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품목정보
| 발행일 | 2011년 07월 18일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 288쪽 | 302g | 120*190*20mm |
| ISBN13 | 9788952216045 |
| ISBN10 | 8952216040 |
부동산 경매 7일 만에 끝내기
신수현 저
|
살림출판사
|
2011년 07월 18일
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저자 : 신수현
1996년 나이 28세에 부동산에 입문. 1997년 태인 경매를 만나 처음으로 경매 컨설팅을 시작하였다. 1997년부터 2002년까지 태인 경매 서초지사, 남부지사, 동북부지사에서 팀장으로 일하며 전국의 많은 물건을 낙찰 받았다. 2003년 한국법원경매정보 실장, 2005년 굿옥션 서울지사장을 거쳐 현재 부동산 차트 연구소(www.rme.co.kr) 이사를 역임하고 있다. 2011년 현재까지 800여 건의 경매물건을 낙찰 받았고, 1,000건의 낙찰을 위해 열심히 뛰고 있다.
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권리분석은 공식이다. 따라서 3가지 공식만 숙지하고 있다면 대부분의 경매물건의 권리분석을 읽을 수 있다. 만일 임차인이 대항력 없는 후순위 임차인이라면 권리분석보다는 임차인이 우선변제 대상인지를 먼저 검토해보는 것이 좋다.
또 토지라면 권리분석보다는 논밭일 경우 농지취득자격증명원(농취증)을 받을 수 있는지, 지적도상에 도로가 접해 있는지, 평당 시세가 얼마인지가 중요하다.
그런데 많은 사람이 토지나 임차인이 후순위인 물건을 대상으로 권리분석에 시간을 할애하고 있다. 하지만 그보다 중요한 것은 임차인이 대항력이 있을 경우에 발생할 낙찰자 인수 여부이다.---'step 1. 경매는 어렵다'
법원경매에서 임장 활동은 반드시 필요하고 물건을 눈으로 확인하지 않았다면 입찰을 포기해야 한다.
임장 활동의 목적은 물건의 현황 즉, 도로, 위치, 장래 가치 등을 고려하여 법정지상권, 유치권, 임차인의 유무를 파악하고, 연체 관리비 등의 비용을 사전에 확인하는 것과 낙찰 후 명도의 진행을 미리 숙지함과 동시에 예상되는 경쟁자를 판단하기 위한 것이다.
임장의 순서는 물건확인 → 관리사무소 방문 → 부동산 중개업소 방문 → 동사무소 방문 순으로 진행한다. ---'step 3. 임장 활동 요령 익히기'
중개업소 사장님과 적어도 10분 이상의 대화를 나눌 준비를 해야 한다. 최근 아파트의 거래는 어떤지, 그리고 분위기를 물어보고, 이 지역의 좋은 점과 어려운 점, 최근 거래한 아파트의 시세, 매도자의 호가, 현재 거래 가능한 가격, 전세가격 등을 문의하며, 경매물건 때문에 시세를 확인하는 사람이 어느 정도 있었는지 관리실에서 물어본 것처럼 확인한다. ---'step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍'
본건의 임장 결과 임차인은 등기부상의 기준권리인 2002년 7월 3일보다는 전입일자가 늦은 후순위 임차인이나 확정일자로 순위배당이 가능해 8,500만 원을 전액 배당받을 수 있어 별도의 명도비용은 없다.
시세는 중개업소에서 1억 8,000만~1억 9,000만 원을 말하지만 망원역과의 거리와 층수 등 여러 가지를 고려해 1억 9,000만 원으로 고정했다.
경쟁자들은 중개업소가 많은 지역의 특성상 파악한 경쟁자들보다 많을 것으로 예상되어 7명 이상으로 판단했다.
그리고 전기 및 도시가스 관리소에 연락해 연체 여부를 확인했다. ---'step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍'
낙찰을 받기 위해서는 가격을 높게 쓰면 가능하다. 그러나 ‘높게’라는 부분이 어디까지를 말하는지 모르고, 다른 경쟁자와 적은 차이로 낙찰을 받아야만 만족감을 얻을 수 있기 때문에 낙찰가를 정하는 것이 어려울 수밖에 없다. 결국 숫자의 문제로 다른 경쟁자가 응찰한 금액을 누를 수 있는 심리적인 숫자를 찾는 것이 중요하다.
입찰시 사용할 숫자와 버려야 할 숫자는 다음과 같다.
