대한민국 부동산 시장에서 스마트하게 살아남기
과연 서울 부동산 시세가 서울 부동산을 가지지 못한 이들의 기대처럼(?) 폭락할 수 있을까요? 아마도 폭락을 기대하는 사람이 많아지면 많아질수록 폭락할 확률은 더 낮아질 겁니다. 왜냐하면 그 수요가 대기 수요층으로 바뀌면서 수요는 오히려 더 증가할 테니까요.
서울 부동산 시장은 현재 이런 상황이기 때문에 많은 사람이 늘 그랬듯이 지금 집을 사야 할지 말아야 할지 고민할 것입니다. 자금의 여유가 되는 분들은 언제 어떤 주택을 사야 할지, 자금의 여유가 안 되는 분들은 어떻게 구입해야 할지를 말이죠. 그리고 다주택자들 또한 앞으로 어떻게 해야 할지 궁금할 겁니다. (중략) 이 책은 이런 고민들에 대한 시원하고 확실한 답변을 주기위해 기획되었습니다.
--- p. 6~10

시장은 수요자를 따라 움직인다
시장에는 세 부류의 수요자가 있습니다. 무주택자, 1주택자, 다주택자가 그것이죠. 시장에서 차지하는 각각의 비율은 약 30%, 60%, 10%입니다. 그리고 주택 거래 비율 또한 이 비율을 따라가게 됩니다. 그런데 투자가 목적인 사람들은 자꾸만 단기 다주택자를 따라갑니다. 하지만 단기 다주택자의 투자 방식은 단기 갭투자라서 입지나 상품이 나쁜 물건도 다수 있습니다. 그럼에도 불구하고 평범한 사람들은 이 물건이 상대적으로 싸고 사고파는 것도 쉬워 보이기 때문에 이쪽으로 치우치게 되지요. 하지만 단기 갭투자자들은 일종의 선수들입니다. 일반인들은 쉬이 따라갈 수 없는 부분들이 존재합니다. 이들과 차별화하면서도 보다 수월하고 확실하게 투자하기 위해서는 앞으로 무주택자와 1주택자가 좋아할 만한 입지의 부동산을 주목해야 합니다. 10%를 대상으로 하기보다는 90%를 대상으로 해야 투자 성공 가능성이 더 높아지기 때문이지요.
--- p. 44~45

교육·실버 프리미엄이 시장을 흔든다
이렇게 줄어드는 세대가 있는가 하면 반대로 늘어나는 세대도 있습니다. 바로 은퇴하는 사람들, 실버 세대죠. (중략) 주상복합에 대한 수요 증가도 실버 트렌드와 깊은 관련이 있습니다. 사실 일반 아파트와 주상복합을 비교하면 일반 아파트의 인기가 압도적입니다. 비율로 따지면 85 대 15 정도로 볼 수 있는데, 주상복합의 인기 비중은 30까지 오를 것으로 전망됩니다. 서울 송파구 가락동에 위치한 9510세대 대규모 단지인 헬리오시티를 살펴볼까요? 부지가 얼마나 넓은지 맨 끝 동에서 단지 입구까지 빠른 걸음으로 약 15분가량 걸립니다. 젊은 세대에게는 이 광활한 부지가 자랑이 될 수도 있겠지만 80대 노인들에게는 전혀 그렇지 않습니다. 이들은 엘리베이터로 모든 것이 해결되는 주거지를 선호할 수밖에 없습니다.
--- p. 65~69

세 가지를 기억하라: 비선호 타입, 탑상형, 특별공급
청약을 넣을 때 특별공급에 대한 내용도 잘 챙겨야 합니다. 주택의 공급 방법은 일반공급, 특별공급으로 구분되는데요. 특별공급은 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양 등 정책적 배려가 필요한 사회 계층 중 무주택자의 주택 마련을 지원하기 위하여 주택 공급량의 일정 비율을 특별공급 대상자에게 공급하는 제도입니다. 입시로 따지면 일반공급은 ‘정시모집’이고 특별공급은 ‘수시모집’인 셈입니다. 그런데 최근에는 수시모집의 비중이 정시 못지않게 커졌고, 특히 공공분양에서는 정시보다 수시로 뽑는 경우가 월등히 많습니다.
따라서 특별공급의 종류와 주요 사항 정도는 꼭 한번 짚고 가는 편이 좋습니다. 의외로 자신에게 딱 맞는 조건을 발견할지도 모르기 때문입니다. 결혼 7년 미만 부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 세 명 이상이라면 다자녀 가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있다면 노부모 부양 특별공급을 집중적으로 살펴보시기 바랍니다.
--- p. 108~109

