최근 수익형 부동산 시장에서 특이한 점은 20~30대가 신주류로 자리잡고 있다는 것이다. 한 예로 GS건설이 2015년 4월에 분양한 마포구 ‘공덕 파크자이’ 상가의 경우 전체 계약자 중 30대 비율이 24%에 달했다. 3.3m2당 평균 분양가가 2,350만 원으로 비교적 높은 편이지만 점포 크기가 작기에 총비용 부담이 크지 않아 젊은 층의 관심이 상대적으로 높았다는 분석이다. 20~30대가 부동산 분양시장의 큰손으로 떠오른 가장 큰 이유는 저금리와 전세난에 있다. 전세가격의 고공행진으로 어차피 빚을 낼 수밖에 없는 젊은 층이 차선책으로 아파트보다 저렴한 오피스텔을 선택하고 있는 것이다. 여기에 과거 부동산 자산을 크게 늘렸던50 ~60대가 최근 관련 자산을 줄이거나 유지하려는 경향이 강해지면서 상대적으로 20~30대의 부동산 보유 비율이 높아지고 있다. 수익형 부동산에 투자하는 가장 큰 이유는 은퇴 후 월세 수입을 통해 노후 생활에 필요한 현금을 확보하기 위해서다. _p.21

기준금리가 사상 최저로 떨어지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 주택과 달리 수익형 부동산은 상품에 따라 최소 1억 원 내외에서 많게는 수십억 원의 투자금이 필요하다. 이 때문에 자신의 투자금액대에 맞는 상품과 투자 전략을 찾아야 한다. 자금에 여유가 있을수록 선택의 폭이 넓어지게 되고 안정적인 투자가 가능하다. 그럼에도 눈길을 돌려 발품을 팔면 옥석을 가리는 안목이 생겨 흙 속의 진주를 발견할 수 있다. 그렇다면 대출은 얼마가 적당할까? 통상적으로 상가는 분양가 대비 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외가 적정하다고 본다. 자금에 여력이 충분하다면 대출 대신 선납할인을 받는 것도 고려해볼 만하다. 대출을 받는 이유로는 레버리지 효과, 종합소득세 계산시 필요경비 인정, 투자금 부족 등이 있다. 그러나 가장 중요한 것은 본인 자금 규모에 맞는 투자처를 찾는 것이다. _pp.33~34

수익형 부동산에 투자할 때 고려해야 할 것이 한둘이 아니다. 우선 고려해야 할 것은 입지다. 입지는 부동산투자의 기본인데, 개별입지뿐만 아니라 배후 상권 등에 대한 점검도 필요하다. 상권은 항상 변하기 마련이다. 상권 전체가 이동해 양지가 음지로 될 수도 있다. 물론 상권 자체 내에서의 입지 선정도 필수요건이다. 상가건물 등은 워낙 인기가 많아 자연스레 가격이 상승해 종전 투자자의 시세차익이 과도하게 실현된 상태이다. 일부 지역을 제외하고는 2008년 경제위기 이전보다 2배가량 상승했다. 오피스텔과 분양 상가도 이런 흐름에 맞춰 고분양가가 현실화되었다. 기본적으로 비싸게 사면 투자차익뿐만 아니라 임대수익도 높게 얻을 수 없다. 투자금을 기준으로 산정된 높은 임대료로 인해 임차인을 들이기 어려워 공실이 발생하거나 월세를 내려야 하는 일이 발생할 수도 있다. 비워 놓으면 관리비까지도 소유자가 내야 하기 때문에 투자금이 비쌀 경우 더 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자수익률 목표치를 낮추는 자세도 필요하다. 저금리가 대세로 자리 잡은 만큼 수익률은 5% 이하가 일반적이다. _pp.42~43

특히 상주 수요와 유입 수요가 혼재되면서 의무적 소비 주체가 많은 입지가 비교적 안정적이므로, 개별적으로 상가 상태를 파악할 때도 폐쇄적 구조 내 점포와 상가 전체 운용이 필요한 몰 형태의 상가는 피하는 것이 좋다. 업종의 위험성 관리도 매우 중요한 점검사항이다. 상가투자의 완성은 연체 임대료 없이 고정적으로 수익이 발생하는 것이다. 따라서 임차인의 매출 구조가 안정적인지를 따져봐야 한다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없기 때문에, 안정적으로 고객확보가 유리한 유망 업종 브랜드 매장 유치에 총력을 기울여야 한다. 투자금의 위험성 관리에도 집중해야 한다. 지렛대 효과로 초기 자본을 줄이고 수익률을 극대화해 일시적으로 만족감을 누릴 수 있다고 해도, 현실적으로 공실과 임대료의 변동성을 염두에 두지 않으면 월세로도 대출이자를 충당하지 못하는 상황이 초래될 수 있다. 따라서 자기자본은 분양가 대비 60% 이상 유지하는 것이 안정적이다. _pp.56~57

