이런 불균형을 어느 정도 해소하기 위해서는 참여 정부 때 도입했던 ‘후분양제’가 알맞을 수 있다. 지금의 분양제도는 착공과 동시에 분양하는 ‘선분양제’다. 하지만 후분양제는 완공되기 20% 전, 즉 착공 후 80%가 지나야 분양이 가능하다. 기간으로 보면 준공 3~4개월 전에 일반 분양을 하게 되는 것인데, 이 방법으로 시장의 과열양상을 상당 부분 해소할 수 있다. 후분양제를 하게 되면 분양권을 사고파는 일 또한 사라지게 된다. 입주 후 아파트 소유에 대한 이전등기를 마친 이후에 거래가 가능하기 때문에 그 사이 나타나는 가수요를 잠재울 수 있다. 가수요가 사라진다는 것은 투기수요가 없어진다는 얘기다. 현 정부 입장에서 실수요자 중심의 시장 재편도 어느 정도 가능하게 된다. 무엇보다 분양권 거래가 많아지면 손바뀜이 자주 일어나면서 폭탄돌리기식 투기수요가 발생하게 되는데, 후분양제는 이런 폐단을 최대한으로 억제할 수 있다는 점이 장점이다.
--- pp.32~33
중요한 점은 수요에 비해 공급이 넘치면 수요자의 구매 욕구는 감소할 수밖에 없다는 것이다. 이는 앞으로 전용면적 85㎡ 초과 주택이 턱없이 부족해 향후 높은 인기를 구가할 것이라는 전망이 전문가들 사이에서 나오고 있는 이유기도 하다. 재건축·재개발 사업에서도 지금은 대부분 전용면적 59㎡, 76㎡, 84㎡ 가운데 하나를 분양?공급받고 있다. 10여 년 전 전용면적 120 안팎의 아파트를 분양받았던 것과는 사뭇 다른 풍경이다. 소형 아파트가 인기 있다 보니 분양가 또한 소형일수록 비싸고 대형이 더 낮은, 과거와는 다른 역전현상이 나타나고 있다. 하지만 이 시점에서 투자자나 실수요자들은 역발상을 할 필요가 있다. 지금 인기 있는 주택형의 아파트보다는 향후 2~3년 후에 인기가 있을 만한 아파트를 선택해야 하는 시점이 온 것이다. 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 3.3㎡당 분양가가 저렴하니 지금이 이 기회를 노릴 적기다.
--- p.76
가계부채 종합관리방안의 핵심은 은행대출을 옥죄는 것으로, 가계부채가 많으니 대출을 못하게 하면 될 것이라는 생각이 기저에 깔려 있다. 정부가 법적으로 국민들의 대출을 금지할 수는 없으니 지금까지의 대출방식이었던 거치식 대신 원금과 이자를 함께 갚는 방식을 이용해 가계부채를 억제하고자 했던 것이다. 아울러 거치식으로 대출을 받았더라도 갱신할 때는 원금과 이자를 함께 갚도록 유도하고 있다. 정부의 이 정책은 도입 초기에는 분명한 효과를 보였다. 정부의 방식은 집을 구매하려는 수요자들에게 큰 부담으로 작용했고 구매를 꺼리는 현상이 나타났기 때문이다. 전문가들도 이 정책으로 인해 앞으로 집값은 오르지 않고 가계부채는 서서히 감소할 것으로 내다봤다. 적어도 기존 주택대출규제로 인한 가계부채에서는 말이다. 그런데 문제는 다른 부분에서 터져나왔다. 부동산에서 사용하는 단어 중 ‘풍선효과’라는 것이 있다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 부풀어오르는 것을 빗대어 말하는 것으로, 정부가 대출을 옥죄면 옥죌수록 전세수요가 급증해 전세가격이 크게 상승한 것이다.
