부동산 폭락설의 근거는 크게 2가지다. 제2의 IMF가 온다는 ‘경제위기론’과 현재 부동산가격이 너무 높아서 더이상 오르기 힘들다는 ‘고평가론’이다. 우선 경제위기론은 내수와 글로벌경제의 침체, 미국의 트럼프 시대와 맞물려 미국 금리인상과 브렉시트(Brexit, 영국의 EU 탈퇴)로 인한 글로벌경제 불확실성을 근거로 제시한다. 이로 인해 외국자본 이탈 우려, 내수경기 둔화, 수출경쟁력 약화 등으로 우리나라 경제에 위기가 온다는 것이다. 도널드 트럼프의 대통령 당선 때문에 불확실성이 커졌고, 금리인상 역시 이미 진행중이지만 미국의 시스템이 대통령 한 사람의 힘만으로 움직이는 것은 아니다. 미국의 금리인상 역시 과거의 금리인상 때처럼 단기간에 급박하게 올리기에는 현실적인 어려움이 많아서 시간을 두고 상황을 보면서 점진적으로 인상될 예정이다. 미국을 제외한 다른 세계 각국이 경제 살리기에 집중하고 있기 때문에 미국의 금리인상이 진행되어도 한국은행이 바로 금리를 인상하기는 어렵고, 오히려 경제 살리기에 더 집중해야 하는 상황이다. --- p.23

부동산정책은 부동산시장의 흐름을 읽을 수 있는 중요한 단서가 된다. 정부는 부동산시장이 지나치게 과열되거나 냉각되어 조치가 필요할 때 부동산대책을 발표한다. 주먹구구식으로 대충 발표하는 것이 아니라 부동산시장의 흐름을 모니터링하다가 문제가 있다고 판단되면 각종 통계자료와 시장전문가들의 의견을 수렴해 담당자들이 대책을 만들어 발표하는 것이다. 다시 말해서 정부가 발표하는 부동산대책의 내용을 면밀히 살펴보면 부동산시장에서 문제가 되는 부분이 무엇인지 추정할 수 있다. 11·3 대책같이 과열지역 청약 규제가 발표되었다면 일부 지역 청약시장이 과열되었다는 것이고, 중도금 대출 규제가 발표되었다면 분양시장이 과열되었다는 뜻이며, 재건축 규제가 나오면 재건축 아파트시장이 과열되었다는 의미다. 정부가 규제를 한다는 것은 과열을 식히겠다는 뜻이고, 과열은 벌집순환모형에서 보았듯이 부동산시장이 상승기라는 뜻이다. 반대로 규제를 푼다는 것은 지나치게 얼어붙은 아파트시장에 온기를 불어놓겠다는 것이고, 부동산시장이 불황기라는 것을 의미한다. --- p.41

서울의 전통적인 부촌은 강남3구(압구정동·대치동·삼성동·청담동 등 강남구, 반포동의 서초구, 잠실의 송파구)와 종로·평창동 등 일부 지역의 고급주택가, 여의도, 학군이 좋은 목동, 교통이 좋고 개발잠재력이 높은 용산, 한강변 광장동 정도였다. 그런데 조사 결과를 보니 서울 총 271개 동 가운데 마포구 서교동, 용강동, 아현동, 성동구 옥수동, 성수동, 금호동, 서초구 잠원동, 강남구 수서동, 이렇게 8곳이 신흥 부촌에 포함되어 있었다. 반포와 동급인 잠원동, 그리고 수서 KTX가 개발되고 잠실과 연동되는 수서는 어차피 강남이니 그럴 수 있지만 마포와 성동이 신흥 부촌에 포함된 것이 눈에 띈다. 2015년에 서울 아파트 3.3m2당 평균 가격이 1,750만 원이었고 2011년부터 2015년까지 5년간 서울 아파트 평균 가격이 3.19% 하락했다. 그런데도 불구하고 마포구 서교동의 3.3m2당 가격은 2011년 1,444만 원에서 2015년 2,109만원으로 46% 상승했고, 성동구 옥수동은 1,765만 원에서 2,109만 원으로 20% 가까이 상승했다. --- pp.74-75