아예 주차장 용지를 매입해 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘고 있다. 법정 주차대수보다 훨씬 크게 주차장을 늘리거나, 인근에 별도의 주차 공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 수익형 상품도 늘고 있다. 또한 주차장 폭을 일반 주차장보다 넓혀 운전 미숙자나 여성 운전자를 배려하도록 설계하고, 넉넉한 주차 공간을 외부인에게 개방해 발생하는 수입으로 임차인의 관리비를 면제해주는 상가도 있다. 대규모 외식업체나 프랜차이즈?대형마트?은행 등 금융권, 병원?학원 등 우량임차인 입장에서도 주차장 전용 상가나 법정대수 이상 주차장을 확보한 상가들을 선호하는 추세다. 넉넉한 주차 공간이 갖추어져 있어야 고객들도 편리하고 여유 있는 쇼핑과 소비활동을 할 수 있다는 판단에서다. 하지만 업계에서는 투자대상 물건이 주차 공간을 확보해 경쟁력을
갖추었다고 하더라도 이용 고객 유입이 현저히 떨어지는 입지에 위치한 수익형 상가에 투자한다면 추후에 손해를 볼 가능성이 높다고 말한다. _pp.83~84

최근 신도시와 택지개발지구에 공급하는 상가주택 용지의 몸값이 상한가를 보이고 있다. 거주도 하면서 요건만 갖추면 절세는 물론 임대수익까지 가능하기 때문이다. 상가주택은 1층에 상가, 2~4층에 다가구 주택이나 다세대 주택이 들어서는 것을 말한다. 1층 상가와 2~3층 주택은 세를 놓아 수익을 올리고, 4층은 주인이 직접 거주하는 경우가 대부분이다. 마땅히 돈 굴릴 곳이 없는 은퇴 생활자나 노후를 미리 대비하고자 하는 투자자들에게는 임대수익과 거주를 동시에 해결하는 매력적인 재테크 상품이다. 상가주택 용지의 이상 과열현상에는 저금리·고령화 시대라는 점 외에 신청자격 완화 등의 규제완화도 한몫을 했다. 본래는 신청자격을 현지에 1년 이상 거주한 사람으로 제한했으나, 부동산시장이 냉각되자 정부가 규제를 완화했고 여기에 전매제한까지 사라져 부동산 투기대상으로 부상했다. 하지만 수천 대 1의 경쟁률을 기록하자 과열현상을 우려하는 목소리가 높아졌다. 이에 LH는 청약 과열을 막기 위해 청약 요건을 2016년 9월부터 강화했다. _pp.100~101

장점에만 매료되어 섣불리 투자했다간 세입자도 구하지 못하고 손실만 떠안을 수 있다. 실제 2012년 LH가 공급한 충남의 내포신도시와 경기도 오산세교 신도시의 상가주택 용지는 뒤늦게 관심을 보인 투자자들에게 분양되었지만, 현재 근린생활시설 부족과 주거환경 악화로 건물도 짓지 못하고 있는 상황에 처해 있다. 그렇기 때문에 점포와 다가구주택의 임대수요를 철저히 따져봐야 한다. 주변에 대형 상업시설이 들어서거나 거주 인구에 비해 상권이 포화상태라면 점포 세입자를 구하기가 어렵다. 그렇다면 안정적 수익은 가능할까? 하늘 높은 줄 모르는 경쟁률은 점포와 주택을 함께 지을 수 있다는 장점 때문이기도 하지만 공급량이 수요를 따라갈 수 없을 정도로 부족하기 때문이기도 하다. 애초 택지지구 원주민들의 이주 보상을 위한 용도로 공급되는 땅이기 때문에 일반인들에게 할당되는 양이 많지 않은 데다, 정부가 신규 택지지구 개발을 중지함에 따라 이러한 희소성이 더욱 부각되는 상황이다. _p.106

