[1] 부가가치세 과세유형 전환
과세유형 전환이란 세무서에서 연간 환산 매출액(4,800만원)을 기준으로 간이과세자인 사업자를 일반과세사업자로 전환시키거나 일반과세사업자를 간이과세자로 전환시키는 것을 말한다.

[사례] 2019.3.10. 개업하여 2019.3.10. ~ 2019.12.31. 공급가액이 3,600만원(간주임대료 포함)인 경우
3,600만원 / 10개월 × 12개월 = 4,320만원으로 2020.7.1.부터 간이과세자로 전환됨

[2] 과세유형 전환에 따른 세무리스크
부동산임대업을 개시하면서 건물 등과 관련한 매입세액을 환급받기 위하여 연간 매출액이 4,800만원 미만으로 예상됨에도 일반과세자로 등록하여 매입세액을 환급받은 이후 개업일이 속하는 연도의 매출액이 4,800만원 미만이 되는 경우(연으로 환산하여 계산함) 관할 세무서에서 일반과세자를 간이과세자로 과세유형을 전환하게 되는데, 이 때 일반과세자이기 때문에 매입세액공제를 받은 금액에 대하여 간이과세자로 변경됨으로서 환급받은 금액의 대부분을 추징당하게 된다.
--- 「부동산임대사업자의 세무상 유의 사항」중에서

◈ 선택적 분리과세

① 2019년 귀속분부터는 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우에도 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.
② 2019년 귀속분부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 종합소득세 신고 및 납부를 할 수 있다.
○ [종합과세] (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
○ [분리과세] 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)
③ 주택임대소득의 총수입금액 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 종합소득에 합산을 하여야 한다.

◈ 주택임대업의 사업자등록 신청

[1] 개요
종전에는 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 사업자등록을 하지 않아도 세무상 불이익이 없었으며, 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 과세를 하지 아니하였다.
과세형평과 공평과세를 위하여 과세당국은 2019년 귀속분부터 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에도 임대소득을 계산하여 종합소득세 신고 및 납부를 하도록 법령을 개정하였다.
한편, 과세당국은 주택임대소득의 세원관리를 위하여 사업자등록을 의무적으로 하도록 규정하였으며, 사업자등록을 하는 주택임대사업자에 대하여 사업자등록을 하지 아니하는 부동산임대사업자보다 각종 공제혜택을 더 주어 부부합산 2개 이상의 주택을 보유하고 월세가 있는 경우 또는 임대한 주택이 전세보증금만 있는 경우라도 3개 이상의 주택을 보유하고 있다면, 주택임대 사업자등록을 하여야 한다.

[2] 사업자등록 신청
사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지1) 관할 세무서장에게 제출2)
1) 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청 할 수 있음(서면인터넷방문상담1팀-728, ?06.06.05)
2) 임대주택명세서 첨부(?민간임대주택에 관한 특별법 시행령?에 따른 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능)
--- 「주택 임대소득 분리과세 및 사업자등록」중에서

◈ 지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택

[1] 개요
주택을 임대하는 자가 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 하게 되면, 취득세와 재산세 등을 감면받을 수 있으며, 세금을 감면받기 위해서는 시장·군수 또는 구청장에게 주택임대사업자 등록신청을 하여야 한다.

[2] 주택임대사업자 등록 (시·군·구청)
임대사업자로 등록하려는 자는 임대사업자등록신청서에 매매계약서 사본 또는 분양계약서 사본을 첨부하여 주소지 관할 시·군·구청(건축과 또는 주택과)에 제출하여야 하며, [민원24]에서 전자적으로 신청하여도 된다. 주택임대사업자로 등록하려는 경우 임대차계약서를 작성할 때 3장으로 구성된 ‘표준임대차계약서’를 사용하여야 하며, 임대차계약 현황을 계약일로부터 3개월 내에 신고하여야 한다.

임대 조건 신고서 제출
주택을 임대하는 경우 임대 주택의 소재지별 관할 시·군·구청(건축과)에 ‘임대 조건 신고서’를 추가로 제출하여야 한다.