우선 5와 0은 버리자. 입찰시 많은 사람들이 사용하는 숫자이기 때문이다. 예를 들어 110,000,000원이나 115,000,000원 등의 숫자를 많이 사용한다.---'step 5. 낙찰가 산정하기'
따라서 입찰계산표라는 원칙을 만들어 좀 더 정확한 낙찰가를 책정하는 데 기준이 될 만한 지표로 삼는 것이 많은 도움이 된다. 입찰계산표를 적절히 사용한다면 다른 경쟁자들의 가격을 읽어내면서 입찰가격을 정할 수도 있다.
입찰계산표는 입찰을 준비하는 사람들이라면 꼭 필요한 도구이고, 응찰 시 경쟁자의 심리를 읽는 데도 유용하므로 제대로 활용하는 방법을 숙지해, 낙찰 시 입찰자가 원하는 결과를 낼 수 있도록 하자. ---'step 5. 낙찰가 산정하기'
여름철 휴가 기간에 낙찰을 받으면 담당자도 휴가를 가고 도로도 막히는 상황이 발생할 수 있으니 사전에 준비하도록 하자. 만일 7일 이내에 농지취득자격증명서를 제출하지 못한 다면 보증금을 몰취당하는 일이 발생한다. 농지취득자격 증명서의 처리 기간은 통상 2일 정도이지만 예기치 못한 문제들이 가끔 발생하기도 한다.
예를 들어 농지 담당자가 교육중이거나 휴가중일 수도 있다. 이런 문제들이 발생하는 상황에서는 바로 법원에 경매계를 방문하여 낙찰 허가결정 기일 연기신청을 하여 서라도 보증금의 몰취를 막아야 한다. ---'step 6. 낙찰 후 사후처리'
낙찰 후의 명도 방법에는 협의명도와 강제집행 두 가지가 있다. 임차인이나 전소유자를 만나 협의명도를 하는 적절한 시점은 물건마다 다소 차이가 있으나 대체로 임차인이나 전소유자가 이사를 할 수 있는 충분한 시간을 보장하기 위해서는 잔금을 치르기 이전에 방문하여 낙찰자의 신분을 밝히고 부동산의 인도를 요청할 수 있다. 또한 미리 임차인이나 전소유자의 성향을 파악하는 것도 중요하다. ---'step 6. 낙찰 후 사후처리'
전소유자, 임차인과 협의명도가 잘 진행되고 있다 하더라도 인도명령 신청은 반드시 진행해야 한다. 협의명도와 인도명령 신청 두 가지 방법으로 한꺼번에 진행해야 최악의 경우에 인도명령으로 강제집행이 가능하기 때문이다. 간혹 전소유자, 임차인과 협의가 잘되고 있어서 인도명령 신청 없이 진행하다가 변심으로 인해 부동산 인도를 거부하는 상황에서 다시 인도명령 신청을 접수하여 진행할 경우, 송달을 받지 않는 등 2개월 이상의 시간이 소요된다.
또 토지라면 권리분석보다는 논밭일 경우 농지취득자격증명원(농취증)을 받을 수 있는지, 지적도상에 도로가 접해 있는지, 평당 시세가 얼마인지가 중요하다.
그런데 많은 사람이 토지나 임차인이 후순위인 물건을 대상으로 권리분석에 시간을 할애하고 있다. 하지만 그보다 중요한 것은 임차인이 대항력이 있을 경우에 발생할 낙찰자 인수 여부이다.---'step 1. 경매는 어렵다'
법원경매에서 임장 활동은 반드시 필요하고 물건을 눈으로 확인하지 않았다면 입찰을 포기해야 한다.
임장 활동의 목적은 물건의 현황 즉, 도로, 위치, 장래 가치 등을 고려하여 법정지상권, 유치권, 임차인의 유무를 파악하고, 연체 관리비 등의 비용을 사전에 확인하는 것과 낙찰 후 명도의 진행을 미리 숙지함과 동시에 예상되는 경쟁자를 판단하기 위한 것이다.
임장의 순서는 물건확인 → 관리사무소 방문 → 부동산 중개업소 방문 → 동사무소 방문 순으로 진행한다. ---'step 3. 임장 활동 요령 익히기'
중개업소 사장님과 적어도 10분 이상의 대화를 나눌 준비를 해야 한다. 최근 아파트의 거래는 어떤지, 그리고 분위기를 물어보고, 이 지역의 좋은 점과 어려운 점, 최근 거래한 아파트의 시세, 매도자의 호가, 현재 거래 가능한 가격, 전세가격 등을 문의하며, 경매물건 때문에 시세를 확인하는 사람이 어느 정도 있었는지 관리실에서 물어본 것처럼 확인한다. ---'step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍'
본건의 임장 결과 임차인은 등기부상의 기준권리인 2002년 7월 3일보다는 전입일자가 늦은 후순위 임차인이나 확정일자로 순위배당이 가능해 8,500만 원을 전액 배당받을 수 있어 별도의 명도비용은 없다.