아파트보다 저렴한 가격으로 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 소액투자자들의 이해관계에 딱 들어맞았기 때문이다. 시대 상황도 절묘하게 맞아떨어졌다. 1995년 7월 건설교통부(현 국토교통부)는 오피스텔에 바닥난방을 허용했으며, 1998년에는 주거면적을 최대 50%까지 확보할 수 있도록 해 그야말로 ‘집에 가까운 사무실’로 변모하기 시작했다. 거침없이 내달리던 오피스텔에 그림자가 드리운 것은 정부가 관련 정책을 들쭉날쭉 내놓기 시작하면서부터다. 오피스텔의 과잉공급을 우려한 정부는 2004년에 바닥난방을 전면 금지했다가 2년 뒤인 2006년에 전용면적 50㎡ 이하 오피스텔에 한해 바닥난방을 다시 허용했다. 이후 주택시장이 활황세를 맞으며 전셋값이 급등하자 2009년 바닥난방의 허용을 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔까지 확대하는 등 갈팡질팡한 모습을 보였다. 투기 우려가 일면 오피스텔 규제를 조이고, 주택 공급이 부족하면 규제를 푸는 정책을 반복하자 오피스텔 사업도 냉탕과 온탕을 오갔다. _pp.154~155

소형 아파트는 오피스텔에 비해 임차기간이 길고 공실 부담이 덜하며, 관리비 등 부대비용이 적게 들어 임차인의 선호도가 더 높다. 또한 오피스텔에 비해 수익률은 상대적으로 낮지만 안정적이고 환금성이 좋다. 반면에 오피스텔은 공급과잉으로 선호도가 떨어지는 도심 외곽지역에서는 공실률이 높아질 가능성이 있다. 소형 아파트의 장점을 몇 가지 살펴보자. 소형 아파트는 수요층이 두텁다. 최근에 나오는 소형 아파트들은 발코니 확장 등을 통해 서비스 면적이 넓고, 대부분 방 3개 이상의 구조라서 신혼부부가 자녀를 낳더라도 생활하는 데 큰 지장이 없기 때문에 수요 저변이 상대적으로 넓다. 수요층이 두터워 주택시장 상황에 관계없이 환금성이 우수하다는 점도 장점으로 꼽힌다. 그뿐만 아니라 소형 아파트는 오피스텔보다 전용률이 높다. 아파트 전용률이 80% 안팎인 반면, 오피스텔은 50%대에 그친다. 최근에는 오피스텔도 전용률이 60% 이상으로 오르고 있지만 소형 아파트에 미치지 못하는 수준이다. _p.169

흔히 서비스드 레지던스의 개념을 ‘오피스텔과 같은 주거공간이지만 호텔식 서비스를 제공하는 곳’으로 설명하는데, 쉽게 표현하면 일종의 숙박시설인 셈이다. 이 때문에 직접적인 경쟁관계에 있는 관광호텔업계에서 불법 용도 변경 문제를 제기해 2009년 오피스텔에서 숙박업을 하는 것은 불법이라는 대법원의 판결도 있었다. 하지만 2012년 4월 공중위생관리법 개정으로 서비스드 레지던스도 숙박업의 한 종류로 인정받게 되었다. 서비스드 레지던스는 취사시설 설치가 불가능한 일반 숙박업과 달리 취사가 가능한 ‘생활 숙박업’으로 분류된다. 숙박시설인 서비스드 레지던스가 수익형 부동산의 한 종류로 분류되는 이유는 시행업체에서 일반 분양을 실시하고 있기 때문이다. 일반 분양으로 투자자를 모집한 후 위탁운영으로 관리해 투자수익을 배분하는 방식이다. 임차인 관리를 직접 해야 하는 오피스텔과 달리 관리 부담이 적다는 장점이 있다. 최근에는 오피스텔처럼 임대수익 보장 제도를 만들어 분양 마케팅에 활용하는 업체들도 등장하고 있다. _p.198