서울에는 더 이상 분양권이 없다
서울에서 신축 아파트에 입주하려면 사실상 입주권을 얻는 방법밖에 없습니다. 입주권은 재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 해당 사업장의 조합원들이 새로 짓는 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 청약 신청을 통해 당첨이 되어야 가질 수 있는 분양권과 달리 ‘100% 당첨이 확실한 권리’라는 의미에서 입주권은 ‘청약가점 84점의 무적 통장’을 갖는 것과 마찬가지입니다.
물론 입주권 투자는 절차가 복잡한 데다 초기 투자금이 분양가 매매보다 많이 들어갈 수 있습니다. 시간이 더 오래 걸린다는 단점도 있습니다. 입주권 거래는 재개발 아파트가 있는 지역의 부동산을 찾아 문의하면 매물 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다. 입주권 매물이 있다면 동·호수를 발표했는지 여부와 동·호수에 따른 프리미엄 차이, 일반분양 시기, 일반분양가 등을 물어보고 확인하는 것이 좋습니다.
--- p. 127~128

시장 환경은 변해도 투자자는 변하지 않는다
지금으로부터 약 15년 전, 참여정부 시절의 부동산 추세를 들여다봅시다. 2004년 하반기에는 서울 강남과 강북 부동산 시장 모두 침체기였습니다. 하지만 먼저 상승하기 시작한 것은 강남장이었습니다. 그리고 강북장도 이에 발을 맞춰 상승하기 시작했고요. 물론 주춤하는 시기도 있었습니다. 8·31, 3·30, 11·15, 1·11 등 강력한 정부 대책이 차례로 발표되었고 그때마다 오르락내리락하는 모습을 보였습니다. (중략)
이 네 가지 대책의 핵심을 하나로 짜깁기하면 2019년의 12·16 대책과 너무도 비슷합니다. 하지만 다르게 생각하면 당시에는 네 번에 나눠서 시행된 규제들이 12·16 대책 때에는 단번에 시행되었으니 그만큼 강력하다는 의미이기도 하지요. 그러니 많은 투자자가 애를 먹고 부담을 가지는 것도 당연합니다. 그런데 이처럼 당시와 현재의 대책이 비슷하다면, 당시의 시장 상황으로 12·16 대책 이후의 상황을 충분히 유추해 볼 수 있지 않을까요?
--- p. 166~169

갭 메우기를 이용한 서울·수도권 맞춤 전략
2020년 서울·수도권 시장을 전반적으로 예측한다면 상반기에는 약세가 두드러지다가 하반기 들어 강세로 돌아서게 될 것으로 보입니다. 강력한 부동산 대책이 발표된 지 얼마 지나지 않았기 때문에 상반기에는 눈치 장세가 벌어질 것입니다. 그리고 종합부동산세의 세율이 어떻게 확정될 것인지도 지켜봐야 합니다. 반면 미미하지만 입주 물량의 증가로 약세에 힘을 보탤 것입니다. 하지만 하반기에 들면 물량은 감소하기 시작할 것입니다. 이에 따라 전세 가격이 상승하게 되겠지요. 대책 시행의 결과와 리스크도 속속 검증될 것입니다. 이에 맞춰 투자의 방향도 변화를 모색하게 될 것입니다.
--- p. 217~218

학군, 엄마의 눈으로 보는 부동산의 가치
2019년 말부터 부동산 관련 뉴스 기사에서 가장 많이 등장한 이슈는 무엇이었을까요? 상품성이 좋은 서울의 아파트, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 그리고 ‘인서울 정시 확대’ 때문에 바로 ‘학군’이 다시 화두에 올랐습니다. 실제로도 학군 지역이 상승세였습니다. 구축인데도 불구하고 제값을 받고 오른 지역 중 많은 곳이 바로 학군지입니다. 이를테면 광장동의 경우 신축 호재와 같은 이슈도 없었고, 대부분 20년이 넘은 구축인데도 상승기 전체 동안 거의 신축만큼 2배 올랐습니다. 그렇다면 ‘학군’이란 무엇일까요? 한마디로 ‘엄마의 눈으로 보는 부동산의 가치’라 할 수 있습니다. (중략) 학군은 실거주에서 놓칠 수 없는 부분입니다. 2020년은 실거주자들이 집을 사러 움직이는 시기이기 때문에 마지막 상승기에는 바로 학군이 꽃을 피울 것이라고 생각합니다.
--- p. 299~303