시세는 중개업소에서 1억 8,000만~1억 9,000만 원을 말하지만 망원역과의 거리와 층수 등 여러 가지를 고려해 1억 9,000만 원으로 고정했다.
경쟁자들은 중개업소가 많은 지역의 특성상 파악한 경쟁자들보다 많을 것으로 예상되어 7명 이상으로 판단했다.
그리고 전기 및 도시가스 관리소에 연락해 연체 여부를 확인했다. ---'step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍'
낙찰을 받기 위해서는 가격을 높게 쓰면 가능하다. 그러나 ‘높게’라는 부분이 어디까지를 말하는지 모르고, 다른 경쟁자와 적은 차이로 낙찰을 받아야만 만족감을 얻을 수 있기 때문에 낙찰가를 정하는 것이 어려울 수밖에 없다. 결국 숫자의 문제로 다른 경쟁자가 응찰한 금액을 누를 수 있는 심리적인 숫자를 찾는 것이 중요하다.
입찰시 사용할 숫자와 버려야 할 숫자는 다음과 같다.
우선 5와 0은 버리자. 입찰시 많은 사람들이 사용하는 숫자이기 때문이다. 예를 들어 110,000,000원이나 115,000,000원 등의 숫자를 많이 사용한다.---'step 5. 낙찰가 산정하기'
따라서 입찰계산표라는 원칙을 만들어 좀 더 정확한 낙찰가를 책정하는 데 기준이 될 만한 지표로 삼는 것이 많은 도움이 된다. 입찰계산표를 적절히 사용한다면 다른 경쟁자들의 가격을 읽어내면서 입찰가격을 정할 수도 있다.
입찰계산표는 입찰을 준비하는 사람들이라면 꼭 필요한 도구이고, 응찰 시 경쟁자의 심리를 읽는 데도 유용하므로 제대로 활용하는 방법을 숙지해, 낙찰 시 입찰자가 원하는 결과를 낼 수 있도록 하자. ---'step 5. 낙찰가 산정하기'
여름철 휴가 기간에 낙찰을 받으면 담당자도 휴가를 가고 도로도 막히는 상황이 발생할 수 있으니 사전에 준비하도록 하자. 만일 7일 이내에 농지취득자격증명서를 제출하지 못한 다면 보증금을 몰취당하는 일이 발생한다. 농지취득자격 증명서의 처리 기간은 통상 2일 정도이지만 예기치 못한 문제들이 가끔 발생하기도 한다.
예를 들어 농지 담당자가 교육중이거나 휴가중일 수도 있다. 이런 문제들이 발생하는 상황에서는 바로 법원에 경매계를 방문하여 낙찰 허가결정 기일 연기신청을 하여 서라도 보증금의 몰취를 막아야 한다. ---'step 6. 낙찰 후 사후처리'
낙찰 후의 명도 방법에는 협의명도와 강제집행 두 가지가 있다. 임차인이나 전소유자를 만나 협의명도를 하는 적절한 시점은 물건마다 다소 차이가 있으나 대체로 임차인이나 전소유자가 이사를 할 수 있는 충분한 시간을 보장하기 위해서는 잔금을 치르기 이전에 방문하여 낙찰자의 신분을 밝히고 부동산의 인도를 요청할 수 있다. 또한 미리 임차인이나 전소유자의 성향을 파악하는 것도 중요하다. ---'step 6. 낙찰 후 사후처리'
전소유자, 임차인과 협의명도가 잘 진행되고 있다 하더라도 인도명령 신청은 반드시 진행해야 한다. 협의명도와 인도명령 신청 두 가지 방법으로 한꺼번에 진행해야 최악의 경우에 인도명령으로 강제집행이 가능하기 때문이다. 간혹 전소유자, 임차인과 협의가 잘되고 있어서 인도명령 신청 없이 진행하다가 변심으로 인해 부동산 인도를 거부하는 상황에서 다시 인도명령 신청을 접수하여 진행할 경우, 송달을 받지 않는 등 2개월 이상의 시간이 소요된다.
---'step 7. 명도 기법'
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