--- p.120
신혼부부가 쉽게 간과하는 사실 중 하나가 이자만 지불하는 거치기간이 지나면 원금을 함께 상환해야 한다는 것이다. 통상 3년 거치 15년~20년 상환이지만, 때로는 1년 거치 10년~20년 상환도 있다. 일단 거치기간이 끝나면 매달 갚아야 할 융자금은 크게 불어난다. 재개발 지역이라고 해서 사업이 모두 원활하게 진행되는 것은 아니다. 조합장의 비리, 조합간부들의 비리, 철거업체와의 결탁, 시공업자와의 결탁 등으로 인해 각종 소송이 난무해 개발사업은 점점 산으로 간다. 재개발 지역의 위치가 좋을수록, 조합원의 수가 많을수록, 사업성이 좋을수록 소송은 더욱 많아지며 사업이 진행되기까지의 시간은 더욱 길어질 수밖에 없다. 이 때문에 빌라의 집값은 기대했던 만큼 오르지 않고, 새 빌라가 아니라는 이유로 오히려 가격이 더 낮아지는 경우도 있다. 또한 빌라는 선호 주택이 아니기 때문에 수요자를 찾기가 쉽지 않다. 이런 이유 때문에 매달 힘들어지는 것은 신혼부부다. 그제야 천사처럼 보였던 분양업체에게 속았다는 생각이 들기도 한다. 하지만 이미 그들은 멀리 갔고, 또 어디에선가 똑같은 수법으로 주택을 팔고 있을 것이다.
--- p.154
대부분의 사람들은 회사에 취직해 직장에 다닌다. 하지만 나이가 들어 더이상 일을 하고 싶어도 하지 못하는 때는 반드시 온다. 40대든 아니면 60세 정년을 꽉 채워서든 그때는 꼭 온다. 이런 때를 대비해서 재테크까지는 아니더라도 제대로 된 집 한 채 정도는 가지고 있을 필요가 있다. 일례로 필자의 친구는 재테크를 해본 적이 없다. 이 친구는 3억 5천만 원에 대출을 안고 집을 장만을 했다. 대출을 모두 갚은 지금 그 아파트의 시세는 12억 5천만 원이 다. 재테크는 못해도 제대로 된 집 한 채는 가지고 있는 셈이다. 집을 가짐으로써 서서히 갖춰지는 것이 ‘집에 대한 안목’이다. 안목은 하루아침에 만들어지지 않는다. 오랜 시간 늘 관심을 갖고 지켜봐야만 조금씩 자신도 알지 못하는 사이에 만들어지는 것이 바로 안목이다. 나이 50세가 넘으면 그런 안목 하나쯤은 가지고 있어야 한다. 그래야 직장에서 나오게 되더라도 그 ‘안목’이 당신을 덜 힘들게 도와줄 것이다.
--- p.171
빚은 어떻게 이용하느냐에 따라 그 부담의 정도가 달라진다. 위에서도 언급했듯 과거에는 빚을 무서워했던 시기라면, 지금은 빚을 잘 이용해야 하는 시기다. 이것을 일명 ‘지렛대 효과’라고도 하는데, 이 단계를 넘으면 빚이 우습게 되는 시기도 도래할 것으로 보인다. 금융권의 신용이든 담보든 대출을 받는 사람들의 유형은 크게 3가지로 나눌 수 있다. 빚을 무서워하는 사람, 빚을 우습게 생각하는 사람, 그리고 빚을 효율적으로 이용하는 사람이다. 빚을 무서워하는 사람은 평범한 서민일 확률이 높고, 빚을 우스워하는 사람은 십중팔구는 허풍쟁이일 것이다. 마지막 세 번째로 빚을 효율적으로 이용하는 사람은 부자에 가까워 더 많은 재화를 획득할 수 있는 기회를 가진 경우다. 부자에 가깝다는 말은 누구보다도 많이 부자가 될 기회를 접하게 되는 것을 말한다. 자기 자신 하나 건사하는 재물을 가지는 작은 부자는 스스로 노력하면 될 수 있다는 말처럼 부자도 반복적인 습관과 노력에 의해 결정되는 경우가 많다. 반복한다는 것은 자주 접한다는 의미로 결국 남들보다 많이 알게 되는 것, 빚의 효율적 활용방법에 대해 스스로 배워가는 것을 말한다.
