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품목정보
| 발행일 | 2018년 10월 10일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 185쪽 | 362g | 153*224*16mm |
| ISBN13 | 9791155428979 |
| ISBN10 | 1155428978 |
돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가
: 부동산 전문 펀드매니저가 알려주는 꼬마빌딩 투자·운용 플랜
강민성 저
|
매일경제신문사
|
2018년 10월 10일
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저자 소개 (1명)
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[교통, 치밀하게 파악하라] 임차인들 역시 가성비를 따지기 마련이다. 중심지로부터 살짝 떨어져 있더라도 임대료가 저렴한 건물을 선호하는 임차인들도 많기에 생각보다 임대가 잘될 수 있다. 다만 지하철이 가장 가까운 대중교통 수단일 경우, 가급적 역으로부터 500미터(도보 10분) 거리를 넘어서진 않도록 하자.
한 가지 팁이 있다면, 대중교통 환경이 아무리 좋더라도 차량 사용이 불편한 건물은 가급적 피하도록 한다. 일반적으로 대중교통은 직원들이 사용하지만 최종 입주를 결정하는 사람은 입주사의 대표다. 이들은 대부분 승용차를 이용하기 때문에 차량 진입과 주차가 불편한 건물은 최종 결정에서 탈락되는 경우가 많다. 대표들은 집에서 출퇴근하기에 거리가 가까운지부터 건물로 진입할 때 본인의 집에서 오는 대로에서 바로 진입하는지, 혹은 유턴해서 돌아 진입해야 하는지까지 깐깐하게 보는 경우가 많다. 차량 사용과 관련한 상황을 잘 파악하도록 하자.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中
[주요동선 읽는 법] 상가용 빌딩을 구매하고자 할 경우 주요동선을 파악하는 것이 필요하다. 내가 구매할 건물이 주요동선에 포함된다면 상권 발달과 함께 큰 가격 상승폭을 볼 수 있을 것이다. 하지만 한 골목 차이로 상권 발전과 함께하는 빌딩이 되기도 하고, 그 덕을 보지 못해 1층조차 상가가 들어오지 않는 빌딩이 되기도 한다.
이러한 경우는 오히려 더 문제가 된다. 젠트리피케이션으로 인해 발달한 상권이라면 기존에 주택지로 사용되었을 경우가 많다. 그런데 한 골목 차이로 상권이 형성되기 어려운 위치라면 상가로 임대되지도 않고 ‘시끄럽다’는 이유로 주택임대조차 잘 되지 않아 애물단지로 전락할 수 있다.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中
[가중평균 임대차 잔존기간(WALE) 해석법] 똑같은 면적을 가진 두 개의 빌딩 A와 B가 있다고 치자. 빌딩 A는 1~5층 통으로 단일 대형 임차인(계약 잔존기간 2025년까지)을 두고 있으며 지하는 식당과 카페(계약 잔존기간 각각 2019년, 2020년)에 임대를 준 상황이다. 빌딩 B는 지하 1~5층 각 층별로 오피스와 카페, 식당 등 각각 다른 임차인을 두고 있다(계약 잔존기간 2021년부터 2025년까지 제각각).
가중평균 임대차 잔존기간, 즉 WALE을 계산해 비교해 보면 빌딩 A는 2024년 ○월 ○일이고, B는 2023년 ○월 ○일이다. 빌딩 A의 단일 대형 임차인 계약기간이 길어 유리하게 작용했다. WALE만 보면 빌딩 A를 매수하는 것이 B보다 조금 더 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 하지만 빌딩 A를 매수한다면 대형 임차인의 만기에 재계약이 안 될 수 있는 가능성을 염두에 두어야 한다. 재계약이 불발된다면 단번에 1층에서 5층까지 텅 빈 건물이 될 수 있다는 리스크가 있다. 그렇기 때문에 비록 WALE이 다소 짧긴 하지만 여러 작은 임차인으로 나뉘어져 있는 빌딩 B를 매수하는 것이 안전하다
-2장. 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩 찾기 中
[임대기준가 결정하기] 임대기준가를 결정하는 것은 건물주가 된 이후 우선적으로 해야 할 일이다. 임대기준가 수립을 위한 검토는 매입 후에 시작되는 것이 아니다. 건물주들은 건물매입 검토 시 인근 시장에 어느 정도 가격이 형성되어 있고, 매입하려는 건물 수준이면 어느 정도 선이 알맞은 가격일지 확인한다.
매입한 빌딩이 시장가격 대비 낮은 임대료를 받고 있다면 매입 후 적정수준의 임대료로 조정해야 하고, 반면 다소 높은 임대기준가가 책정된 상태로 높은 공실을 가지고 있다면 알맞은 수준까지 임대기준가를 내려야 한다. 또한 리모델링을 염두에 두고 시작한 프로젝트라면 리모델링 완료 후 변경될 임대기준가 수준도 고려돼야 할 것이다.
