노후화된 주택가에 기반시설부터 다시 놓이는 대단지의 아파트가 건립되고, 학교가 새로지어져 그곳이 중산층 이상의 자녀들이 다니는 학군으로 변하게 되면 아파트값은 어떻게 될까? 현재 서울의 각구에는 한두 곳의 뉴타운이나 재정비촉진지구가 지정되어 있다. 뉴타운사업의 진행되어 아파트가 세워진다면 각 구에서 가장 비싼 아파트는 당연히 대단지의 뉴타운 아파트가 될 것이다. 은평구 수색동?증산동이 있는 수색증산지구의 아파트는 마포구 상암동에 있는 월드컵아파트의 가격을 넘어설 것이라는 기대를 받는 곳이다. 또한 동작구의 흑석지구는 서초구 반포 래미안이나 반포 자이 시세의 70% 이상이 될 것으로 예상된다. 고가로 형성이 되었을 때 35평형이 7억~7억 5천만 원 정도였던 문래동 자이보다 더 높은 시세를 보일 것으로 예상되는 신길지구와 영등포지구도 있다.---1장 중에서

뉴타운이 형성되기 전과 형성되고 난 후의 주거환경은 엄청난 차이가 있다. 또한 뉴타운이 형성되기 전에 분양한 아파트분양가와 아파트가 들어서기 시작하고 뉴타운의 모습이 갖춰진 후의 아파트시세 또한 큰 차이가 있을 것이다. 아파트분양가는 주변 시세에 맞춰 분양이 될 만한 가격으로 정해지기 때문에 뉴타운에서 선분양하는 아파트의 분양가는 뉴타운 형성 후의 기대 시세보다 많이 낮을 수밖에 없다. 하지만 분양한 뒤 2~3년 후 아파트들이 하나씩 들어서고 그 모습이 완성되면 기대 시세만큼 올라갈 것이다. 길음뉴타운 래미안 30평대가 6억 원을 넘었었다. 뉴타운이 아니고서야 길음동 30평대 아파트가 6억 원을 넘긴다는 것을 누가 생각이나 하겠는가.---2장 중에서

이제부터 도로가 왜 좋은지 잘 이해해야 한다. 일단 좋은 물건이라 하면 싼 물건을 말한다. 도로라도 비싸게 나오면 좋은 물건이 아닐 것이다. 그런데 일반적으로는 필자가 다음카페에 올렸던 물건들만큼은 아니더라도 일반 매물들보다는 시세가 많이 낮게 나올 것이다. “재개발 투자에서 시유지 무허가는 바가지다”라고 할 정도로 고평가가 되어 있는데, 도로는 아직까지 매도인들이 어떻게 평가되고 있는지 정확히 모르고 있다. 중개업소도 마찬가지이다. 많은 중개업소들이 관리처분되는 재개발지역에서의 경험이 없어 도로의 평가가 어떻게 나오는지 잘 모르다 보니 싼 물건들이 나오는 것이다.---3장 중에서

투자의 측면에서 보면 이 시기에는 권리가액, 분양가 등 모든 불확실성이 제거된 상태이므로 미래가치만을 따져 매수해야 한다. 토지 및 건축물의 평가가 나온 시점부터는 매매를 할 때 ‘대지 몇 평에 평당 얼마’ 같은 식으로 거래하지 않는다. 권리가액에 당시 프리미엄시세를 더해 매매가격을 정한다. 즉 아파트 한 채를 사는 데 총 투자되는 금액이 정확하게 나오는 것이다. 반대로 생각하면 시세가 고평가되어 있는 물건은 평가 및 권리가액이 나오기 전에 매도해야 하고, 저평가되어 있는 물건은 그 이후에 매도해야 제 가격을 다 받을 수 있다. 또한 매수를 고려한다면 반대로 행동을 취하면 될 것이다.---4장 중에서

