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품목정보
| 발행일 | 2018년 03월 29일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 415쪽 | 982g | 172*240*30mm |
| ISBN13 | 9791160072464 |
| ISBN10 | 1160072469 |
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필자가 강연 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되는데 왜 부동산을 경매시장에 나오게 하느냐?”는 것이다. 충분히 궁금할 수 있는 사안이고 원론적인 얘기다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 수수방관하고 있냐는 것이 질문의 핵심이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채무자)의 사정을 잘 몰라서 하는 말씀! 채무자라고 경매에 부쳐질 때까지 가만히 있었을까! 그렇다면 부동산이 왜 경매시장까지 내몰리게 될까? 경매가 무엇인지를 알면 의외로 답은 간단하다. 경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행 의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행 기능)으로 채무 이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법이자 채권자와 채무자 간 채권채무에 대한 강제조정 절차다. 왜 부동산이 경매시장에 나오느냐는 물음에 대한 해답은 경매가 바로 이 강제조정 절차라는 데 있다. - 〈첫째 주: 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들〉의 〈2. 부동산은 왜 경매시장에 나올까?〉 중에서
경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부쳐지는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나거나, 저가감정으로 낙찰가 역시 현 시세와 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청, 이것이 받아들여져 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. - 〈둘째 주: 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어〉의 〈2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기〉 중에서
대법원이나 민간 업체에서 제공하는 경매정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다. 물론 임대차 내역이나 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 제외하고 말이다. 감정평가서에도 점유 현황이 있지만 이는 감정평가 주체가 육안으로 확인한 점유 현황에 불과할 뿐, 임대차 세부 내역은 아니다. 점유자가 임차인인지 소유자 또는 채무자인지에 대한 현황 조사는 집행법원의 몫이지 경매물건의 감정을 의뢰받은 감정평가사나 감정평가업체의 몫이 아니기 때문이다.
또 감정평가 주체가 세부적인 권리관계까지 열람하거나 조사할 의무가 없기 때문에 육안으로 확인된 권리, 예컨대 분묘 소재, 건물 또는 토지만의 경매(법정지상권), 경매대상에 수목 포함 여부, 제시 외 건물 소재 여부 등을 제외한 다른 권리관계까지 기록되지는 않는다. 즉 감정평가서에는 경매물건 평가 의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가 내역), 평가요항표, 지적현황, 위치도와 사진 자료 등 지극히 사실적이고 시각적인 자료들이 담겨 있다. 토지 평가표에는 인근 표준지와의 위치나 접도 조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 건물평가표에는 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 나와 있어 물건가치를 판단하는 데 중요한 자료가 된다. - 〈셋째 주: 좋은 경매물건 선정하는 법〉의 〈4. 감정평가서에 숨어 있는 경매함정 찾기〉
권리분석은 경매에서 꽃이라 불린다. 그만큼 권리분석의 중요성을 강조하는 말이기도 하지만, 꽃의 현란하고 다양한 색과 특성만큼이나 경매물건도 권리관계가 제각각 다르기에 권리분석을 할 때는 현란한 기술적 측면이 필요하다는 점에서 꽃이라고 빗댔다. 꽃은 그 향기와 색과 모양을 감상하고 탐미할 수 있는 대상이지만 권리분석은 감상과 탐미의 대상이 아니라 소유자나 임차인의 아픔이 고스란히 투영된 현실이다. 권리분석을 하면서 몰랐던 새로운 사실을 풀어냈다는 환희에 젖기에 앞서 채권자와 소유자 간 또는 소유자와 임차인 간 복잡하게 얽히고설킨 관계를 안타까워하며 결코 남일 같지 않게 여기는 것 또한 그런 다양한 현실과 아픔이 투영된 만큼 권리분석은 만만한 상대가 아니다. 그렇다고 권리분석을 딱히 잘하는 왕도나 지름길은 없다. 원칙에 충실하게 꼼꼼히 살피고 의심 한 점 없이 해결해나가려는 적극적인 자세가 필요할 뿐이다.