-3장. 빌딩 운용수입 극대화하기 中
[임대료가 밀릴 경우는?] 보통 임대차계약서 상에 몇 개월의 임관리비 연체 시 계약 해지가 가능하도록 명기하는 것이 일반적이며, 이는 법적으로도 규정된 기준이다. 민법 제640조에 따라 연체된 차임이 2기에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 연체 규모가 계약 해지를 요청해야 하는 수준에 달했을 경우, 임대인은 날짜를 지정하고 정확한 금액을 계산하여 임차인에 건물을 명도해 줄 것을 문서로 요청하여야 한다. 금액을 계산할 때는 임관리비뿐 아니라 임차인이 별도 사용한 추가관리비가 있는지 빠트리지 않도록 하자
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中
[저당권 순위변화 미리 파악하라] 전 건물주와 건물 간의 관계가 깨끗이 정리된 후, 매수자의 대출을 실행할 때는 매수자의 대출은행으로부터 새로운 저당권을 건물에 설정하게 된다. 그런데 이 과정에서 예기치 않은 이슈가 발생할 수도 있다. 저당권의 순서가 바뀌며 매수자의 담보가능가치가 줄어들 수 있는 것이다.
전 건물주의 담보대출에 대한 저당권이 1순위라 치면 이후 입주한 임차인들의 보증금에 대한 저당권은 그 후 순위로 설정된다. 매매와 동시에 전 건물주의 담보대출 저당권이 해지되면 임차인들의 저당권이 1순위로 올라간다. 그렇게 되면 매수자가 실행하는 대출에 대한 저당권 순위는 그 후 순위로 설정되니 저당권 설정이 가능한 규모가 작아질 수 있다. 이럴 경우 필요한 금액보다 적은 양의 대출밖에 되지 않을 수 있다. 덜컥 매입계약서에 사인하기 전 등기부등본에서 담보권을 확인해 자신이 필요한 대출을 받을 담보한계가 충분한지 확인하는 것이 필요하다
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中
한 가지 팁이 있다면, 대중교통 환경이 아무리 좋더라도 차량 사용이 불편한 건물은 가급적 피하도록 한다. 일반적으로 대중교통은 직원들이 사용하지만 최종 입주를 결정하는 사람은 입주사의 대표다. 이들은 대부분 승용차를 이용하기 때문에 차량 진입과 주차가 불편한 건물은 최종 결정에서 탈락되는 경우가 많다. 대표들은 집에서 출퇴근하기에 거리가 가까운지부터 건물로 진입할 때 본인의 집에서 오는 대로에서 바로 진입하는지, 혹은 유턴해서 돌아 진입해야 하는지까지 깐깐하게 보는 경우가 많다. 차량 사용과 관련한 상황을 잘 파악하도록 하자.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中
[주요동선 읽는 법] 상가용 빌딩을 구매하고자 할 경우 주요동선을 파악하는 것이 필요하다. 내가 구매할 건물이 주요동선에 포함된다면 상권 발달과 함께 큰 가격 상승폭을 볼 수 있을 것이다. 하지만 한 골목 차이로 상권 발전과 함께하는 빌딩이 되기도 하고, 그 덕을 보지 못해 1층조차 상가가 들어오지 않는 빌딩이 되기도 한다.
이러한 경우는 오히려 더 문제가 된다. 젠트리피케이션으로 인해 발달한 상권이라면 기존에 주택지로 사용되었을 경우가 많다. 그런데 한 골목 차이로 상권이 형성되기 어려운 위치라면 상가로 임대되지도 않고 ‘시끄럽다’는 이유로 주택임대조차 잘 되지 않아 애물단지로 전락할 수 있다.
-1장. 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까 中
[가중평균 임대차 잔존기간(WALE) 해석법] 똑같은 면적을 가진 두 개의 빌딩 A와 B가 있다고 치자. 빌딩 A는 1~5층 통으로 단일 대형 임차인(계약 잔존기간 2025년까지)을 두고 있으며 지하는 식당과 카페(계약 잔존기간 각각 2019년, 2020년)에 임대를 준 상황이다. 빌딩 B는 지하 1~5층 각 층별로 오피스와 카페, 식당 등 각각 다른 임차인을 두고 있다(계약 잔존기간 2021년부터 2025년까지 제각각).
