1990년대 후반에 나타난 일본의 토지 버블은 은행이 기업에 과잉 대출한 결과 법인이 주도했던 버블이었기 때문에 가계의 고통은 그다지 크지 않았다. 그러나 한국은 부동산 버블이 붕괴하면 가계와 가계에 대출한 은행이 함께 궁지에 빠지는 구조를 형성하고 있다. 한국은 1990년대 후반에 발발한 금융위기로 IMF가 금융시장에 개입하면서 자본시장의 미국화 현상이 강해졌다. 최근 견고한 흐름을 보이고 있는 한국 주식시장도 미국 주식시장과 연동해서 움직이고 있다. 자산시장의 양대 축의 하나인 부동산시장이 미국의 영향을 받지 않는다고도 할 수 없다. 미국은 이미 2004년부터 저금리 정책에서 벗어났다. 수십 회 금리를 조정하여 연방금리를 1퍼센트대에서 5퍼센트대로 끌어올렸지만 여전히 주택 버블 해소 정책이 미국 경기의 관건을 쥐고 있다.---서문 중에서

1983년 도쿄 도심지역에서 시작된 부동산 가격의 급등은 1986년 도쿄 전체 지역으로 확산돼 1987년 한 해 동안 무려 68.8퍼센트라는 지가 상승률을 기록했다. 부동산의 움직임이 심상치 않음을 느낀 일본 정부는 뒤늦게 금리를 연 6퍼센트까지 급격히 인상했다. 더불어 1990년 부동산 대출을 규제하는 ‘부동산 관련 융자의 총량규제’라는 제도를 도입한다. 그러나 이미 때는 늦었다. 한껏 부풀려진 버블은 쉽게 가라않지 않았고, 오히려 10년 장기불황이라는 달갑지 않은 선물을 선사했다.---1장 '되짚어 보는 버블 붕괴' 중에서

아내가 남편에게 ‘집을 사자’고 주장하는 것은 당연한 일이다. 특히 일본의 경우 전문대를 졸업한 여성에게 있어 집은 단순한 주거공간이 아닌, 이익을 얻기 위한 투쟁으로 변한다. 일반적으로 주택자금의 대출은 남성이 부담하므로 여성은 손해 볼 것이 없다. 아니, 자신의 자존심과 주위의 부러움을 생각하면 훨씬 이득이 되는 행동이라 할 수 있다. 혹여 내 집을 마련한 후 이혼하더라도 양육비 대신 집을 얻을 수 있기 때문에 더욱 손해 볼 것이 없다. 전 남편에게는 대출금을 갚게 하면서 자신은 ‘공짜’로 집에서 살 수 있기 때문이다. 이런 이유로 전문대를 졸업한 학력을 가진 아내들이 더더욱 내 집 마련에 민감하다. 많은 남자들이 ‘행복한 가정을 꾸리기 위해’ 내 집을 장만하지만, 실제 그곳의 주인은 아내들인 것이다.---2장 '일본의 근본을 위협하는 사회현상' 중에서

사람은 반드시 죽는다. 죽을 것을 알면서도 살아가는 게 인간이다. 죽은 사람은 흙으로 돌아가지만 자신의 분신인 자녀들이 그 뿌리를 이어간다. 이는 너무나도 자연스러운 순환사상이다. 이런 순환을 원활히 하는 것은 부모가 자식을 키우고, 늙은 부모를 부양하는 사람의 기본적인 도리다. 그러나 현재 일본 사회는 기본적인 도리를 상실한 지 오래다. 일본의 공적 채무를 최대치로 계산하면 무려 1경 6천조 원이 된다. 이것은 일본 GDP의 약 4배 규모이며, 저개발 국가들이 보유하고 있는 모든 채무를 합한 금액의 7~8배에 달하는 액수다. 이 어마어마한 금액을 누가 갚을 것인가. 60년에 걸쳐 상환하는 국채의 특성상 현재 그들의 자녀와 손자들이 갚아야 하는 것이다. ‘1경 6천조 원이나 되는 빚을 짊어질 아이 따위는 낳고 싶지 않다’는 일본인들이 많아지고 있다. 저출산 문제는 사회의 기본적인 틀을 구성하는 세대교체를 어렵게 한다. 일반적인 상속의 의미도 역전된 지 오래다. 현재 일본에서의 상속은 ‘유산’이 아닌 ‘부채’의 의미가 더 크다.---2장 '일본의 근본을 위협하는 사회현상' 중에서

