이제 강남 등에 거주하는 부동산 부자들에게 부동산 전략을 수립해 시행하는 당국은 그저 거짓말을 하는 양치기 소년으로 보이는 듯하다. 만약 2017년 11월 이후 집값이 다시 고개를 들면 결국 문재인 정부의 부동산 정책은 자충수라는 비난이 더욱 거세질 것이다. 모든 것을 쏟아붓다시피 했는데 뜻을 이루지 못했고 앞으로 꺼낼 카드도 마땅치 않다면, 수요자들은 숨바꼭질을 멈추고 아예 대놓고 부동산 수집에 다시 나설 것이다. 문재인 정부가 뜻을 이루지 못할 것으로 보는 또 한 가지 이유는 우리가 평소 쉽게 접할 수 없는 주택시장의 기본 지표들을 보면 알 수 있다. 흔히 아파트 시장을 분석할 때 평균 시세와 거래량, 분양가 등을 통해 시장 분위기를 평가하는 경향이 있다. 그런데 보다 큰 줄기를 봐야 한다. 일주일에 0.01%p 올랐다 혹은 내렸다는 부동산 정보 업체들의 발표에만 집중하기보다 인구, 소득, 해외 변수, 금리 등 다양한 연관 지표들을 보면 왜 앞으로 집값이 크게 오를 수밖에 없는지 알 수 있기 때문이다. _ p.28

그런데 이러한 자료들을 보면 지금은 오히려 서울의 아파트를 사야 할 때라는 것을 알 수 있다. 별도의 칼럼에서 언급하겠지만 2018년에도 수도권에서는 30만 가구 이상의 아파트가 입주 물량으로 공급되는 반면, 서울은 1/3에도 못 미친다. 서울과 수도권의 가격 상승폭 격차는 더 커질 수밖에 없다. 서울의 인허가 물량은 2016년 대비 2017년에 40% 이상 급감했다. 인허가 면적 추이는 해당 지역의 1~2년 후 분양 물량을 가늠할 수 있는 중요한 선행 지표다. 인구 집중 현상과 누적 수요에서 답을 찾아보자. 서울의 주택보급률은 2005년 93.7%에서 10년 후인 2015년에는 96.0%로 늘어났다. 반면 자가보유율은 같은 기간 44.6%에서 41.1%로 떨어졌다. 주택은 늘었지만 주택을 소유하고 있는 가구는 줄어든 셈이다. 다주택자들의 주택 구매가 늘어난 반면, 실수요자들은 아직 집을 구하지 못했다는 이야기다. 2016년에 서울시가 10년 후 희망하는 거주형태를 조사해 보니 10명 중 6명(61.1%)이 아파트를 꼽았고, 10년 후에도 서울에 거주하기를 희망(59.7%)했다. _ p.54

새 정부가 전국을 투기지역 등으로 세분화해서 수시로 규제의 총부리를 겨누는 상황이고, 재건축 시장에 대한 억누르기가 2018년에도 지속될 것이기에 전체적으로 2018년 상반기는 상당히 혼란스러울 것으로 예측된다. 물론 시장이 정책을 무조건 이긴다고 보지만 시차가 발생되거나 숨 고르기가 의외로 길어지는 지역이나 시장이 있을 수 있다. 따라서 아파트에도 이제 가치투자가 꼭 필요하다고 생각한다. 앞으로는 가치투자의 기준에 도달한 아파트를 사야 한다. 부동산을 사고팔거나 부동산을 이용해 건물을 짓고, 임차인과 계약하거나 대출을 받는 등 다양한 부동산 행위를 하기 위해서는 부동산의 적정 시장 가격을 정확히 측정하는 것이 매우 중요하다. 가격에 가장 많은 영향을 미치는 것은 역시 해당 부동산의 가치라고 볼 수 있다. 따라서 부동산을 평가하는 일의 대부분은 그 부동산의 시장가치를 추계하는 데서 시작한다. 경제학에서 가격이란, 가치를 화폐액으로 표시한 것이라고 생각한다. 즉 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐 사실상 일치하는 것으로 본다. _ p.96