가중평균 임대차 잔존기간, 즉 WALE을 계산해 비교해 보면 빌딩 A는 2024년 ○월 ○일이고, B는 2023년 ○월 ○일이다. 빌딩 A의 단일 대형 임차인 계약기간이 길어 유리하게 작용했다. WALE만 보면 빌딩 A를 매수하는 것이 B보다 조금 더 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 하지만 빌딩 A를 매수한다면 대형 임차인의 만기에 재계약이 안 될 수 있는 가능성을 염두에 두어야 한다. 재계약이 불발된다면 단번에 1층에서 5층까지 텅 빈 건물이 될 수 있다는 리스크가 있다. 그렇기 때문에 비록 WALE이 다소 짧긴 하지만 여러 작은 임차인으로 나뉘어져 있는 빌딩 B를 매수하는 것이 안전하다
-2장. 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩 찾기 中
[임대기준가 결정하기] 임대기준가를 결정하는 것은 건물주가 된 이후 우선적으로 해야 할 일이다. 임대기준가 수립을 위한 검토는 매입 후에 시작되는 것이 아니다. 건물주들은 건물매입 검토 시 인근 시장에 어느 정도 가격이 형성되어 있고, 매입하려는 건물 수준이면 어느 정도 선이 알맞은 가격일지 확인한다.
매입한 빌딩이 시장가격 대비 낮은 임대료를 받고 있다면 매입 후 적정수준의 임대료로 조정해야 하고, 반면 다소 높은 임대기준가가 책정된 상태로 높은 공실을 가지고 있다면 알맞은 수준까지 임대기준가를 내려야 한다. 또한 리모델링을 염두에 두고 시작한 프로젝트라면 리모델링 완료 후 변경될 임대기준가 수준도 고려돼야 할 것이다.
-3장. 빌딩 운용수입 극대화하기 中
[임대료가 밀릴 경우는?] 보통 임대차계약서 상에 몇 개월의 임관리비 연체 시 계약 해지가 가능하도록 명기하는 것이 일반적이며, 이는 법적으로도 규정된 기준이다. 민법 제640조에 따라 연체된 차임이 2기에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 연체 규모가 계약 해지를 요청해야 하는 수준에 달했을 경우, 임대인은 날짜를 지정하고 정확한 금액을 계산하여 임차인에 건물을 명도해 줄 것을 문서로 요청하여야 한다. 금액을 계산할 때는 임관리비뿐 아니라 임차인이 별도 사용한 추가관리비가 있는지 빠트리지 않도록 하자
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中
[저당권 순위변화 미리 파악하라] 전 건물주와 건물 간의 관계가 깨끗이 정리된 후, 매수자의 대출을 실행할 때는 매수자의 대출은행으로부터 새로운 저당권을 건물에 설정하게 된다. 그런데 이 과정에서 예기치 않은 이슈가 발생할 수도 있다. 저당권의 순서가 바뀌며 매수자의 담보가능가치가 줄어들 수 있는 것이다.
전 건물주의 담보대출에 대한 저당권이 1순위라 치면 이후 입주한 임차인들의 보증금에 대한 저당권은 그 후 순위로 설정된다. 매매와 동시에 전 건물주의 담보대출 저당권이 해지되면 임차인들의 저당권이 1순위로 올라간다. 그렇게 되면 매수자가 실행하는 대출에 대한 저당권 순위는 그 후 순위로 설정되니 저당권 설정이 가능한 규모가 작아질 수 있다. 이럴 경우 필요한 금액보다 적은 양의 대출밖에 되지 않을 수 있다. 덜컥 매입계약서에 사인하기 전 등기부등본에서 담보권을 확인해 자신이 필요한 대출을 받을 담보한계가 충분한지 확인하는 것이 필요하다
-5장. 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우 中
--- 본문 중에서
줄거리 줄거리 보이기/감추기
1장은 꼬마빌딩에 투자하기 위해 어떤 지역을 노리는 것이 좋을지 알아본다. 큰 시장흐름에 관련된 것들부터 보다 지역적인 것들까지 차근차근 이야기하고 있다. 2장에서는 선택한 지역 내 좋은 꼬마빌딩을 선별하기 위해 고려해야 하는 것들에 대해서 다룬다. 3장은 운용수입을 최대로 끌어올리기 위한 방법, 4장은 운용하면서 발생하는 각종 비용을 효율적으로 지출하는 방법에 대해 알아본다. 5장에서는 운용 시 생길 수 있는 대표적인 법적 이슈들에 대해 알아보고 마지막 6장에선 빌딩으로부터 발생하는 수익과 비용을 빠트림 없이 관리하기 위한 빌딩용 손익관리표 작성에 대해 다룬다. 또한 연간 빌딩 비용스케줄, 그리고 매입매각 시뮬레이션 등의 재무관리표 등에 대해 설명한다.
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