부동산시장의 상승은 입주물량 부족, 부동산규제 완화가 뒷받침되어야 하지만 부동산 상승장의 문을 열기 위해서는 마중물(물을 끌어 올리기 위해 먼저 부어주는 물) 같은 역할을 하는 공격적인 투자선구자들이 필요하다. 예전에는 서울투자자들이 지방 부동산의 마중물 역할을 했다면, 최근에는 지방투자자들이 서울 부동산시장에서 마중물 역할을 하고 있다. 이런 공격적인 선제투자는 부동산시장이 완전히 회복되기 전에 시작하기 때문에 위험부담도 크고 용기가 필요하다. 서울과 지방의 가격 격차가 너무 벌어졌을 때는 지방의 여유 있는 일부 계층만 투자했지만 2009년부터 부산을 시작으로 지방 아파트가격이 크게 상승하면서 서울 아파트와 가격 격차가 많이 줄어들었다. 한편 전세가격이 상승해 전세를 끼고 갭투자를 하면 투자금액을 줄일 수 있어서 이제는 여유가 많은 부자들이 아니더라도 서울 아파트투자가 가능해졌다. 당연히 이런 기회를 놓치지 않고 적극적인 투자를 한 결과 대부분의 지방투자자들이 성공적인 서울 부동산투자를 하고 있다. --- p.94

발코니 확장과 시스템에어컨은 필수옵션으로 반드시 선택하는 것이 좋다. 이런 필수옵션은 대부분의 사람들이 선호하는 것이고, 특히 발코니의 경우 나중에 별도로 확장공사를 하면 일도 번거롭고 하자 발생시 골치가 아파질 수도 있다. 필수 옵션이 안 되어 있으면 향후 매매시 우선순위에서 밀리고 매매가격 역시 다소 낮게 형성되기 때문에 특별한 이유가 없는 한 필수옵션은 선택하도록 하자. 추가로 현관중문은 있으면 편리하기 때문에 선택하는 것이 좋다. 화장실이 2개 있는 경우 1개를 다용도실로 전환하는 옵션도 있는데, 당장은 필요 없더라도 화장실은 손대지 않고 2개를 그대로 유지하는 것이 좋다. 계약자가 입주 전에 직접 내부 인테리어를 하는 조건으로 그 비용을 분양가에서 빼주는 마이너스 옵션은 입주시 자기 취향에 맞게 전면 인테리어 공사를 다시 할 계획이 있는 사람만 선택하면 된다. 나머지 빌트인 가전, 대리석바닥, 드레스룸·다용도실 등의 옵션은 개인 취향대로 하고 싶은 사람만 선택하면 된다. --- pp.121-123

천장효과란 서울의 핵심 프레임 지역에서 각 발전 축을 따라 지역별 아파트가격의 서열이 순차적으로 형성되면서 천장이 생기고, 이런 천장지역을 따라 투자하는 방법이다. 가격이 더 높은 천장지역은 낮은 지역보다 먼저 상승하고 그다음 지역으로 단계적으로 상승 파도가 치는 경향이 있다. 이렇게 형성된 지역별 서열에 따라 아래 지역의 아파트가격은 천장지역의 아파트가격을 넘지 못한다. 천장지역의 아파트가격이 가격 상승의 제한선이 되면서 지역별 상승과 하락 시점을 예측할 수 있기 때문에 이런 천장효과를 잘 이용하면 아파트투자 타이밍을 잡을 때 많은 도움이 된다. [도표 2-23]에서 보듯이 강남·잠실·판교·광교·동탄으로 천장이 형성된 경부라인의 경우, 강남 아파트가격이 올랐는데 판교신도시 아파트가격이 덜 올랐으면 판교신도시 아파트에 투자할 기회일 수 있다. 판교신도시 아파트가격이 올랐는데 광교 아파트가격이 상대적으로 덜 올랐으면 광교신도시로, 광교신도시 가격이 많이 올랐다면 동탄신도시로 빨리 눈을 돌릴 필요가 있다. --- pp.159-160