이어 2018년 하반기부터 서울을 중심으로 아파트 가격이 큰 폭으로 오를 것이고, 그때 역세권이나 우수 학군 지역의 소형 아파트가 가격 상승을 이끌 가능성이 매우 높다. 금리 상승이 예상되지만 이미 1%대 초저금리 시대에 접어든 우리나라에서도 해외 주요국 경제수도에서 일제히 집값이 11% 이상 올랐던 사례처럼 한순간에 급등할 시기가 올 것이다. 그 시기를 필자는 2019년으로 보고 있다. 그때가 되면 서울의 소형 아파트는 찾아보기 힘든 상태가 될 것이다. 앞서 말했듯이 수급 상황도 유리하고 가격 상승률도 뛰어난데다 실제 거주 목적으로도 유용한 소형 아파트라도 월세 목적으로 접근할 경우에는 몇 가지 짚어야 할 점이 있다. 중심가에 비싼 땅값이 형성된 곳에 지어지는 주상복합이나 한강변 인기 단지의 경우 소형 면적으로 배치된 아파트의 3.3m2당 가격이 2천만~3천만 원대를 쉽게 호가하는 상황이다. 손쉬운 공식이지만 매입가격이 5억 원이 넘어가면 월세를 200만 원 가까이 받아야 원하는 임대 수익률을 손에 넣을 수 있다. _ p.132

수익형 부동산시장과 관련해 정부가 할 일은 하나다. 이 시장은 제대로 된 정보와 통계가 갖춰져 있지 않다. 따라서 선량한 다수의 투자자에게 피해를 입히면서 이들을 상대로 건설 업계와 부동산 업계는 막대한 이익을 볼 수 있는 불안 요소를 안고 있다. 그렇다고 단기적인 해결책을 대뜸 들이댄다면 선의의 투자자에게까지 추가적인 어려움이 가중될 것이 뻔하다. 따라서 긴 안목으로 시장을 바라보고 기본적인 월세 통계 등 인프라를 갖추는 일과 더불어 무분별하게 난립하는 상품에 대해 경각심을 갖게 해야 한다. 또한 도를 넘을 경우에는 해당 시행사나 시공사 등에 행정 조치를 취하겠다는 메시지를 명확히 던질 필요가 있다. 아울러 검증되지 않은 상품을 마치 좋은 투자처인 것처럼 홍보하는 광고 업계나 언론기관에 대해서도 보다 강도 높은 제재를 가할 필요도 있다. 물론 당장 물리적으로 할 일은 아니다. 점차 시장의 투명화와 객관적 정보 제공이 가능한 방향으로 문제들을 개선해 나가자는 것이다. 그리고 틀림없이 점차 그렇게 될 것이다. _ p.158

위례신도시 등 2기 신도시 조성 이후 동탄2신도시와 평택 고덕신도시까지를 사실상 마지막 개발지로 보고 있다. 2016년 이후 아파트 공급은 동탄2신도시나 전체 개발 일정의 60% 수준에 도달한 인천 송도신도시, 평택 고덕신도시 등에 집중되고 있고, 2000년대 중반에 비하면 확연히 주택 공급이 줄어든 모양새다. 이에 상업 시설의 공급 역시 눈에 띄게 감소한 모습이다. 이것은 상가 시장의 향후 방향성 측면에서 긍정적인 기대를 하게 한다. 무분별하게 상가가 공급되다 보면 앞서 언급한 L씨처럼 도대체 어디에 투자해야 하는지 갈피를 잡지 못하는 혼란스러운 상황이 발생한다. 또 상가가 난립할 경우 같은 업종끼리 치열하게 경쟁해야 하는 상황이 발생해 제살 깎아 먹기식 운영으로 매출이 줄어들고 임대료를 제대로 내지 못하는 점포가 늘어날 수밖에 없다. 이 때문에 공급되는 상가가 줄어드는 것은 투자 측면에서 반가운 일이다. 다만 선택지가 줄어들다 보니 일부 인기 지역이나 1군 시공사가 짓는 상가에 관심이 집중되면서 거품이 생기는 것은 바람직하지 못하다.
_ pp.169~170

