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품목정보
| 발행일 | 2018년 01월 29일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 359쪽 | 642g | 152*225*22mm |
| ISBN13 | 9791195951413 |
| ISBN10 | 1195951418 |
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재매각의 원인은 무엇일까?
재경매(재매각)를 할 경우에 종전 매수인(낙찰자)은 입찰보증금의 반환을 청구할 수 없다(민사집행법 제138조). 입찰보증금을 포기하는 불이익을 당하면서 대금을 납부하지 않는 사건이 전체의 3% 정도나 되는데, 그 주된 이유는 무엇일까에 대하여 지지옥션에서는 특수권리 분석의 일환으로 재경매(재매각) 사건의 원인을 분석하여 경매정보와 함께 제공하고 있다.
매수인이 대금을 미납하는 가장 중요한 사유로는 권리분석(각종 인수문제)에 대한 착오가 전체의 60% 정도로 압도적으로 많았으며, 그 외에는 물건분석(물건의 상태와 개발행위에 대한 착오)에 대한 착오, 실거래가격의 착오, 명도의 난이도 문제, 경락잔금대출의 어려움 등 매각대금 조달의 어려움, 기타(사유추정 불가) 등이었다.
응찰가격 결정에 반영해야 할 사항
① 임장(臨場)활동을 통하여 급매물가격 등 실거래가격을 철저히 파악한다(개별성).
② 장기간의 관리부실로 인한 수리비용을 반영한다(매각대금의 약 3% 정도).
③ 명도(합의명도, 집행명도)비용을 반영한다(평당 약 8만 원 정도).
④ 항고 및 재항고기간, 명도기간을 예측하고 그에 따른 기회비용을 반영한다.
⑤ 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료를 반영한다.
⑥ 경쟁자 수를 예측해보고, 자신의 입찰이 경쟁 입찰자들에게 노출되지 않도록 주의한다.
〈 p75. Chapter 2. 쉽게 풀어보는 경매 제도와 절차 〉
유치권의 배당
유치권을 신고한 자가 배당을 신청했을 경우에 무조건 안분배당을 해주는 것은 아니고, 유치권확인판결을 받은 확정된 판결문 등 집행권원을 제출한 경우에만 배당받을 수 있다. 유치권확인판결을 받지 못한 경우에는 소제기증명원 등 소송이 진행중이라는 사실을 입증할 수 있는 서류 또는 유치권에 기하여 가압류한 사실을 입증해야 하고, 이 때에는 소송에서 승소판결이 확정될 때까지 일반적인 가압류 채권자의 배당과 같이 공탁을 한다. 유치권에 기하여 안분배당을 받고 배당받지 못한 피담보채권이 있을 때에는 매수인이 인수해야 하므로 각별히 주의해야 한다. 다만, 유치권에 기한 임의경매절차라면 유치권자의 배당금액과 관계없이 유치권은 매각으로 인하여 소멸하는 권리이다. 〈 p 297. Chapter 6. 권리분석의 마무리 배당〉
재경매(재매각)를 할 경우에 종전 매수인(낙찰자)은 입찰보증금의 반환을 청구할 수 없다(민사집행법 제138조). 입찰보증금을 포기하는 불이익을 당하면서 대금을 납부하지 않는 사건이 전체의 3% 정도나 되는데, 그 주된 이유는 무엇일까에 대하여 지지옥션에서는 특수권리 분석의 일환으로 재경매(재매각) 사건의 원인을 분석하여 경매정보와 함께 제공하고 있다.
매수인이 대금을 미납하는 가장 중요한 사유로는 권리분석(각종 인수문제)에 대한 착오가 전체의 60% 정도로 압도적으로 많았으며, 그 외에는 물건분석(물건의 상태와 개발행위에 대한 착오)에 대한 착오, 실거래가격의 착오, 명도의 난이도 문제, 경락잔금대출의 어려움 등 매각대금 조달의 어려움, 기타(사유추정 불가) 등이었다.
응찰가격 결정에 반영해야 할 사항
① 임장(臨場)활동을 통하여 급매물가격 등 실거래가격을 철저히 파악한다(개별성).
② 장기간의 관리부실로 인한 수리비용을 반영한다(매각대금의 약 3% 정도).
③ 명도(합의명도, 집행명도)비용을 반영한다(평당 약 8만 원 정도).
④ 항고 및 재항고기간, 명도기간을 예측하고 그에 따른 기회비용을 반영한다.
⑤ 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료를 반영한다.
⑥ 경쟁자 수를 예측해보고, 자신의 입찰이 경쟁 입찰자들에게 노출되지 않도록 주의한다.
〈 p75. Chapter 2. 쉽게 풀어보는 경매 제도와 절차 〉
유치권의 배당
유치권을 신고한 자가 배당을 신청했을 경우에 무조건 안분배당을 해주는 것은 아니고, 유치권확인판결을 받은 확정된 판결문 등 집행권원을 제출한 경우에만 배당받을 수 있다. 유치권확인판결을 받지 못한 경우에는 소제기증명원 등 소송이 진행중이라는 사실을 입증할 수 있는 서류 또는 유치권에 기하여 가압류한 사실을 입증해야 하고, 이 때에는 소송에서 승소판결이 확정될 때까지 일반적인 가압류 채권자의 배당과 같이 공탁을 한다. 유치권에 기하여 안분배당을 받고 배당받지 못한 피담보채권이 있을 때에는 매수인이 인수해야 하므로 각별히 주의해야 한다. 다만, 유치권에 기한 임의경매절차라면 유치권자의 배당금액과 관계없이 유치권은 매각으로 인하여 소멸하는 권리이다. 〈 p 297. Chapter 6. 권리분석의 마무리 배당〉
---본문 중에서
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