재개발사업에서 조합의 수익이 100억 원이라고 하면 이 금액을 조합원들끼리 공평하게 나눠가져야 한다. 누구는 큰 땅을 내놨고, 누구는 작은 땅을 내놨는데 똑같이 나눠가질 수는 없는 것 아닌가. 그렇다면 수익을 어떻게 나눠야 할까? 결론부터 말하면 지분대로 수익을 가져간다고 보면 된다. 많이 투자한 사람은 많이 가져가고, 적게 투자한 사람은 적게 가져간다. 쉽게 말해 얼마만큼 투자했느냐를 따지는 것이 감정평가이다. 감정평가를 해 투자한 지분(토지 등의 감정평가액)을 계산하고, 거기에 비례율을 곱해 배정수익을 결정하는 것이다. 비례율을 구하는 공식은 다음과 같다(대부분의 사업장에서 100% 근사치에 정해진다).---5장 중에서

노량진재정비촉진지구는 총면적 23만 평 규모에 여의도와 용산업무지구의 배후지역으로서 최적의 입지조건을 갖추고 있다. 구역에 따라 한강 조망이 가능할 뿐만 아니라 교통 여건이 상당히 좋다. 올림픽대로와 강변북로의 진출입이 용이하고, 1·7·9호선의 트리플 역세권으로 1호선은 용산을 지나 서울 북부 도심을 관통하고, 7호선과 9호선은 강남과 연결되는 노선이다. 또한 장승배기역부터 시작해 여의도, 신촌을 거쳐 새절역까지 연결되는 경전철이 예정되어 있는데 이 경전철은 환승역만 6곳이 넘는다. 이 4개의 전철과 경전철 노선은 앞으로 노량진지구가 개발되어 모습을 갖추어 가면 엄청난 수요를 불러올 것으로 보인다.---6장 중에서

재개발에 투자할 때 수익을 낼 수 있는 아파트시세는 30평대를 기준으로 5억~6억 원 정도로, 그 정도면 충분히 만족할 만한 수익률을 낼 수 있다. 비싼 지역의 재개발지분의 시세는 주변 아파트시세에 대비해 형성되어 있으므로 그만큼 프리미엄이 많이 붙어 있다는 것이고, 투자되는 금액도 그만큼 더 커진다. 쉽게 말해 비싼 지역은 큰 금액을 투자해 많이 남기는 것이고, 싼 지역은 적은 금액을 투자해 적게 남기는 것이다. 1억~2억 원 정도의 소액투자자들은 굳이 금액에 맞는 물건을 찾기도 쉽지 않은 지역을 보며 시간을 낭비할 필요가 없다. 조금만 눈을 낮추고 투자되는 금액 대비 수익률을 따져 충분히 만족할 만하면 투자하면 되는 것이다.---8장 중에서

재개발사업이 진행됨에 따라 조합원 주택의 형태는 ‘주택 → 입주권 → 아파트’의 순서로 바뀐다. 여기에서는 주택에서 입주권으로 넘어가는 시점과 입주권에서 아파트로 넘어가는 시점을 정확히 알아야 한다. 먼저 주택에서 입주권으로 넘어가는 시점은 관리처분계획인가일 기준이다. 입주권에서 아파트로 넘어가는 시점은 아파트가 완공된 후 사용검사필증 교부일(임시사용승인일 포함)과 사실상의 사용일(입주일) 중 빠른 날이 기준이 된다. 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함된다. 예를 들어 비과세 요건을 갖춘 주택 한 채와 입주권 하나를 소유하고 있을 경우 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 입주권이 없다면 비과세로 적용되어 양도세를 내지 않아도 되지만, 입주권을 가지고 있다면 주택 수로 간주하기 때문에 2주택으로 보아 비과세 혜택을 받지 못한다.---9장 중에서

재개발구역 조합원이라고 모두 아파트를 배정받는 것은 아니다. 조합원들 중에는 현금 청산되는 조합원도 있고, 분양자격이 되어 아파트를 분양받는 조합원도 있다. 따라서 분양을 받고자 한다면 분양자격에 대해 알아두어야 한다. 토지를 포함한 주택이나 다세대주택 등의 소유와 같은 일반적인 경우는 당연히 분양자격에 해당되는 것이니 제외하고, 그 외의 것들만 알아보자. 여기서는 서울시 조례만 볼 예정이다. 타 지역의 경우에는 부분적으로 조금씩 다를 수 있으나 전체적인 맥락은 서울시 조례와 비슷하니 각 지역의 조례도 참고하자. 조례에서 건축조례 제25조제1호의 규모는 주거지일 경우에는 90㎡(27.225평)이다. 풀어쓰면 90㎡ 이상인 토지는 유주택자도 분양자격이 되고, 30㎡ 이상부터 90㎡ 미만의 토지만을 소유하고 있는 경우에는 세대원 전원이 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자격을 유지해야만 분양자격이 된다.