전?월세난으로 급격하게 월세 매물이 증가하고 있는 것은 사실이기 때문에 시장의 흐름에 꾸준히 주의를 기울여 막차를 타는 투자는 하지 말아야 한다. 우리나라의 경우 월세 방식이 시장에서 정착화됨에 따라 월세에 대한 저항감이 줄어들어 전반적인 월세 수준이 올라갈 가능성이 있다. 따라서 투자에 나설 경우 월세 상승 가능성이 있는 역세권이나 업무 지역에 관심을 가질 필요가 있다. 오피스텔과 달리 아파트는 세입자가 자주 바뀌지 않는다. 앞서 서술한 것처럼 관리비가 저렴하면서 전용률이 높아 월세 거래가 잘 이루어지고 공실 위험이 상대적으로 적다. 일정 기간 이후 감가상각되는 오피스텔에 비해 가격이 오를 여지가 높음은 두말할 나위가 없다. 흔히 부동산 상승기에는 중대형 아파트가 크게 오르고, 부동산 하락기에는 소형 아파트가 리스크 방어에 유리하다는 속설이 있다. 최근 수년간 소형 아파트가 대형 아파트에 비해 압도적으로 많이 공급된 것은 사실이지만 그렇다고 시장의 근간을 흔들 정도는 아니다. _ pp.176~177

규제 폭탄이 하나 터질 때마다 단기적으로 거래량은 감소하지만, 가격은 그대로이거나 다시 오르는 패턴은 이미 15년 전부터 그래왔던 일이 분명하다. 거래량이 감소한다고 가격이 바로 떨어진다고 믿는 사람은 더는 없다. 노무현 정부 시절에 부동산 정책이 실패한 이유는 결국 시장과 싸우려 했기 때문이다. 이번 문재인 정부 역시 같은 생각이지만 이미 시장을 구성하는 개개인들은 새 정부의 머리 위에 올라가 있다. 세금을 올리거나 대출을 규제하면 버티기 전략으로 들어가거나 전세 가격을 더 심하게 올려버릴 것이고, 특정 지역이나 시장을 규제하면 오히려 급매물을 매수해 장기적으로 오를 때를 기다리면서 버티면 그만이다. 요즘 같은 자본 호황기에 부동산을 잡겠다는 것은 그야말로 계란으로 바위치기가 아닐까. 수도권에 사는 사람들에게는 ‘아파트는 오르던 대로 오르고 잠시 주춤하더라도 그건 이보 전진을 위한 일보 후퇴일 뿐이다’라는 인식이 이미 자리잡고 있다. _ p.200

인위적으로 안 되는 것을 억지로 하려면 몇 배의 힘이 드는 것이 당연하고, 수많은 논란과 논쟁, 방향 수정과 번복을 거듭하면서 비용과 시간을 낭비할 것이 뻔하다. 그보다는 당장 오피스텔, 단독주택용지 불법 전매를 근절하려면 어떻게 해야 하는지를 더 연구하고, 상가 불법 선분양과 근생빌라 등 불법적 분양 관행을 손보는데 신경을 더 쓰라고 말하고 싶다. 분양형 호텔에 투자해서 몇억 원을 날린 억울한 투자자가 수천 명에 달하는데도 누구 하나 그런 일에는 관심도 없는 이상한 나라가 바로 우리나라다. 미국에 오랫동안 살았지만 필자는 미국의 어느 일간지에서도 우리나라처럼 부동산이 얼마 오르거나 내렸다는 기사가 매주 실리는 것을 본 적이 없다. 오히려 주요 도시나 지역을 소개하면서 주거 환경과 교통, 학군 등을 설명하는 연재 기사는 여러 번 본 적이 있다. 집은 필요한 사람만 사는 것이고, 부동산은 오를 때가 되면 오르는 것이며, 자연스러운 시장 사이클을 물리적으로 통제할 수는 없다는 사실을 그들은 오랜 역사를 통해 터득한 것이다. _ p.205