현재 일본에서는 이와 관련된 신조어들이 많은데, 대표적인 것이 바로 ‘프리터족 Freeter’이다. 프리터족이란 ‘프리 아르바이터’를 줄인 말로 일반 아르바이트생을 말한다. 현재 일본에서는 조직생활에 적응하지 못하거나 평생직장을 찾지 못한 프리터족이 급증하고 있다. 하지만 이마저도 포기한 ‘니트족Neet’이 더 큰 문제다. 니트는 Not in Employment, Education or Training의 머리말을 딴 합성어로, 제대로 된 교육이나 직업 훈련을 받지 않는 젊은 사람들을 뜻한다. 수많은 일본의 젊은이들이 미래에 대해 아무런 희망을 갖지 못하고 하루하루를 의미 없이 연명하고 있는 것이다. 문제는 이들이 바로 일본의 중산층 자녀라는 데 있다.---2장 '일본의 근본을 위협하는 사회현상' 중에서

일본의 시골 고속도로는 다음 세대를 얽맬 ‘구속도로’이며, 정비신간선은 ‘돈을 뿌리는 철도’가 될 것이다. 1964년 도쿄올림픽 당시 일본의 대동맥으로 불리는 도메이 고속도로를 만드는 대형 프로젝트를 추진했다. 물론 당시의 경제효과는 엄청났다. 하지만 현재 만만치 않은 유지 보수비가 들어가고 있다. 이처럼 일본 전역에 날림공사가 ‘당연한 연중행사’처럼 행해지는 것도 문제다. 이런 정책을 시행한 현역세대와 ?료·정치가 그리고 학자들 또한 나름의 이유가 있을 것이다. 경제가 어느 정도 성숙한 단계에서 정부가 자금을 차입하여 수요를 창출할 투자를 하는 것은 당연한 일이기도 하다. 하지만 현 상황과 맞지 않는 것이 문제다. 초저출산 시대에 손자 세대에게 채무상환을 강조하며 거액의 채무를 조성하는 것은 무모하기 이를 데 없다. 이와 같은 문제의식을 촉발하는 것이 바로 세대회계론이다.---5장 '주택 건설에 박차를 가하는 정부' 중에서

표면적으로 일본의 도시재개발 정책은 성공한 듯 보인다. 하지만 공급은 넘치고 수요는 따라가지 못해 택지가 남아돌고 있는 실정이다. 버블 붕괴 후, 15년이 지난 지금도 주택 가격은 계속 하락하고 있는 것이다. 이런 현실을 일반인들이 알게 된다면 토지업자들이나 건설업자들은 큰 타격을 입을 것이다. 때문에 ‘더 이상 바닥은 없다! 주택 마련 시기의 적기’라는 구호와 함께 정계가 앞 다퉈 ‘주택 감세’라는 매력적인 상품을 판매하고 있다. 이런 정부 정책에 물든 일본인들은 주택과 토지 그리고 오피스빌딩마저 더 이상의 수요자가 없음에도 불구하고 ‘언젠가는 땅 값이 오르리라’는 부푼 기대에 여전히 토지에 투자를 한다. 일본에 뿌리내린 토지불패의 신화가 그리 쉽게 무너지지 않음을 보여주는 일례라 할 것이다.---5장 '주택 건설에 박차를 가하는 정부' 중에서