지하철 신설이나 연장은 지방자치단체장이나 국회의원 한 마디로 되는 사업이 아니라 국가철도망 구축계획에 포함되어야 하고 예비타당성 조사도 해야 하는 등 상당히 긴 시간이 걸리는 어려운 사업이다. 그리고 효과가 크지 않는 호재임에도 가치가 크게 상승할 수 있는 것처럼 부풀리는 경우도 많다. “대학교가 들어온다.” “도청이 이전된다.” “법조타운이 형성된다.” “대형쇼핑몰이 조성된다.” 식으로 투자를 권유하고는 하는데, 조금 더 냉정하게 생각해보면 이런 호재들은 상권 활성화 측면에서는 도움이 되겠지만 거주 측면에서는 집값이 오를 이유가 없다. 그런 논리라면 서울시청이나 서울대학교 근처 집값이 가장 비싸야 하는데 현실에서는 그렇지 않다. 개발호재는 분명 가격 상승의 기대감을 불어넣어주기 때문에 중요한 것은 분명하다. 하지만 너무 기대하기보다는 개발호재의 가능성과 시기에 대해 조금 더 냉정하게 판단할 필요가 있다. --- pp.176-177

인기지역에서 인기 있는 아파트는 전국의 청약통장 1순위 가입자 수가 1천만 명이 넘을 정도로 청약 대기자가 많아서 당첨 가능성이 매우 낮다. 부동산시장 분위기가 침체되어 있을 때는 그나마 당첨확률이 높아져서 실수요자들은 침체기를 잘 활용하는 것이 좋다. 반대로 투자 목적이 강하다면 부동산시장 분위기가 뜨거워져서 당첨 가능성은 낮더라도 투자자들이 많이 몰리고 프리미엄도 붙어 거래가 잘 되는 상황이 유리하다. 당첨확률은 낮지만 당첨만 되면 투자 수익 확보가 가능한 상황이라면 특정 지역의 아파트만 고집할 것이 아니라 인기지역 인기아파트의 범위를 좀더 넓게 잡고 순차적으로 청약을 하는 것이 좋다. 또 당첨확률을 높이기 위해 부부가 같이 청약을 하는 것이 유리하며, 배우자에게 청약통장이 없다면 빨리 배우자 명의로 청약통장을 만드는 것이 유리하다. 일반 예금상품보다 주택청약종합저축의 금리가 더 높아서 청약할 생각이 없더라도 청약통장은 만들어두는 것이 좋다. --- pp.203-204

미분양의 숨은 진주를 찾으려면 미분양 원인부터 확인해야 한다. 아파트시장 침체나 정부의 규제정책, 주변 지역의 실시적인 공급과잉으로 미분양이 발생한 것이라면 시간이 지나면 해결될 수 있는 문제들이기 때문에 이런 아파트는 숨은 진주일 가능성이 높다. 반면 주변 아파트 시세보다 지나치게 높은 고분양가이거나 나쁜 학군, 불편한 교통, 편의시설, 적은 세대 수 등 시간이 지나도 해결될 수 없는 근본적인 문제를 안고 있는 미분양 아파트는 단점들이 극복될 정도로 파격적인 할인 혜택이 없는 한 계약하지 않는 것이 낫다. 주변에 소음 또는 악취를 유발하거나 이미지를 나쁘게 하는 혐오시설이 있어서 미분양이 발생한 경우는 이런 혐오시설이 향후 이전하거나 폐쇄 가능성이 있는지를 따져 보는 것이 좋다. 이전 가능성이 있다면 단점이 기회가 될 수도 있지만 해결될 가능성이 낮다면 굳이 무리수를 던질 필요는 없다. 한번 잘못 선택하면 10년이 지나도 극복되지 않을 수도 있다. --- p.216