후분양제도가 도입될 때 시행사는 물론 규모가 작은 건설 회사들이 사업 비용을 확보하는 데 어려움을 발생시키게 되면 사업 속도가 떨어질 수밖에 없다. 공급이 충분해보이는 지역에서는 타격이 적겠지만, 서울을 비롯해 수요가 공급을 앞지르는 지역의 경우 단기간에 집값이 크게 올라가는 데 단초 역할을 할 가능성도 높다는 말이다. 국토교통부 산하 주택도시보증공사의 예측에 따르면 후분양제를 도입할 경우 전국적으로 연평균 8만 6천~13만 5천 호의 공급이 감소한다고 한다. 개인적으로는 후분양제의 단계적 도입에 찬성하는 입장이다. 하지만 정부의 서투른 일처리 방식이 자칫 시장에 큰 불안 요소를 안기지 않을지 걱정된다. 지금은 후분양제를 밀어 붙일 시점이 아니라 건설사들과 소비자들의 리스크를 줄여줄 장치들을 먼저 정비하는 게 먼저다. 혹여라도 이 제도를 정치적인 목적이나 선동의 명분으로 이용했다가는 두고두고 후회를 남기게 될 것이다. _ p.229

필자는 앞에서 2018년 하반기에는 오피스텔 대란이 일어날 가능성이 있다고 지적했다. 하지만 늘 그렇듯 침체기에도 살아남는 부동산이 있고, 오히려 위기를 기회 삼아 더 큰 혜택을 누리는 사례가 얼마든지 있다는 점을 기억하자. 오피스텔 시장이 과포화될수록 지역과 입지에 대한 중요성이 매우 커질 수밖에 없어 지금이야말로 평소 눈여겨보지 않던 통계를 꼼꼼히 따져봐야 할 때라고 볼 수 있다. 그렇다면 그동안 어떤 지역에서 오피스텔 투자가 성공을 거두었을까? 아래의 표를 살펴보자. 지난 2015년부터 서울 및 경기?인천 지역의 500실 이상 오피스텔을 표본화해 이 오피스텔이 속해 있는 지역을 강남?분당권, 역세권, 대학가, 업무벨트, 신도시?택지개발지구로 세분화해 수익률을 구했더니 역세권이 가장 수익률이 높은 것으로 나타났다. 지하철역이 가
까울수록 땅값이 비싸 분양가격이 높지만 월세 수익도 높기 때문에 이를 상쇄한다는 분석이 가능하다. _ pp.258~259

그럼에도 개발 사업에 점차 많은 이들이 눈을 돌리는 이유는 크게 2가지로 구분해볼 수 있다. 첫 번째 이유는 우선 완성되어 상품으로 나오는 부동산에 수요자 입장에서 접근하는 것이 과거처럼 큰 메리트를 제공하지 못하기 때문이다. 다시 말하면 부동산으로 돈 버는 것이 그만큼 어려워졌다는 말이다. 다른 자산 운용 수단에 비해 중장기적으로 부동산이 우위를 점한다는 인식이 짙게 깔려 있기는 하지만 한때 자고 나면 오르는 식으로 부동산으로 이득을 보던 시절과 비교해 현재 공급되는 부동산은 썩 입맛에 맞지 않는다는 의미가 될 수 있다. 두 번째 이유는 우리나라에서 개발 사업을 실제로 영위할 때 다양한 조력자를 동원해 업무를 진행해 나갈 수 있기 때문이다. 실제로 상당수의 시행사들은 재정이 열악하며 각계 전문 인력을 보유하고 있지 못하다. 통상 10% 정도에 해당하는 토지 계약금만 있으면 토지 중도·잔금은 물론이고 공사비와 기타 부대경비를 시공사의 지급 보증 등에 의한 신탁사·금융사의 PF로 충당한다. _ p.265