--- p.176
거래량이 많아지면 가격이 오르고, 반대로 거래량이 적어지면 가격은 떨어진다. 어느 쪽이 먼저인지는 알 수 없고, 꼭 거래량과 가격이 동시에 움직인다고도 말할 수 없다. 이는 부동산 가격이 오르면 상승기라 생각해 부동산을 구입하려는 사람들이 많아지지만, 부동산을 보유한 입장에서는 굳이 더 오를 것 같은데 팔 이유가 없기 때문이다. 다만 거래량이 많아진다는 것은 주택가격이 오른다는 신호탄이기 때문에 시장 상승이라는 신호로 인식할 수 있다. 전세가격의 변동으로도 확인할 수 있는데, 전세가격은 부동산시장의 변화와 역상관관계를 가진다. 쉽게 설명하면 집값이 오르는 시기에는 전세가격이 안정된 수준을 보여 전세가가 오르지 않고 평탄한 박스권을 형성한다. 반대로 집값이 하락하는 시기에는 전세가격이 급상승할 확률이 높다. 이는 수요와 공급의 원칙으로 설명이 가능한데, 수요가 많아지면 결국 공급량의 부족으로 전셋값이 오르는 것이다. 앞서 언급한 거래량에서 집값이 하락하면 매매거래량은 줄게 되지만 역으로 전세 거래량은 증가해 전세가격이 오르게 되는 것이다.
--- p.190
투자자 입장에서 부동산 상품을 크게 2가지로 구분할 수 있다. 하나는 먼저 부동산 상승기에 가격이 급상승하는, 즉 자체 호재가 있는 상품으로 대표적으로 재건축·재개발 주택이 있다. 재건축·재개발 주택은 사업이 진행될수록 일반분양이 가까워지고 구체적으로 이익이나 손해가 얼마인가를 어림잡을 수 있게 되는데, 일반분양가에 따라 주택을 소유한 조합원의 이익이 높아지거나 낮아지는 상품이다. 또 인근의 대규모 복합개발단지가 들어선다거나 지하철 역사가 들어서는 경우도 자체 재료만으로 시세가 상승하는 상품 중 하나다. 다른 하나는 호재는 없지만 꾸준히 가격이 오르는 주택들이다. 이곳은 가격이 급상승하지는 않지만 반대로 잘 떨어지지도 않는 곳이기도 하다. 이런 주택들은 전세가가 오르면 집값이 따라 오르는, 즉 전세가가 집값을 밀어 올리는 곳을 말한다. “배보다 배꼽이 더 클 수는 없다.”라는 말처럼 전셋값이 집값보다 높을 수는 없기 때문에 전세가가 오르면 집값이 동반 상승하는 현상이 나타나는 것이다.
--- pp.207~208
아파트가 그저 하나의 물건이라면 사는 순간 가격이 떨어져야 정상이다. 물건은 쓰면 쓸수록 그 가치는 낮아지고, 타인의 물건을 물려받았다면 가격은 더욱 하락한다. 하지만 아파트 값은 그런 방식으로 정해지지 않는다. 어느 순간 떨어졌다가 또 어느 순간에는 치솟는다. 서두에 인생은 재미있는 것이라고 말을 꺼낸 이유는 일반 수요자의 입장에서 볼 때 아파트 값도 인생과 마찬가지기 때문이다. 앞서 언급했듯이 아파트 값이 무조건 오르기만 한다면 아파트를 팔려는 사람의 수는 극히 적을 것이고 가격은 더욱 오를 것이다. 반면 위에서 설명한 것과 같이 다른 물건들처럼 늘 내리기만 한다면 누구도 아파트를 사려고 하지 않을 것이다. 하지만 아파트 값은 오르내림을 반복한다. 바로 이것이 인생처럼 부동산이 재미있는 이유다. 더 재미있는 사실은 아이러니하게도 언제 오르고 언제 내리는지를 알지 못한다는 것이다. 그러나 아예 예측할 수 없는 것은 아니다. 분명 아파트 값이 오르는 것은 팔려는 사람이 원하는 가격에 누군가 사는 사람이 있기 때문이다. 집주인이 원하는 가격에 바로 그 오르는 순간에 누군가에게 집을 팔면 집주인은 소위 대박을 낳거나 이것이 아니더라도 상당한 재화를 획득하게 된다.