<b>아무도 가르쳐주지 않는 재개발·뉴타운 투자의 비밀!</b><br/><br/>재개발·뉴타운 투자에 대한 가장 현실적이고 올바른 행동 전략을 명쾌하게 제시하는 투자 지침서다. 일반 아파트 투자에 비해 재개발·뉴타운 투자는 참 어렵다. 용어가 어려운 것은 물론이고 무엇을 사고 어떻게 해야 아파트 입주권을 받을 수 있는지, 얼마의 부담금을 내야 하는지 등 궁금한 점 투성이다. 하지만 이 책은 초보투자자가 어려움 없이 재개발·뉴타운에 대해 이해할 수 있도록 실제 사례를 들어 차근차근 설명하고 있으며, 전문가들도 쉽게 해내지 못하는 재개발 매물에 대한 권리분석과 투자수익 예측법 등을 담고 있어 누구나 안전하고 유익하게 투자할 수 있도록 도와준다. <br/>재개발·뉴타운 투자자들이 가장 많이 찾는 다음카페에서 필명인 ‘태평’으로 더 알려져 있는 저자는 부동산투자를 시작하며 그 정보를 공유하기 시작했는데, 그 투자법은 이제 부동산 투자자들에게 일반화될 정도로 인정받고 있다. 이런 저자가 실제 부동산 투자시 궁금하고 부딪치는 문제들에 대한 해답을 정리하고 실전 투자 감각을 익히도록 조목조목 담아놓았기에 더이상 정보를 찾기 위해 헤맬 필요 없이 이 책 한 권을 숙지하는 것만으로도 재개발·뉴타운 투자에 성공할 수 있다. 특히 다른 책들과 달리 재개발 절차와 관련 법조문을 조목조목 담고 있어 많은 투자자들에게 나침반 역할을 할 것이다.<br/><br/><b>실전에 필요한 핵심만 담은 재개발·뉴타운 투자 지침서!</b><br/><br/>총 10장으로 구성되어 있는 이 책은 재개발·뉴타운 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 것들로만 채워져 있다. 1장에서는 재개발·뉴타운 투자란 무엇인지 개략적으로 살펴보고, 재개발·뉴타운 투자에서의 수익 구조와 예상 수익, 투자 기간을 예측하는 방법을 일러준다. 2장에서는 재개발·뉴타운 투자를 할 때 정확히 따져봐야 할 것들을 제시하고 있다. 기본계획이 잡혀 있고 사업성이 좋은 곳을 살펴보는 눈도 중요하지만, 성공 투자를 위해서는 수익률과 분양조건도 정확히 알고 있어야 한다. 3장에서는 저자가 현장에서 갈고닦은 투자 노하우를 공개한다. 사업성이 좋지 않아도 투자수익을 낼 수 있는 방법과 도로 투자와 도로 물건의 투자 노하우, 좋은 물건을 잡는 방법이 담겨 있다. 4장에서는 재개발사업의 진행 절차를 알려준다. <br/>5장에서는 가장 많은 관심을 갖고 있는 감정평가와 권리가액을 예상하는 방법을 익힐 수 있다. 6장에서는 신길, 노량진, 흑석 등 투자자라면 누구나 궁금해하는 재개발·뉴타운 지역을 분석하고 그 중 투자 유망한 지역이 어느 곳인지도 전망해본다. 7장에서는 실제 현장에 매물로 나와 있는 물건의 수익성을 분석하고, 8장에서는 실제 매입한 물건들의 사례를 통해 수익분석을 해보며 투자에 대한 감을 익힐 수 있다. 9장에서는 재개발·뉴타운 투자 관련 세금에 대해 정확히 알고 절약할 수 있도록 세금의 맥을 짚어본다. 마지막으로 10장에서는 분양자격에 관한 실제 상담사례와 무허가건축물, 상가의 분양자격 등 재개발 조합원의 분양자격 6가지에 대해 정리했다.