중국인들이 부동산을 보는 눈은 생각보다 정확하고 예리한 것으로 알려졌다. 이유 없이 무턱대고 투자하지는 않는다는 이야기다. 우선 중국인들은 대학교 인근 부동산을 좋아한다. 홍대?이대?연대가 몰려 있는 마포구와 서대문구, 그리고 건대 주변과 연세대 캠퍼스가 있는 송도신도시를 선호하는 이유다. 이곳에 투자한 중국인들의 말을 들어보면 현재 중국 주요 도심에서 가장 부동산 가격이 많이 오르는 곳이 바로 대학교 주변이라는 것이다. 또 이들은 자연 환경이 좋고 경관이 좋은 지역을 선호한다. 하지만 동시에 지역개발적 호재가 있어서 장기적으로 가치가 상승할 수 있어야 한다. 환경이 뛰어나지만 제주도에는 투자가 몰리고 강원도나 인천경제자유구역에 상대적으로 투자가 적었던 것은 제주도 지역의 부동산 상승을 미리 정확하게 예측한 탓이다. 앞서 언급했지만 한국이든 외국이든 중국인들이 몰려든 지역은 어김없이 부동산 가격이 크게 오르는 경향을 보이게 된다. _ p.273

2010년에 워런 버핏은 당시 미국 부동산의 침체와 관련해 가격 하락이 좀 더 이어지겠지만 투자자들에게는 이 때가 오히려 기회가 될 것이라는 예언을 했는데 결과적으로 이는 정확히 맞아떨어졌다. 저평가된 매물을 매입하라는 그의 조언대로 2012년 이전에 집을 샀던 사람들은 큰 시세차익을 누렸다. 미국은 현재 낮은 실업률과 임금 상승 영향으로 자체적인 주택시장 수요가 건실하게 떠받치는 모습이고, 모기지 금리 상승 이후에도 이 기세는 꺾이지 않고 있다. 날로 높아져가는 렌트비 역시 주택 구입을 촉진하는 역할을 한다. 2012년 이후부터 미국 주택시장 반등은 증시 반등까지 영향을 준다는 점이 입증된 바 있다. 미국의 경우 한국과 달리 도심 재개발보다 도시 주변 지역에 밸리를 새로 형성하는 식으로 신규 주택이 공급되는데 최근 미국 서부 지역에서는 이렇게 새로 지은 변두리 단독주택들마저도 신속하게 팔리는 상황이다. 이에 신규 주택의 공급가격마저도 나날이 오르는 것을 보게 된다. _ pp.314

필자는 이 책을 통해 세계 주요 국가의 주택가격이 참 많이 올랐다고 여러 차례 언급했다. 대표적으로 집값이 오른 나라로 홍콩?영국?스웨덴?덴마크?호주?캐나다?미국?일본이 있다. 집값이 떨어진 나라는 싱가포르 정도다. 공통적으로 모든 나라에서 1%대 혹은 마이너스 금리를 택하며 시중 자금이 부동산으로 집중될 수밖에 없는 환경이 만들어졌다. 아울러 도시 과밀화와 인구 집중 현상이 심화되고, 도심의 토지 비용과 건축비가 상승하며 주택 공급이 제한적으로 이루어지는 환경이 이와 같은 부동산 폭등을 가능하게 만들었다. 더불어 중국인들의 해외 부동산 사들이기도 한몫하고 있다.현재 세계 부동산시장은 2013~2022년의 부동산 호황기의 최중심부에 들어와 있다고 보면 되겠다. 어떻게 보면 유례 없이 많이 오른 주요국의 상승폭이 다소 줄어들 수 있다는 예상도 일리가 있다. 다만 해외 시장이 주춤하다고 해서 당장 한국 부동산 가격에 악영향을
주지 않는다.