“아이들 소리가 없는 마을입니다. 아주 조용하죠. 제 자식들도 다 도심으로 나가 있으니, 이 집에서 사는 것은 우리 세대가 끝일 것입니다.”
요코하마시 미도리구에 사는 Y의 말이다. Y는 1984년 도큐 전원도시 나가츠다 역에서 10분 걸리는 장소에 집을 지었다. Y의 집은 모든 사람이 부러워할 만큼 훌륭한 자연 환경을 자랑했다. 평생 소원인 그림 같은 내 집을 마련한 그는 마냥 행복했다. 하지만 4년 전 그는 아내와 이혼을 했고, 성장한 자녀들은 도심에서 각각의 가정을 꾸렸다.
“혼자 살기에는 너무 넓은 집과, 주택자금 대출만 남은 여생입니다.”---5장 '주택 건설에 박차를 가하는 정부' 중에서

일본의 기업들이 회계혁명에 시달리고 있다면, 샐러리맨들은 벗어나기 어려운 ‘5가지 부실채권’을 보유하고 있다. 이를 살펴보면 첫째, 채무면제 상태의 전업주부. 둘째, 다수의 자녀. 셋째, 주택자금 대출 상환액이 남아 있는 주택. 넷째, 부양해야 하는 부모님. 마지막으로 본인이다. 삶의 당연한 전제조건들을 부실채권이라 부르는 것을 의아하게 생각하는 사람들이 많을 것이다. 이는 인기 있는 경제저널리스트 모리나가 타쿠로가 ‘3대 부실채권론’을 주장하며 펼친 이론이다. 필자는 거기에 두 가지 항목을 덧붙였을 뿐이다. 이 논리는 일본경제의 노화가 빠르게 진전되는 만큼 가계의 회계혁명도 잔인하게 변하고 있음을 보여준다.---6장 '부동산 버블 후의 일본' 중에서

일본의 고정자산세는 외국에 비해 저렴하기 때문에 국가가 과세를 강화하는 것은 당연한 일이다. 그러나 지가는 끝 모르고 계속 하락하는 반면, 세액은 증가하고 있기 때문에 토지소유자들의 반발을 사는 것이다. 정부는 국민들의 거센 비난에도 아랑곳하지 않고 세금부담조정률을 밀어붙였다. 하지만 납세자들의 거센 항의에 세액을 보합 수준으로 전환했다. 정부는 국민의 의견을 수렴하는 듯 한 발 물러서는 행동을 취했지만 이 역시 지가 하락이 지속되고 있는 상태에서의 보합이기 때문에, 실질적으로는 여전히 많은 양의 세금이 증세되고 있다.---6장 '부동산 버블 후의 일본' 중에서

연금제도의 파산은 조만간 사회적 경제적으로 큰 파장을 불러올 것이다. 생활이 어려워지자, 온정과 혈연을 근간으로 하는 세대 간 부양률이 매우 낮아진 가운데 기업들은 연공서열뿐 아니라 가족수당과 육아수당까지도 삭감 내지 폐지하고 있다. 과거에도 저출산대책, 고령화대책 등을 마련했지만 이는 모조리 실패로 끝나고 말았다. 정치 관료나 공무원들은 정부의 비대화 정책에 불안감을 느끼며 사태가 악화되는 것을 지켜보고 있었다. 그 누구도 국민들에게 조심하라며 경각심을 일깨워주지 않았다.

