애써 투자해 번 돈을 세금으로 내고 싶은 사람은 단 한 명도 없을 것이다. 부부 공동명의로 하면 세금을 적게 낼 수 있는지, 집값이 올랐는데 종합부동산세를 내야 하는지 등 부동산 세금에 관해 듣는 고민들을 적어보면 끝도 없다. 그만큼 많은 사람들이 세금에 민감하지만 한편으로는 잘 알지 못한다는 증거다. 이 책은 가장 확실하게 수익을 관리할 수 있는 부동산 절세지식에 초점을 맞추고 있어 투자자라면 항상 곁에 두고 참고해야 한다.
송선옥 (머니투데이 기자)