--- pp.223~224
그렇다면 부동산은 어떨까? 일반적으로 알고 있듯 부동산은 경기나 정책에 따라 등락을 반복하는 재테크 상품이다. 호황일 때는 어떤 아파트를 사더라도 가격이 오르는 현상이 뚜렷하지만 반대로 불황일 때는 크게 손해를 보기도 한다. 2012년부터 2014년 중반까지의 아파트 가격은 사실상 전혀 오르지 않았다. 오히려 가격이 떨어진 곳도 많았다. 아파트를 사게 될 경우 금융이자 부담만 커질 뿐 이익을 찾아볼 수 없었던 때가 이 시기의 주택시장 동향이었다. 하지만 주택경기의 흐름을 잘 살피고 때에 맞는 상품을 고른다면 호황일 때나 불황일 때도 손해보지 않고 투자를 할 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다. 주택경기가 호황일 때는 실수요자 중심의 대형 아파트가 인기를 끈다. 과거에는 전용면적 84㎡ 이상의 중대형 아파트가 인기를 끌었고 가격상승세 또한 더 컸다. 이것은 대형 아파트를 선호하던 주택시장의 트렌드와도 연관이 있지만 무엇보다 당시의 부동산정책이 크게 한몫했다. 다주택자에 대한 과도한 세금정책이 소형 주택 여러 채보다 소위 ‘똘똘한 놈 하나’라는 대형 아파트 한 채의 이점을 더 부각시켰기 때문이다. 실제로 대형 아파트의 가격상승에 따른 실수익이 더 크기도 했다.
--- p.245
중요한 점은 서울시에서는 재건축 사업을 위해 ‘도시?주거환경정비기본계획’을 10년 주기로 발표하는데, 이때 해당 지역이 포함되면 가격이 급등하게 된다는 점이다. 주택의 유형에 따라 다르겠지만 통상 2배 이상 오른다고 보면 된다. 사실 이 점만 본다면 서울 내에서 집을 가장 싸게 장만할 수 있는 시기는 이때라 할 수 있다. 하지만 2가지의 문제가 있다. 서울시의 계획은 발표 전까지는 ‘극비사항’이라 이곳이 어디인지를 모른다는 것이며, 또 하나는 사업이 완료된 후 아파트에 입주하는 시기까지 대략 10년이 걸린다는 점이다. 비교적 저렴한 내집 마련 시기는 ‘조합설립추진위원회’가 승인되기 이전에 해당 지역 주택을 구매하는 것이다. 그러나 이 시기에는 사업성이 좋은 곳일수록 임시 추진위원회 몇 곳이 난립하기도 하고, 지역 주민들이 ‘뭔가 되나 보다.’라는 생각으로 움직여 집값이 이상하리만치 급등하기도 한다. 즉 가격에 거품이 낄 수 있기에 신중한 접근이 필요하다. 이후에는 사업의 진행 정도에 따라 집값이 오르는데, 특히 사업인가 전후를 기준으로 집값이 상승하는 것은 일반적인 현상이라 할 수 있다. 재건축 사업의 절차를 보면 앞서 말한 기본계획 수립과 추진위원회 설립(승인) 그리고 조합설립, 사업(시행)인가. 관리처분인가, 착공, 준공 순으로 진행되는데 과거의 사례를 볼 때 각각의 단계가 진행될 때 대략 10~20%의 집값이 상승한다고 보면 쉽다.
--- p.266
대법원경매사이트나 앞서 설명한 미래경매사이트를 통해 경매물건을 검색한 후 입찰할 만한 물건을 찾았다면 좀더 세부적인 정보가 필요할 것이다. 포털사이트 부동산정보에 접속해 경매물건을 검색하면 원하는 정보를 단계적으로 찾아볼 수 있다. 해당 경매 정보를 중요도 순으로 나열한 것과 유사한데, 반복적이며 점증적인 세부 열람을 통해 놓칠 수 있는 위험요소를 해소할 수 있다. 포털사이트의 경우 1인당 3개의 아이디를 만들 수 있다는 것도 무료 경매 정보를 볼 수 있는 유용한 팁이다. 휴대폰 본인인증이나 공인인증서를 통해 회원가입을 하면 총 3개의 아이디를 만들 수 있어서 1인당 월 9개의 경매물건이 무료로 열람이 가능하다. 경매를 통해 높은 수익을 얻고자 하는 경매 입문자들은 많지만 지금과 같이 물건은 적고 경쟁 입찰자가 많은 상황에서 수익을 얻기란 결코 쉬운 일이 아니다. 따라서 경매 입문자들에게는 초기부터 경매 정보를 열람하면서 지속적인 지출을 늘리는 것보다는 알짜 정보만을 쏙쏙 빼내는 ‘체리피커’ 같은 지혜가 필요하다.