<b>단지 허상일 것 같았던 부동산 버블 붕괴가 그 실체를 드러냈다<br/>부동산 버블의 바이블, 『부동산 10년 대폭락』은 예상 그대로였다<br/>집 가진 거지 vs. 집 없는 부자의 시대에 진입하다</b><br/><br/><b>드디어 실체를 드러낸 부동산 불패 신화</b><br/>“부동산은 영원하다!”는 불패 신화로 굳게 다져진 대한민국 부동산이 거품 붕괴로 무너질 것이라는 우려의 목소리가 갈수록 거세지고 있다. 일본의 토지 신화를 날카롭게 통찰하고 그 이면을 가감 없이 파헤친 일본의 대표 경제 논객인 다치키 마코토가 일본 열도를 충격으로 뒤흔든 책이 다시 대한민국에서 논쟁의 초점이 되고 있는 이유는 간단하다. 지금 한국은 장기화된 경기 침체와 저금리, 가계 대출 증가, 저출산 고령화 등이 급속하게 일어나 일본의 토지 신화가 무너지던 상황과 거의 흡사하게 맞아떨어지고 있기 때문이다. 일각에서는 부동산 버블 논쟁이 시작되었다는 그 자체만으로도 부동산 대폭락의 징후가 나타나고 있으며 이미 디플레이션에 접어든 것으로 전망하고 있다. 빠르면 1년, 늦어도 3~4년 후에는 부동산 시장이 매우 심각해질 것이라는 의견도 나오고 있다. 결코 거짓말할 것 같지 않았던 부동산 불패 신화가 드디어 그 실체를 드러내고 있는 것이다. <br/><br/><b>집 있는 거지 vs. 집 없는 부자 </b><br/>부동산이 중요한 화두였던 시대를 지나 부동산이 애물단지로 전락한 시대에 접어든 지금, 집을 사려는 사람보다 집을 팔려는 사람이 더 많은 이유는 자본주의 시장 원리의 가장 근본이 되는 수요와 공급이라는 기본 원칙이 무너졌기 때문이다. 한국은 2010년 현재 사상 최대 수준으로 불어난 가계 부채의 원인이 부동산 가격 급등에 있으며 이미 가계가 이를 감당하기 어려운 수준이라는 것이 현장에서 일하는 금융 관계자들의 전언이다. 주택담보대출 연체율이 사상 최저수준이지만 금리가 오르기 시작하면 아파트 가격의 70% 이상이 대출인 채무자들은 극단적인 판단을 할 수밖에 없는 지경에 몰리게 된다는 것이다. 부동산 버블에 관해서는 독보적인 위치를 차지하고 있는 이 책에서 저자는 일본의 토지 버블이 생길 수밖에 없었던 상황과 장기 불황을 날카롭게 분석해 부동산 전문가가 아니더라도 부동산 시장을 둘러싼 메커니즘을 일목요연하게 정리해 한국의 일반 독자들에게 신화에 가려진 진실을 마주할 것을 엄중하게 경고한다. <br/><br/><b>그 누구도 피해갈 수 없다</b><br/>우리나라의 ‘부동산 불패 신화’와 일본의 ‘토지 신화’는 농경시대로부터 내려오면서 형성된 뿌리박힌 의식이다. 이런 의식 위에서 경제가 성장하고, 인구 또한 빠르게 증가하면서 부동산은 가장 좋은 투자처로 인식되면서 부동산 가격은 다른 어느 자산보다 빠르게 올랐다. 이 책은 결국 빠른 속도로 고령화되고 인구·사회구조가 급변하고 있는 상황에서 경기가 지속적으로 악화될 경우 우리의 ‘부동산불패신화’도 언젠간 무너질 가능성을 배제할 수 없다는 점을 강력하게 시사하고 있다. 고령화 속도 세계 최고, 2011년부터 경제활동 인구 감소, 88만원 세대가 대부분인 신규 비정규직 취업 세대에서는 그 누구도 신용을 확대하기 어렵다. 앞으로 한국 사회에서 부동산 가격 하락이 불러올 파장은 상상 그 이상이다. 일본식 장기불황 사이클을 타게 되면 급속한 중산층 몰락은 누구도 피해갈 수 없는 상황이다. 한국인이라면 집을 가진 사람이나 집이 없는 사람 모두 피해갈 수 없는 부동산 버블 붕괴 시대를 맞아 이 책의 현명한 필독(必讀)과 진중한 일독(一讀) 을 원하는 것도 바로 이런 이유에서다.