재건축사업 기간이 길어질수록 투자자금이 오래 묶이고 투자기간이 짧아질수록 유리하기에 재건축은 사업속도가 중요하다. 재건축의 사업속도는 결국 조합의 추진능력과 조합원들 간의 단결력이 중요하다. 만약 재건축조합의 일 처리가 매끄럽지 못하거나 조합원 간의 다툼 또는 시공사와의 소송이 생기면 재건축사업 기간이 더 길어지거나 중단되기도 하기 때문이다. 조합설립 인가 후 2년 이내에 사업승인 신청이 없는 경우 조합원의 동의를 받으면 조합설립 인가가 취소될 수도 있기 때문에 가급적 조합에 내부 갈등이 없거나 문제가 적은 재건축 아파트가 좋다. 그래서 재건축 아파트에 투자할 때 재건축 단계가 어디까지 진행되었는지, 조합 내부 갈등은 없는지 확인하는 것이 필수적이다. 조합의 의견을 들어보는 것도 좋지만 너무 긍정적으로 말하는 경향이 있으므로 현장에 있는 부동산 2-3곳 정도 방문해서 의견을 수렴 하는 것이 좋다. 혹은 동네 슈퍼마켓이나 미용실 등 소문의 진원지가 되는 가게를 방문해 재건축사업 진행에 대한 소문이나 의견을 들어보는 것도 도움이 된다. --- p.244

많은 구성원들이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합을 주택조합이라고 한다. 지역주택조합은 직장주택조합, 리모델링주택조합 같은 주택조합 중 하나로, 국내에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이다. 지역주택조합은 ‘사업지 선정→추진위→조합원 모집→조합설립→사업계획 승인→착공→청산→해산’의 단계를 거친다. 지역주택조합 설립 인가를 받으려면 창립총회 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원명부, 사업계획서, 조합원자격 확인서류와 함께 주택건설대지의 80% 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부한 인가신청서를 가지고 시장이나 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다. 주택건설예정 세대 수의 50% 이상을 조합원으로 구성해야 하고, 조합원은 최소 20명 이상이어야 하며, 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우에는 소유권을 95% 이상 확보해야 한다. 이런 지역주택조합 아파트는 주변 시세 대비 분양가가 저렴하고, 좋은 층을 우선 배정받을 수 있으며, 청약통장이 필요 없어서 많은 투자자들이 관심을 보이고 있다. --- p.288

임대인은 임차인이 영업을 잘할 수 있도록 최대한 지원해야 한다. 건물의 청결 상태를 잘 관리해주는 것은 기본이고, 임대료는 가급적 주변 시세와 비슷한 수준으로 맞추는 것이 좋다. 임대료의 균형이 깨지면 임대인과 임차인 어느 한쪽은 피해를 보기 때문에 많은 분쟁이 생기기도 하는데, 주변 시세만큼 받는 것이 가장 공평하고 분쟁을 줄이는 방법이다. 욕심을 내서 과도한 임대료 인상을 요구하면 임차인 입장에서는 수익 악화로 이어질 수 있고 감정까지 나빠지면서 계약연장을 거부할 수도 있다. 이는 결국 공실이 생기는 빌미를 제공하는 것이며, 임차인이 임차료 납부를 늦추면서 속을 썩일 수도 있다. 임차인이 장사가 잘 되면 월세를 더 올려 받는 경우가 많은데, 물론 장사가 잘 되니 월세를 더 낼 수도 있지만 상가 입지가 좋거나 건물관리를 잘해서 매출 증대에 직·간접적으로 영향을 준 것이 아니라면 임차인이 열심히 노력해서 매출을 늘리고 장사가 잘 되는 것인데 무조건 임대료를 올려달라는 것은 바람직하지 않다. --- p.304