--- p.282
이사비용은 빠른 명도뿐만 아니라 전 소유자가 이사할 때 친절하게 안내하게 해주는 효과도 가져온다. “집에 곰팡이가 피는 곳은 환기를 잘 해주어야 한다.” “몇 년 전 얼마를 들여 새로 인테리어를 했는데 아직 AS기간이 남았으니 이쪽으로 연락하면 무상수리가 가능하다.” 등 생각지도 못한 안내까지 받는 경우도 있다. 하지만 반대로 이사비용을 주지 않는 상황이면 절대 이런 안내를 받을 수 없다. 심지어 현관문 번호키의 비밀번호도 알려주지 않고 가버리는 경우도 있다. 이사비용을 아끼려다 이사비용보다 더 큰 손실을 안게 되는 경우도 있으니 참조해야 할 것이다.그럼 언제 구체적인 금액을 말하는 것이 좋을까? 대개는 이사할 곳이 마련되면 전 소유자가 먼저 이사비용을 얼마 줄 것인지 묻는다. 낙찰자가 이사비를 준다고 하는데 얼마를 줄지 궁금하지 않겠는가. 낙찰자는 이사할 곳이 정해졌는지만 궁금하고, 전 소유자는 이사비가 얼마인지만 궁금해하기 마련이다. 일종의 심리게임이라고 봐도 좋은데, 이사할 곳이 마련되지 않은 상태에서의 경쟁우위는 전 소유자에게 있다. 그런데 이사날짜가 정해지고 계약금까지 치렀다면 경쟁우위는 새로운 소유자(낙찰자)가 차지하게 된다. 따라서 전 소유자의 거처가 마련된 후 구체적인 금액을 말하는 것이 좋다.
--- p.294
감정가격을 넘겨서 아파트를 낙찰받는 사례가 많은 것에 반해 재경매 사건은 응찰자 수가 적고, 낙찰가율 또한 낮아 비교적 높은 수익 창출이 가능하다. 재경매 사건은 특수물건으로 분류되지만 다른 특수물건에 비해 권리분석이 쉬워 경매 입문자라도 충분히 응찰할 수 있다.재경매로 물건이 나오는 경우는 크게 3가지를 들 수 있다. 하나는 가장 흔한 실수로 부동산의 시세 파악을 잘못해 재등장하는 경우며, 또 다른 경우는 앞서 언급한 숨어 있는 권리가 있어 이를 낙찰자가 인수해야 하는 사태가 발생했을 때다. 마지막으로는 낙찰자가 해당 물건을 대상으로 담보대출을 받지 못한 경우로 낙찰자의 신용 등에 문제가 있어 발생한 경우다. 단순 재경매 사건은 그리 흔하지 않지만 잘 찾아보면 권리가 깨끗한데 재경매로 나오는 경우가 있다. 가장 많은 재경매 사건은 선순위 임차인이 있는 경우다. 선순위지만 전입일자만 있고 확정일자가 없어 위장 임차인인 경우라 판단하고 낙찰을 받았다가, 사실관계를 재검토한 결과 진성임차인이어서 대금납입을 포기하는 일도 있으니 항상 조심스럽게 접근해야 한다.
--- p.320
언론에서 위험하다고 보도되는 깡통전세가 사실 그렇게 위험하지 않은 또 하나의 이유는 평균 낙찰가의 오류 때문이다. 평균가는 그야말로 평균에 불과하다. 경매물건이 시세의 50%를 밑돌아 낙찰되는 경우도 종종 있다. 그런데 이는 매우 특수한 상황으로 말소할 수 있는 기준이 되는 은행 근저당보다 앞선 권리(전세권, 전세입자 등)가 있을 때거나, 유치권 행사를 하는 주택일 경우. 유치권은 주로 공사대금을 받지 못한 건설업자가 해당 주택 또는 건물을 점유하는 행위다. 유치권의 경우 경매가 진행되는 동안 해당 주택 입구 또는 현관문에 ‘유치권 행사중’이라는 표시가 붙어 있는 경우가 많다. 또는 토지등기가 안 되었는데 토지가격이 포함된 경우도 있다. 이런 일련의 경우를 합한 결과가 평균 낙찰가인데, 부동산 성수기에는 정상적인 아파트의 낙찰가는 감정가의 100%를 넘는 경우가 비일비재하다. 100%가 넘게 낙찰되는 이유는 감정평가가 이루어진 시점보다 주택가격이 상승해 실제 가격이 감정가보다 높아졌기 때문이다. 낙찰가율 110%는 보통이고 130%에 낙찰되는 사례도 많다.
--- pp.346~347
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