[서식] 임대사업자등록신청서 및 임대 조건 신고서 등
법제처 홈페이지 → 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙
[별지 제1호서식] 임대사업자 등록신청서(기업형, 일반형)
[별지 제21호서식] 임대 조건 신고서(신고증명서)
[별지 제25호서식] 표준임대차계약서(Ⅱ)(그 밖의 민간임대주택용)

임대의무기간
주택임대사업자는 의무임대기간(4년 이상) 동안 임대주택을 계속 임대하여야 하며, 의무기간 내에는 양도 또는 본인이 거주할 수 없다.
--- 「장기임대주택 세금 감면」중에서

◈ 종합소득금액 계산

종합소득금액은 다음의 소득을 합산한 금액으로 계산하며, 종합소득에 합산대상소득이 아닌 경우 종합소득금액에서 제외한다.

[1] 사업소득금액
사업소득금액은 사업과 관련한 총수입금액에서 사업과 관련한 필요경비를 공제한 금액으로 계산한다.

[2] 이자소득금액 및 배당소득금액
이자소득은 지급받은 금액 전액이 이자소득금액이 되며, 배당소득 또한 그 지급을 받은 금액이 배당소득금액이 된다. 다만, 이자 및 배당소득의 연간 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 금융소득에서 2천만원을 차감한 잔액 중 배당소득이 있는 경우 그 금액의 11%를 가산한 금액이 배당소득금액이 된다.

[3] 근로소득금액
근로소득금액이란 근로소득에서 비과세근로소득을 제외한 과세대상근로소득에서 근로소득공제를 차감한 이후의 금액을 말한다.

[4] 기타소득금액
① 기타소득이란 달리 분류할 수 없는 기타의 소득으로 고용관계 없이 다수인에게 강연을 하고 받는 강연료, 고용관계 없이 지급받는 수당, 원고료 등이 있다.
② 기타소득금액은 기타소득에서 필요경비를 공제한 후의 금액으로 계산한다.
③ 기타소득에는 필요경비로 60%를 일괄 공제하여 주는 기타소득(강연료, 수당, 원고료 등)과 그 이외의 기타소득(실제 소요된 비용만 인정)으로 구분한다.
④ 기타소득금액(기타소득 - 필요경비)이 300만원을 초과하는 경우 종합소득에 합산하여 신고하여야 하며, 300만원 이하인 경우에는 종합소득세 신고대상이 아니다.

제1부 세금 개요 및 조세체계 <br/>세금개요, 조세체계에 대한 기본적인 내용 및 관련 세법을 쉽게 찾아 볼 수 있는 방법 등을 수록하였습니다. <br/><br/>제2부 부동산임대 및 주택임대 세무 실무<br/>2019년 귀속분 이후 부부 합산 2개 이상의 주택을 보유하고 있으면서 월세임대소득이 있는 경우 종합소득세 신고를 하여야 하므로 그에 대한 내용을 상세히 수록하였으며, 상가등의 부동산임대사업과 관련한 부가가치세 및 종합소득세 신고방법 등에 대하여 수록하였습니다. <br/><br/>제3부 종합소득세 세무 및 신고실무<br/>종합소득세 세금 계산 절차, 종합소득세 신고대상자, 종합소득세 신고유형, 복식부기기장의무자, 간편장부대상자, 성실신고확인대상자, 공동사업자의 종합소득세 신고, 추계신고, 종합소득세 신고 관련 유의사항, 복식부기의무자인 개인사업자의 사업용계좌 등과 관련한 핵심적인 내용을 수록하였습니다. <br/><br/>제4부 퇴직금제도 및 퇴직연금 <br/>기존의 퇴직금제도 및 확정기여형 퇴직연금, 확정급여형 퇴직연금에 대하여 비교 설명하여 사업자가 퇴직금 제도를 쉽게 이해할 수 있도록 수록하여 두었습니다. <br/><br/>제5부 4대보험 실무 <br/>4대보험 업무의 경우 각 공단에서 발간하는 책자를 참고하여 업무처리를 하시면 됩니다만, 실무적으로 중요한 내용은 본서에서 통합하여 설명하여 두었으며, 참고로 국민연금 수급에 관한 내용 및 의료비 환급제도 등에 대하여 수록하여 정부의 사회복지정책을 활용하는데 도움이 될 수 있도록 하였습니다.