현재 학군과 미래 학군으로 학세권 선점하기
현재 분당 수내동, 정자동, 이매동의 집값은 분당의 다른 지역 마을과 꽤 차이가 납니다. 분양 당시만 해도 어디든 인기가 많았고, 분양 시기에 따라 가격이 책정됐지만 지금은 이렇게 차이가 생긴 것입니다. 그 이유는 무엇일까요? 일산에서도 정발, 후곡은 다른 동네에 비해 시세가 높습니다. 이처럼 신도시에서 비싼 마을들의 공통점은 교통이 편리하거나 학군이 좋기 때문입니다. 정리하면, 신도시가 생기고 10~15년이 지나 자리를 잡으면, 학원가가 있는 곳이나 선호하는 학교가 있는 단지의 시세는 더 높아집니다. 저는 이왕 실거주를 할 거라면 그런 곳을 예측하고 선택하는 것이 유리하다는 결론을 내리고 학원가 공식을 만들었습니다. 신도시에서는 교통과 학군, 이 두 가지를 꼭 기억해야 합니다.

2020년 2월 20일 발표된 부동산 대책은 문재인 정부가 집값 안정화를 위해 내놓은 19번째 대책이었다. 강력한 규제가 담긴 대책이 발표될 때마다 대한민국 부동산 시장은 크게 들썩였다. 여기에 오랜 경기 침체와 코로나19 바이러스 사태가 더해지면서 부동산 시장은 더 깊은 안개 속으로 침체 중이다. 2020년 4·15 총선 이후 20번째 대책이 나올 것이라고 예측되는 가운데 우리는 어떻게 해야 대한민국 부동산 시장에서 제대로 살아남을 수 있을까? <br/><br/>빠숑 김학렬, 아임해피 정지영, 부룡 신현강, 월천대사 이주현은 부동산에 관심을 가진 사람이라면 누구나 인정하는 대한민국 최고의 부동산 전문가다. 『빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략』은 그동안 이들이 쌓은 현장 경험과 투자·재테크 핵심 노하우를 한 권에 담았다(‘빠세’는 국내 1위 부동산 콘텐츠 [빠숑의 세상 답사기]의 줄임말이다).<br/><br/>저자들은 “과거처럼 ‘묻지 마’ 부동산 투자로 돈 버는 시대는 끝났다”고 단언한다. 그리고 “제대로 공부하고 투자”하라고 조언한다.(_p.9) 최강 부동산 어벤져스 4인이 선사하는 ‘불황에도 돈 버는 프리미엄 인사이트’는 무엇일까?<br/><br/><b>빠숑 김학렬 × 아임해피 정지영 × 부룡 신현강 × 월천대사 이주현<br/>대한민국 부동산 어벤져스 ‘빠세클럽’ 단행본 최초 출간<br/></b><br/>부동산 공부를 하다 보면 입지, 수요, 정책, 개발, 청약, 학군 등 다양한 분야에 걸쳐 궁금증이 생긴다. 하지만 시중에 나와 있는 수많은 책과 강의를 모두 섭렵하기란 쉽지 않다. 각 분야의 전문가를 모두 만나 보는 일은 더더욱 쉽지 않다. 그런데 각 분야의 부동산 전문가들을 한 권에서 만날 수 있다면 어떨까? 내 집 마련이나 현명한 재테크를 고민하는 독자라면 이보다 더 좋은 기회가 없을 것이다.<br/><br/><b>ㆍ 입지·수요 전문 빠숑 김학렬 “수요를 파악하면 투자 가치가 보인다”</b><br/>부동산 투자는 곧 가치를 측정하는 것이고, 가치를 결정하는 핵심 요소는 바로 수요와 입지다. 김학렬 소장은 지난 20여 년간 국토교통부와 LH공사 등 유수의 공공기관은 물론 현대, 삼성, 대우, GS 등 국내 대표 건설사들과 1000여 개의 부동산 리서치 프로그램을 진행한 바 있는, 명실상부 국내 최고의 입지 분석 대가다. 그는 이 책을 통해 10년 후에도 시세가 오를 아파트와 미래 가치를 알아보는 법을 소개한다.<br/><br/><b>ㆍ 투자 심리 전문 부룡 신현강 “투자 심리로 오를 때와 떨어질 때의 시그널을 읽다”</b><br/>합리적인 투자 결정을 내리기 위해서는 부동산 시장을 움직이는 대중 심리를 읽고 투자에 적용할 줄 알아야 한다. 