빌라는 상가 등에 비해 임대수익률이 높은데 다가구주택에서도 쓰리룸보다는 투룸이, 투룸보다는 원룸이 임대수익률은 더 높은 경향이 있다. 여기서 원룸이 가장 유리한데 왜 투룸이나 쓰리룸으로 하는지 궁금해하는 사람도 있을 것이다. 원룸은 임대수익 면에서는 가장 좋지만 투룸이나 쓰리룸보다 호실 수가 더 많아서 관리 포인트와 공실 발생빈도가 상대적으로 더 늘어나는 단점이 있다. 그래서 무조건 원룸이 좋다고 단정지을 수는 없고 상황에 맞게 판단해야 한다. 투룸은 원룸보다 임대수익률은 낮지만 신혼부부 등이 거주할 수 있어서 관리하기도 수월한 면이 있다. 쓰리룸은 주인 세대도 거주가 가능하다는 장점이 있다. 만약 다가구주택을 건축한 후 바로 매매할 계획이라면 원룸으로 건축해서 높은 수익률을 맞추는 것이 유리할 수 있고, 주인 세대가 거주하면서 관리하고 월세를 받을 목적이라면 원룸, 투룸, 쓰리룸을 적절히 섞는 것이 좋을 수 있다. --- p.324

위반건축물 외에 다른 문제는 없고 입지, 수익률, 매매금액 등 매입가치가 충분히 있는 꼬마빌딩이라면 잔금 이전에 합법화하는 조건의 특약사항을 걸거나 위반내용과 위반면적, 예상 이행강제금을 확인해 계약시 관련 비용을 지원받는다면 오히려 전화위복이 될 수도 있다. 위반건축물인지 확인하려면 현장에서 도시가스 배관개수와 전기계량기 개수를 확인한 후 건축물대장을 발급해서 비교하면 된다. 위반건축물이 아니라면 건축물대장상 허가 세대 수와 현장에서 확인한 세대 수가 일치하는지 확인하면 된다. 건축물대장상 위반건축물로 적혀 있지 않더라도 건축물대장상 허가내용과 입주해 있는 세대 수가 일치하지 않는다면 언제든지 불법건축물이 될 수도 있다. 위반건축물이 된 후의 양성화 과정은 복잡하고 비용도 들어가므로 적발되기 전 시청 및 구청과 협의해 합법적으로 건축허가를 받은 후 사용하는 것이 좋다. 건축물대장에 기재되어 있는 것과 다른 용도로 사용해 시정명령을 받게 되면 건축물의 용도변경을 통해서 위반건축물 등재를 막을 수 있다. --- p.342

양도세를 줄이기 위해 양도가액을 낮추는 다운 계약을 하는 경우가 있는데 예전에는 관행적으로 많이 이루어졌지만 지금은 엄연한 불법이다. 적발되면 40%의 가산세와 취득세의 1.5% 한도 내에서 과태료 제재를 받는다. 임대소득에 대한 종합소득세를 계산할 때 감가상각비를 사용했다면 양도소득세 취득가액에서 차감해야 하고, 취득가액에는 부가가치세가 포함되지 않는 것이 원칙이지만 취득 당시 공제를 받지 못했다면 취득가액에 포함될 수 있다. 취득한 지 오래되어 계약서도 없고 얼마에 취득했는지 알 수 없어서 취득가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 취득가액을 계산한다. 매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매가례가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 하는 방법이다. 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대해 2인 이상의 감정평가법인이 평가한 금액을 취득가액으로 한다.