<br/><br/>이 책은 재개발·뉴타운 투자자들을 위한 요람이다. 저자는 누구나 안전하고 유익하게 투자할 수 있도록 그동안 축적한 노하우를 바탕으로 재개발·뉴타운 투자에 관한 다양한 내용과 현장감이 살아 있는 사례를 설명하고 있다. 특히 다른 책들과 달리 재개발 절차와 관련 법조문을 조목조목 담고 있어 많은 투자자들에게 나침반 역할을 하리라 본다. <br/>손종기_흑석뉴타운 센터공인중개사 대표<br/><br/>일반 아파트 투자에 비해 재개발·뉴타운 투자는 참 어렵다. 용어가 어려운 것은 물론이고 무엇을 사고 어떻게 해야 아파트 입주권을 받을 수 있는지, 얼마의 부담금을 내야 하는지 등 궁금한 것 투성이다. 하지만 이 책은 초보투자자가 어려움 없이 재개발·뉴타운에 대해 이해할 수 있도록 차근차근 설명하고 있으며, 재개발 전문가들도 쉽게 해내지 못하는 재개발 매물에 대한 권리분석과 투자수익 예측법 등을 담고 있어 재개발·뉴타운 투자 입문자들에게 권하고 싶다. <br/>강영훈_투자컨설턴트 네이버 카페 ‘붇옹산의 부동산 스터디’ 운영자<br/><br/>재개발·뉴타운 투자에 관한 최고의 책이며, 저자가 그동안 보인 노력과 결실에 찬사를 보낸다. 그래서 일반 투자자뿐만 아니라 현업에 종사하고 있는 공인중개사들이 더욱 챙겨봐야 할 책이 아닐까 싶다. 재개발·뉴타운 투자에 대한 모든 것이 담겨 있으니 더이상 정보를 찾기 위해 헤맬 필요 없이 이 책 한 권만으로도 재개발·뉴타운 투자에 성공할 수 있을 것이다. <br/>안재용_(주)이지에셋 대표이사<br/><br/>부동산 관련 서적의 블루오션과 같은 책이라 할 수 있다. 시중에 많은 부동산 관련 서적이 판매되고 있지만 기존의 틀에서 벗어나 새로운 프레임으로 접근한 것이 돋보인다. 또한 이 책은 초보자들이 어렵게만 느끼던 부동산 관련 정보에 쉽게 접근하면서도 전문적인 지식까지 함께 전달할 수 있다는 사실을 보여주기까지 한다. <br/>강동수_교보문고 과장<br/><br/>재개발과 처음 인연을 맺으며 태평이라는 사람과 만난 지 5년이 되었다. 주위 사람마저도 함께 뜨거워질 수밖에 없는 열정, 그리고 새삼 감탄하게 하는 그의 박학다식함을 보며 이번 출간은 어쩌면 당연한 수순이 아니었나 싶다. 재개발·뉴타운 투자에 관심 있는 사람이라면 저자의 풍부한 지식과 투자 현장에 대한 정보가 함께 잘 녹아 있는 이 책을 통해 확실한 투자 전략을 세우기를 바란다.<br/>박현화_성남재개발 온나라공인중개사 대표, 성남 재개발·재건축 투자모임 카페지기<br/><br/>재개발·뉴타운 사업은 회색의 좁고 불편한 주거지역, 빛바랜 흑백사진 속 풍경들을 아이와 함께 걷고 싶은 작은 신도시로 다시 태어나게끔 한다. 그렇지만 장밋빛 결과물처럼 재개발·뉴타운 투자의 수익성도 모두 장밋빛인 것은 아니기에 치밀하게 옥석을 가려내야 하며, 그래서 성공의 열매는 더 달콤한지도 모르겠다. 재개발·뉴타운 투자에 성공하고 싶은 사람이라면 이 책을 놓치지 말아야 할 것이다. <br/>김경만_(주)멘토랜드 대표, 『부동산 경매비법』의 저자