권리분석에서 왕도나 지름길은 없지만 비교적 쉽게 접근할 수 있는 방법이 하나 있다. 바로 부동산 등기부등본과 친해지는 것이다. 모든 권리분석은 부동산 등기부등본에서부터 비롯된다. 물론 경매과정에서 도출되는 권리관계가 등기부등본에서 확인되지 않는 등기부등본 외적인 권리도 많지만 그런 권리도 궁극적으로는 등기부등본에 있는 권리와 연관되어 해석되는 권리들이다. - 〈다섯째 주: 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기〉의 〈1. 권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라〉
경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부쳐지는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나거나, 저가감정으로 낙찰가 역시 현 시세와 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청, 이것이 받아들여져 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. - 〈둘째 주: 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어〉의 〈2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기〉 중에서
대법원이나 민간 업체에서 제공하는 경매정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다. 물론 임대차 내역이나 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 제외하고 말이다. 감정평가서에도 점유 현황이 있지만 이는 감정평가 주체가 육안으로 확인한 점유 현황에 불과할 뿐, 임대차 세부 내역은 아니다. 점유자가 임차인인지 소유자 또는 채무자인지에 대한 현황 조사는 집행법원의 몫이지 경매물건의 감정을 의뢰받은 감정평가사나 감정평가업체의 몫이 아니기 때문이다.
또 감정평가 주체가 세부적인 권리관계까지 열람하거나 조사할 의무가 없기 때문에 육안으로 확인된 권리, 예컨대 분묘 소재, 건물 또는 토지만의 경매(법정지상권), 경매대상에 수목 포함 여부, 제시 외 건물 소재 여부 등을 제외한 다른 권리관계까지 기록되지는 않는다. 즉 감정평가서에는 경매물건 평가 의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가 내역), 평가요항표, 지적현황, 위치도와 사진 자료 등 지극히 사실적이고 시각적인 자료들이 담겨 있다. 토지 평가표에는 인근 표준지와의 위치나 접도 조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 건물평가표에는 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 나와 있어 물건가치를 판단하는 데 중요한 자료가 된다. - 〈셋째 주: 좋은 경매물건 선정하는 법〉의 〈4. 감정평가서에 숨어 있는 경매함정 찾기〉
권리분석은 경매에서 꽃이라 불린다. 그만큼 권리분석의 중요성을 강조하는 말이기도 하지만, 꽃의 현란하고 다양한 색과 특성만큼이나 경매물건도 권리관계가 제각각 다르기에 권리분석을 할 때는 현란한 기술적 측면이 필요하다는 점에서 꽃이라고 빗댔다. 꽃은 그 향기와 색과 모양을 감상하고 탐미할 수 있는 대상이지만 권리분석은 감상과 탐미의 대상이 아니라 소유자나 임차인의 아픔이 고스란히 투영된 현실이다. 권리분석을 하면서 몰랐던 새로운 사실을 풀어냈다는 환희에 젖기에 앞서 채권자와 소유자 간 또는 소유자와 임차인 간 복잡하게 얽히고설킨 관계를 안타까워하며 결코 남일 같지 않게 여기는 것 또한 그런 다양한 현실과 아픔이 투영된 만큼 권리분석은 만만한 상대가 아니다. 그렇다고 권리분석을 딱히 잘하는 왕도나 지름길은 없다. 원칙에 충실하게 꼼꼼히 살피고 의심 한 점 없이 해결해나가려는 적극적인 자세가 필요할 뿐이다.
권리분석에서 왕도나 지름길은 없지만 비교적 쉽게 접근할 수 있는 방법이 하나 있다. 바로 부동산 등기부등본과 친해지는 것이다. 모든 권리분석은 부동산 등기부등본에서부터 비롯된다. 물론 경매과정에서 도출되는 권리관계가 등기부등본에서 확인되지 않는 등기부등본 외적인 권리도 많지만 그런 권리도 궁극적으로는 등기부등본에 있는 권리와 연관되어 해석되는 권리들이다. - 〈다섯째 주: 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기〉의 〈1. 권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라〉
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