금융업계 출신인 신현강 대표는 IMF 외환 위기, 2008년 금융 위기, 2017년 부동산 회복기 등 굵직한 상승장과 하락장을 경험하면서 나름의 투자 심리 분석 역량을 쌓았다. 그는 2005년 전후 시장 상황과 현재의 시장을 비교·분석하여 투자의 흐름을 예측하고 있다. 또한 서울·수도권과 지방 시장으로 세분화하여 대책 맞춤형 투자 전략을 제시한다.<br/><br/><b>ㆍ 청약·분양권·입주권 전문 아임해피 정지영 “그래도 무주택자를 위한 시장은 남아 있다”<br/></b>청약으로 부동산 공부를 시작해 분양권, 입주권 등으로 투자 영역을 넓힌 정지영 대표는 국내 최고의 내 집 마련 멘토다. 그녀는 블로그, 인터넷 카페, 유튜브, 팟캐스트 등 여러 플랫폼과 채널을 종횡무진 넘나들며 보다 실용적인 정보 공유를 위해 노력하고 있는데, 이 책에서도 청약 당첨 가능성을 높이는 전략뿐 아니라 2020년 가장 주목해야 할 분양 단지와 대세로 떠오를 분양권, 입주권 단지를 소개한다. 똘똘한 신축을 노리는 독자라면 반드시 일독해야 한다.<br/><br/><b>ㆍ 학세권 전문 월천대사 이주현 “학군은 엄마의 눈으로 보는 부동산의 가치다”</b><br/>강남 사교육 현장에서 톱클래스 강사로 활동했던 이주현 대표는 국내 최초로 학군을 부동산 투자와 접목시켰고, 재개발과 재건축에 미래 학군이라는 개념을 도입했다. 덕분에 실거주 문제와 자녀 교육을 함께 걱정하는 학부모들로부터 열띤 지지를 얻었다. 이 책은 학세권의 정의부터 현재 학군과 미래 학군 파악까지, 학세권과 관련된 모든 정보를 상세하게 소개함으로써 자녀를 둔 부모들의 투자 고민을 해결하고 있다.<br/><br/><b>‘묻지 마’ 투자로 돈 버는 시대는 끝났다<br/>불황에도 돈 버는 재테크 트렌드의 모든 것!</b><br/><br/>이 책은 독자들이 가장 어려워하는 부동산 분야의 다양한 지식과 정보를 총망라한, 탁월한 내 집 마련 입문서이자 재테크 실전 가이드다. 독자들은 이 책을 통해 어떤 입지를 ‘왜’ 주목해야 하는지, 수도권 부동산 시장과 지방 부동산 시장의 투자 흐름이 어떻게 흘러갈지, 역세권·일자리·학세권 프리미엄 중심지는 어디인지 한 번에 파악할 수 있다. 무엇보다 당장의 1~2개월이 아닌, 최소 5~10년 후의 미래 가치를 고민하고 발견하는 부동산 투자 감각을 익힐 수 있을 것이다. 그럼 이 책에 담긴 다양한 특급 노하우 중 일부를 살짝 맛보도록 하자.<br/><br/><b>ㆍ 10년 후에도 오르는 아파트를 알아보는 법 _빠숑 김학렬</b><br/>저렴한 상품만을 찾는 과거 부동산 투자는 이제 의미가 없다. 비싸더라도 수요가 많고 미래 가치가 높은 물건을 찾을 수 있는 안목과 노력이 중요하다. 일자리, 교통, 교육, 노후처럼 저마다의 욕망은 수요를 부르고 수요는 시세와 가격에 반영된다. 결국 수요가 많은 입지의 가격이 오르는 것이다.(_p.78) 그렇다면 수요의 많고 적음을 어떻게 파악할 수 있을까? 우선 새로운 교통망이 확충되는 지역을 주목하자. 특히 일자리가 많은 지역과 연결되는 곳일수록 수요가 많아질 것이다. 군사, 외국인 거주, 유흥업소 밀집 지역은 상대적으로 저평가되기 일쑤다. 하지만 이런 비선호 시설이 사라지고 환경 쾌적성이 회복되면 수요도 급증하게 된다.(_p.59) 또한 고령화 시대를 맞아 실버타운과 대형 병원 주변 지역의 인기는 계속될 전망이며, 정부가 지정한 규제지역과 정비지역은 수요가 끊이지 않을 것이라는 반증이므로 훌륭한 투자 선택 기준이 될 수 있다.(_p.72)<br/><br/><b>ㆍ 로또 청약 당첨 가능성을 높이는 신청 전략 _아임해피 정지영</b><br/>똘똘한 신축 아파트를 잡는 방법에는 청약 당첨, 분양권·입주권 구매가 있다. 