지식산업센터의 매매가격 하락 가능성도 염두에 두어야 한다. 아직은 지식산업센터 매매가가 오름세지만, 최근 공급이 늘고 있어 일부 공급초과 지역을 중심으로 가격이 내려갈 수도 있다. 지식산업센터는 한 번에 대규모로 공급되기 때문에 가격 변동 폭이 크다. 좋을 때는 가격이 많이 오르다가 나쁠 때는 크게 떨어지기 때문에 무리한 대출은 피해야 한다. 또한 지식산업센터는 매매·임대가 제한적이다. 산업단지 내의 아파트형 공장 매매·임대는 지정된 업종의 사업자만 할 수 있다. 반면 비산업단지의 지식산업센터에는 매매·임대제한이 없다. 하지만 일부 분양업자들은 투자자들을 대상으로 이런 임대 제한이 폐지되었다고 홍보하고 있다. 사실 산업단지 내 지식산업센터의 임대제한은 해지된 적이 없다. 2013년 8월 국무조정실에서 관련 규제를 폐지하자고 거론해 이를 산업부에서도 검토한 바는 있지만 2016년 말 기준으로 폐지되지 않았다. _p.216

투자에 성공하려면 일단 분양형 호텔에 대해 제대로 알아야 한다. 분양형 호텔은 ‘호텔’이라는 이름을 사용하고 있지만, 공중위생법상 일반 숙박업으로 분류된다. 관광진흥법이 적용되는 관광호텔이 아님에도 마치 관광호텔인 양 선전하고 있어 일반 투자자는 혼란스러울 수밖에 없다. 투자수익 또한 부풀려서 홍보하는 경우가 많기 때문에 냉정하게 사실 관계를 파악해야 한다. 분양형 호텔 상품은 대규모 투자자금을 개별 투자자들에게 부담시키는 구조로, 객실별 구분등기를 근거로 각자 담보대출을 통해 투자자금을 마련한다. 분양형 호텔을 기획하고 추진하는 개발업자는 투자자금을 어떻게 마련할지를 고민하는 대신 일단 투자자를 끌어 모은다. 관광호텔 산업은 대표적인 장치산업으로 투자비 회수가 대부분 장기간에 걸쳐 이루어지지만, 분양형 호텔 개발업
자는 초기 분양을 통해 완공 전에 투자비를 회수할 수도 있다. 반면에 객실을 분양받은 투자자는 호텔이 완공된 후 운영이 잘되어야 비로소 투자비를 회수할 수 있다. _p.242

최근에는 고시촌의 인기가 떨어지는 추세인 데다 일부 대학 캠퍼스가 이전해 학생 수가 줄어드는 곳도 많아 외부 변수도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 아울러 대출 비중과 주변 임차시세 등을 고려해 보증금 대비 월세 비율을 적정하게 설정해야 하고, 임차 관리에도 신경 써야 한다. 건축물 대장을 꼼꼼히 살펴 대장상의 세대수와 실제 세대수가 일치하는지, 세대수를 늘리기 위해 불법으로 증축한 것은 아닌지 확인하는 작업도 필수다. 불법 베란다 증축으로 과태료가 부과된 사례도 있으니 이 점도 유의해야 한다. 실거주를 목적으로 한 빌라든, 임대수익을 목적으로 한 다가구주택이든, 아파트 단지 수준의 편의시설이 없고 방범에 취약하다는 점은 공통적인 불편사항이다. 또한 노후화된 건물은 하자보수 비용이 많이 들고 임차인을 구하기 어려워 수익률이 하락할 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 따라서 기반시설이 잘 갖춰져 있고 유지·보수할 곳이 많지 않은 매물을 선택해야 한다. _p.257

셰어하우스 투자의 관건은 입주자 모집과 관리다. 세입자들이 공동체 생활을 원하기 때문이다. 대부분의 셰어하우스 전문업체가 면접을 통해 입주자를 선정하는 것도 이 때문이다. 입주자는 인터넷 사이트를 통해 모집하는 것이 일반적이다. 입주자 모집이 어려운 경우에는 다른 투자상품에 비해 공실 우려가 크다. 전대 계약의 특성상 입주 기간을 강제할 수 없다는 것도 단점이다. 다만 보증금으로 1~2개월치 월세를 미리 받고, 약정으로 세입자가 계약이 만료되기 전에 퇴거할 경우 한 달 분을 제하기로 하면 갑작스러운 공실을 줄일 수 있다. 입주자 모집과 관리 못지않게 중요한 게 ‘특화’다. 예를 들어 사회적 기업인 ‘프로젝트 옥’은 지점별로 ‘야구를 좋아하는 사람들의 집’ ‘예비 금융인을 위한 집’ 등 독특한 개성을 부여해 셰어하우스를 운영하고 있다. 보더리스하우스 역시 학생 시절 외국에서 겪었던 셰어하우스의 향수를 잊지 못하고 다시 찾는 이들과 한국 문화를 직접 접해보고 싶은 외국인들의 수요 탓에 입주율이 항상 80%를 웃돈다. _p.264