지금이 부동산을 반드시 사야 할 타이밍이다!<br/><br/>2018년 부동산시장 전망을 속 시원히 풀어낸 이 책은 총 6장으로 구성되었다. 1장 ‘2018년 주택시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 문재인 정부가 쏟아내는 부동산 규제책 속 혼란스러운 시기를 현명하게 읽으며, 집을 사야 할지 말아야 할지, 집값이 오를 지역과 내릴 지역은 어디인지, 수도권 주택시장의 문제가 공급 부족 때문인지, 건설 업계의 속사정과 최근 움직임은 어떤지 등을 예측하고 설명한다. 2장 ‘2018년 아파트 시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 전국적으로 아파트 시장이 어떻게 변할지, 어느 도시의 아파트 시장이 인기를 유지할지 알아본다. 신(新)DTI와 DSR이라는 전방위적인 대출 규제가 아파트 소비자들에게 미치는 영향은 어느 정도일지도 알아본다. 당장 2018년에 대두될 유동성 축소, 수요 심리 위축, 준공 물량 증가라는 3가지 부담 요소가 마음에 걸린다는 이유로 큰 흐름을 놓쳐서는 안 되는 이유와 모멘텀 투자를 아파트 투자에 접목시키는 방법도 설명한다. <br/><br/>3장 ‘2018년 수익형 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 은퇴 세대의 선택지로 월세 부동산이 확고한 자리를 점할 것으로 예상하면서, 리스크와 싸워야 하는 시장 구조 및 시스템을 낱낱이 파헤친다. 또 어떤 수익형 부동산 유형들이 괜찮은 수익률을 안겨줄 수 있을지도 알아본다. 4장 ‘문재인 정부의 부동산 정책, 2018년을 전망한다’에서는 역대 정부의 부동산 정책들을 살펴보고, 선진국형 부동산시장으로 가는 문턱에 있는 대한민국 부동산시장을 합리적으로 관리해야 한다고 기술한다. 5장 ‘규제가 강화될 2018년, 어떤 부동산이 살아남을까?’를 통해서는 규제 속에서 역발상과 가치투자로 더 큰 이익을 창출하는 투자법이 성공을 거둠을 지목하고, 소비자가 아닌 개발 사업을 통해 직접 부동산을 생산하고 공급하는 부동산 시행이 흥미로운 분야가 될 것이라 제안한다. 6장 ‘2018년 해외 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?’에서는 주요국들의 2018 부동산시장을 전망하고, 미국과 베트남 투자에 대해서 자세히 소개한다.<br/>

새 정부가 전방위적인 부동산시장 압박에 나서고 있다. ‘과연 정책이 시장을 이길까, 시장이 정책을 이길까?’ 여기에 대한 답은 곧바로 ‘집을 사야 하나, 말아야 하나?’라는 질문의 답이 된다. 이 책은 흔히 접할 수 있는 수치 전망보다는 이유와 논거를 통해 부동산투자의 방향성을 전달한다. 정부와 시장, 업계가 바라보는 부동산의 방향을 낱낱이 분석하고 통찰한 부동산 예측서로 부족함이 없는 책이다.
고성민 _ 〈조선일보〉 땅집고팀 기자

저금리에 경제 성장은 더딘데 투자할 곳은 마땅찮고 물가는 무섭게 치솟는다. 고령화는 날로 심화하고 곧 인구 절벽이 시작된다는데 부동산 가격은 홀로 뛰는 기현상을 보인다. 이 책은 누구나 궁금해할 만한 2018년 부동산시장 전망을 속 시원하게 풀어놓는다. 숨 고르기 중인 시장에서 투자해야 향후 상승기 때 수익이 커진다는 이론은 탄탄하다. 여기에 지나치기 쉬운 통계, 해외 사례를 버무려 설득력 있는 답을 도출해냈다. 당장 2018년 집값과 전셋값이 어떻게 될지 궁금하다면 꼭 이 책을 읽어보기 바란다.
정다운 _ 〈매경이코노미〉 부동산팀 기자

정부의 각종 부동산 규제 정책으로 인해 향후 부동산시장이 얼어붙을 것이라는 일반적인 전망과 다른 담대함을 보여준 부동산 전문 연구원의 글을 읽으면서 시장을 보는 또 다른 시각을 엿볼 수 있었다. 우리 경제에 거의 밀착되어 있는 부동산시장의 현주소와 미래를 예리하게 진단하면서 규제 위주의 정책 기조에도 끄떡없는 투자처가 어디인지 소개하고, 미국 등 해외 부동산시장에 대해서도 전망한 점이 매우 인상적이다.
김현주 _ ‘일상 톡톡’ 기자