그중에서 청약 제도는 내 집 마련을 위해 열심히 산 ‘흙수저’에게 나라가 주는 상금과도 같다.(_p.153) 하지만 청약에 당첨되기 위해서는 평균 10회 이상 도전해야 할 정도로 쉬운 일이 아니다. 특히 나이가 많을수록 가점이 높아지기 때문에 3040세대에게는 말 그대로 ‘로또’ 같은 목표다. 하지만 전략적으로 신청하면 얼마든지 당첨 확률을 높일 수 있다. 공급 세대수가 많아서 신청자가 몰리는 A타입이나 판상형 구조 대신 상대적으로 공급수도 적고 인기도 떨어지는 B, C타입이나 탑상형 구조를 노리는 것이다.(_p.105) 과도한 경쟁을 의도적으로 피하고 실리를 챙긴다면 내 집 마련의 꿈에 한발 다가설 수 있다. 한 가지 팁으로, 청약 통장에 월 최소 10만 원씩 저축하자.(_p.154) 최소 10만 원을 넣어야 민간분양뿐 아니라 공공분양에도 신청할 수 있는 자격이 주어지고, 더 많은 신청 기회를 얻을 수 있는 것이다.<br/><br/><b>ㆍ 과거 시장을 분석해 2020년 투자 흐름을 예측하다 _부룡 신현강</b><br/>과거 2005~2007년까지 4차례의 부동산 대책이 발표되었는데 그때마다 부동산 시장은 오르락내리락했다. 강력한 규제로 인해 집값은 조정되었지만 몇 개월 지나지 않아 강남보다 상대적으로 덜 오른 지역, 중대형보다 중소형, 버블 세븐(강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌)보다 전세가 상승 지역으로 투자가 몰렸다.(_p.173) 투자자들은 부동산 규제 속에서도 틈새시장을 발견하여 투자를 이어 갔다. 2019년 말 12·16 대책, 2020년 2·20 대책 등 문재인 정부는 19번의 부동산 대책을 내놓았다. 하지만 규제의 스케일이 다를 뿐 내용은 과거의 대책들과 유사한 부분이 많다. 그러므로 과거 투자 사이클을 분석하면 2020년 이후 부동산 시장의 움직임 또한 충분히 예측해 볼 수 있다.(_p.181) 하지만 결코 성급하거나 무분별한 투자를 결정해서는 안 된다. 2008년 말 급등장이 지났을 때처럼 투자 사이클의 막차를 타게 되면 원하는 때에, 원하는 가격에 매매하지 못하게 된다. 새로운 투자 사이클이 시작되기까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 자칫 10년간 장기 투자를 하게 될 수도 있음을 명심해야 한다.(_p.178)<br/><br/><b>ㆍ 학세권 투자, 미래 학군을 주목하라 _월천대사 이주현</b><br/>입시 제도가 복잡해지고 평가 방법이 다양해졌기 때문에 아이 혼자서는 입시 준비가 쉽지 않다. 그래서 자녀 교육에 대한 학부모의 관심은 날이 갈수록 커지고 있다. 좀 더 풍부한 교육 정보와 전문가를 접할 수 있는 학군에 대한 수요 또한 증가하고 있다. 덕분에 역세권, 일자리 프리미엄과 함께 학세권 프리미엄도 부동산 시장의 절대 강자가 되었다. 학세권 아파트가 구축이어도 신축만큼 가격이 상승하는 이유, 뉴타운과 신도시 안에서도 학원가 지역과 아닌 지역의 집값 차이가 나는 이유가 바로 학세권의 영향 때문이다.(_p.301) 현재 대표적인 학군으로 서울 대치동, 목동, 중계동이 있다. 하지만 미래 학군을 예측하고 그곳에 미리 부동산을 마련한다면 투자와 자녀 교육, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것이다. 서울 마포구, 성동구, 강동구가 새로운 학군으로 성장할 잠재력을 지닌 지역으로 꼽히고 있다. 또한 광교, 위례, 미사, 동탄 신도시도 “장화 신고 들어가서 구두 신고 나올 수 있는”(_p.322) 투자처로 손색이 없다.