서울을 중심으로 단독주택 리모델링 바람이 거세게 불고 있다. 특히 그동안 상권 주변에 있는 단독주택 위주로 리모델링이 진행되었다면, 최근에는 일반 주거지역으로 확산되는 분위기다. 임대사업을 할 수 있으면서도 내 집 또는 개인 사무실 마련이 가능하다는 장점이 있다. 또한 준주거지역이 아닌 전용·일반 주거지역에 있는 단독주택 주변에도 슈퍼마켓?제과점?음식점?병원 등 제1종 근린생활시설이 들어설 수 있다. 때문에 기존에 형성된 상권(홍대·이태원 등) 주변 지역뿐만 아니라 일반 주거지역도 단독주택 리모델링 사업 열기가 뜨겁다. 단독주택 시장에 리모델링 바람이 불고 있는 가장 큰 이유는 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 예를 들어 2층짜리 주택의 경우 아래층은 임대를 하고 위층은 자신이 거주하거나 개인 사무실로 사용할 수 있다. 또한 증축을 하면 임대공간을 더 늘릴 수도 있어 수익 증가가 가능하다. 리모델링 인기가 높아지면서 단독주택 매매가격도 오르고 있다.

부동산에 투자해 시세차익을 얻는 시대는 지났다. 이제는 임대수익을 얻는 수익형 부동산이 대세다. 알면 알수록 성공에 다가서는 가장 대표적인 상품이 수익형 부동산이다. 지피지기면 백전백승이라는 말이 수익형 부동산에도 그대로 통한다는 의미다. 이 책은 수익형 부동산의 특징부터 투자법은 물론, 유망지역, 절세방법, 옥석가리는 법, 성공.실패 사례, 새로운 트렌드까지 총망라하고 있다. 이론은 물론 현장까지 잘 알고 있는 투자 전문가인 장경철 저자의 투자 노하우를 배울 수 있는 절호의 기회를 놓치지 말기 바란다.
김성배 _ 뉴스웨이 부동산팀 차장

지금 대한민국 경제는 과거 IMF 시절보다 더 찬바람이 불고 있다. 이 와중에 금리마저 바닥이라
은행에 돈을 맡겨도 수익을 기대하기 힘든 상황이다. 꼬박꼬박 저축해 목돈을 마련하던 시절은 옛 이야기가 되어버린 지 오래다. 이럴 때 믿을 건 재테크밖에 없다. 돈 되는 투자를 아는 수익형 부동산 전문가 장경철의 책을 읽으면 돈이 보인다.
김성수 _ 일요시사 경제팀 차장

저금리.저성장.고령화가 지속되고 있다. 여기에 정부가 청약.분양권 전매제한 강화 등 새로운 부동산 규제 대책을 내놓으면서 갈 곳 없게 된 유동자금이 수익형 부동산으로 몰릴 전망이다. 수익형 부동산 투자는 면밀하게 전략을 세우지 않으면 하루아침에 실패를 경험할 수 있다. 이 책은 안정적인 수익형 부동산 투자를 앞둔 투자자들에게 청사진이 될 것이다.
박상길 _ 디지털타임스 생활과학부 부동산 전문 기자

저금리로 수익형 부동산 시장이 인기다. 너도나도 뭉칫돈을 들고 시장에 뛰어들고 있다. 하지만 생각보다 만만치 않다. 일단 수익형 부동산으로 불리는 상품이 너무 많다. 이 상품들이 안고 있는 리스크를 일일이 따져봐야 하는 건 기본이다. 외부 변수도 무섭다. 정부의 규제 신호뿐만 아니라 공급과잉 신호까지 울리고 있다. 저자는 이런 때일수록 ‘냉철한 투자 원칙’이 필요하다고 조언한다. 현장에 몸을 담고 있는 만큼, 날카로운 시선으로 읽은 시장의 흐름도 담았다. 알짜 투자처를 고르고 싶다면, 7일의 시간을 이 책에 투자하라.
김다린 _ 더스쿠프 편집국 기자