<b>부동산투자, 아는 만큼 성공한다!</b><br/><br/>이 책은 총 7일차로 구성되어 있다. 1일차 ‘부동산시장의 흐름을 읽는 눈을 키우자’에서는 부동산시장의 흐름을 읽을 수 있는 눈을 키우도록 돕는다. 부동산 폭락설에 어떻게 대처해야 하는지와 투자 타이밍, 서울과 지방 부동산의 차이, 부동산정책과 금리로 인한 영향, 신흥 부촌과 전월세 등 경제상황과 트렌드를 살펴본다. 2일차 ‘돈 되는 아파트투자의 모든 것’에서는 부동산의 현재가치(학군, 교통, 세대 수 등)와 미래가치(개발호재, 인구 유입, 상권성장 등), 내재가치(대지지분, 입지 등)를 알 수 있는 눈을 키우고, 좋은 아파트가 가지는 여러 가지 조건과 아파트투자 유망지역에 대해 알아본다. 3일차 ‘청약과 분양권투자의 모든 것’에서는 청약을 하는 방법과 청약가점제에 대해 알아보고, 분양권 거래절차와 분양권에 투자할 때 유의해야 하는 사항에 대해 살펴본다. 4일차 ‘재건축투자의 모든 것’에서는 재건축사업의 개념과 절차, 허용연한, 투자전략, 투자 수익 분석을 살펴본다. 여기서 제시하는 대로 차근차근 보다 보면 재건축투자의 해법이 보일 것이다.<br/><br/>5일차 ‘재개발투자의 모든 것’에서는 재개발사업의 개념과 절차부터 분양자격, 투자전략, 수익성을 분석하는 방법까지 알아본다. 재개발은 새 아파트로 개발하는 재건축보다 조합원들의 분양자격부터 감정평가까지 이해관계가 더 복잡하기 때문에 보다 세밀한 분석과 전략이 필요하다. 6일차 ‘연금형 부동산의 모든 것’에서는 연금형 부동산의 수익률과 공실률 관리, 소형아파트·오피스텔·빌라·상가·꼬마빌딩 투자전략을 파헤친다. 7일차 ‘절세지식이 부동산투자의 성패를 가른다’에서는 부가가치세, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세, 상속세와 증여세 등 부동산 매매부터 취득시 발생하는 수많은 세금의 종류와 절세 노하우에 대해 설명한다. 부동산은 단순히 수익률만 따지는 것이 아니라 다각도로 조사하고 분석해야 투자에 성공할 수 있다. 부동산 초보자에게는 최소한 알아야 할 지식을, 투자자에게는 구체적인 투자전략을 제시하는 이 책을 읽고 부동산지식을 마스터해보자.

부동산은 여러 상황에 따라 변하고 움직이기 때문에 투자자들은 항상 부동산시장의 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 이 책은 부동산시장을 보는 눈을 키워주는 동시에 아파트·재건축·재개발·연금형 부동산 등 부동산 종류별 투자전략까지 상세하게 알려주는 부동산투자의 교과서다.
- 이진우(서울경제TV [이진우의 기센부동산] 진행자)

부동산 책이 너무 많아서 어떤 책을 고를지 고민하고 있다면 더이상 고민할 필요가 없다. 이 책은 무조건 투자를 하도록 부추기고 물고기를 잡아주는 책이 아니라 물고기를 잡을 수 있도록 부동산지식과 투자전략, 절세 노하우까지 알려준다. 초보투자자부터 투자고수까지 부동산에 미친 모든 사람들에게 추천하고 싶다.
- 이형진(다음 카페 ‘부동산에 미친 사람들’ 대표)

저자와 알고 지낸 지 10년이 넘었지만 그 오랜 시간 동안 성실하게 꾸준히 활동하는 것을 보면 참된 부동산 전문가가 아닐까 생각한다. 책을 집필한다는 이야기를 듣고 좋은 책이 나오리라 생각했지만 기대 이상의 책이 나왔다. 믿고 볼 수 있는 부동산 책이다.
- 전철(다음 카페 ‘부동산과 좋은 사람들’ 대표)

7일 만에 부동산지식을 쌓을 수 있을까 하는 노파심이 들었지만 이 책을 읽으면서 그 걱정은 확신으로 바뀌었다. 그만큼 이 책은 내용이 알차고 부동산투자에 필요한 알짜 정보가 가득하다. 부동산투자자라면 부동산투자에 앞서 한 번은 꼭 읽어봐야 할 필독서다.
- 이은홍(굿멤버스 본부장)

부동산투자가 어렵다고 생각하는 분들은 이 책을 한 번 읽어보길 바랍니다. 부동산가격 형성의 원리와 투자전략을 쉽게 설명하고, 어렵다는 세금에 대해서도 친절하게 설명해주고 있습니다. 한쪽으로 치우치지 않고 균형 잡힌 시각으로 올바른 부동산투자의 길을 안내하고 있어 모든 부동산투자자에게 추천하고 싶습니다.
- 전범진(전범진 법률사무소 변호사)