“한 토지 고수의 몰락“이 주는 교훈

부동산공인중개사 J 씨는 한때 국내 토지시장의 최고수로 이름을 날리던 땅 전문가다. 인터넷에서 2000∼2007년 치 신문을 검색해보면 그의 인터뷰 기사가 적지 않은 것을 확인해 볼 수 있다. 그만큼 전국적인 지명도가 높았다.
그랬던 J 사장이 요즘 밤잠을 설치고 있다. 최근 한 형사 재판(1심)에서 7년 형을 선고받았기 때문이다. 죄목은 사기다.
사연은 이렇다. 2004년 J 사장은 경기도 용인 임야 6만 ㎡를 투자자들을 대상으로 분양했다. 개별등기가 아닌 지분등기 방식으로 그런데 J 사장은 이때 땅을 팔면서 투자자에게 수익률 100%를 약속했다. 투자를 하면 부동산 시행사 등에 땅을 되파는 방식(제3자 매각방식)으로 투자원금을 배로 불려주겠다는 조항을 계약서에 명시한 것이다.
하지만 실물경기 침체와 정부 규제로 토지시장이 급속히 얼어붙으면서 계획에 차질이 빚어졌다. J 사장이 원하는 가격에 땅을 사겠다는 업체가 나서지 않았던 것이다. 게다가 땅값도 생각만큼 오르지 않았다. 추가 투자자 모집도 난관에 부딪쳤다.
J 사장은 결국 땅을 담보로 은행권에서 대출받은 자금(중도금 일부와 잔금)을 기한 내 상환하는데 실패하고 말았다. 은행은 당연히 J 사장에게 빌려준 대출금 회수를 위해 법원에 땅에 대한 경매를 신청했고 땅은 네 번의 유찰 끝에 낙찰됐다.
경락대금의 대부분은 선순위 권리자인 은행이 가져갔기 때문에 후순위 권리자인 투자자들은 대부분 투자 원금을 날릴 수밖에 없었다. 그러자 투자자들이 J 사장을 상대로 형사소송을 제기한 것이다.
1심 재판에서 7년을 선고받은 J 사장은 현재 항소를 한 상태다. 하지만 투자자들의 피해가 너무 커 감형을 장담하기 어려운 상태다.
토지 업계에선 J 씨 사건을 두고 여러 가지 해석이 분분하다. 대표적인 것이 ‘토지시장 패러다임 변화론’이다. J 사장은 국내 ‘시세차익’형 투자의 귀재로 꼽히는 인물이다. 실제로 J 사장의 중개로 알짜 땅을 싸게 잡은 뒤 비싸게 되팔아 큰돈을 번 사람이 부지기수다. 그만큼 땅을 보는 J 사장의 안목은 탁월하다는 평가를 받았다.
하지만 이번 소송을 통해 그의 시대가 저물었다는 말이 나오기 시작했다. 설사 감형을 받아 일찍 출소한다하더라도 재기불능에 빠질 것이란 얘기도 적지 않다.
여기서 한발 더 나가 토지시장의 세대교체를 거론하는 사람도 있다. 그의 7년형의 선고는 한 개인의 몰락이 아닌 한 시대의 몰락을 의미한다는 것이다. 그동안 토지시장을 풍미하던 ‘시세차익’형 투자가 더 이상 먹히지 않는 시대가 됐다는 얘기다.

<b>토지시장 DNA가 변하고 있다</b><br/><br/>토지 전문가들은 흔히 국내 토지시장을 2005년 ‘8·31 부동산 종합 대책’ 전(前)과 후(後)로 나눈다. 이때를 전후로 토지시장의 분위기가 180도 달라졌다는 이유에서다. <br/>8·31 대책은 겉으로는 종합 부동산대책의 성격을 띠고 있다. 하지만 속을 들여다보면 토지시장을 정조준한 땅 종합 대책이라는 전문가들이 적지 않다. 실제로 8·31 대책을 분석해 보면 주택보다 토지를 겨냥한 대책이 더 많이 담겨 있다. <br/>특히 토지 거래 규제 관련 대책 가운데 굵직한 것만 해도 토지거래허가제도 강화, 부재지주 양도세 중과, 땅 실거래가 등기부등본 기재 제도를 꼽을 수 있다. 이들 제도는 토지시장에 큰 변화를 불러왔다. 대표적인 변화로 이른바 ‘출입금지 장세’ 형성이 꼽힌다. 거미줄처럼 촘촘해진 규제의 그물로 인해 토지시장에 신규 투자자의 진입은 막히고, 기존 투자자의 퇴로는 차단됐다. 이는 결과적으로 그 유례를 찾아보기 힘든 토지시장 침체를 불러왔다. <br/>사실 정부가 8·31 대책을 통해 토지시장에 던지려 했던 메시지는 간단하다. 실수요가 아니면 땅을 사지도 팔지도 말라는 거다. 땅을 재산증식의 수단으로 간주하는 투기 수요가 더 이상 토지시장에 발을 붙일 수 없도록 하겠다는 의지다. <br/>8·31 대책의 효과는 정부가 원하는 방향으로 즉시 나타났다. 땅 투자 메리트가 이전보다 크게 줄어들면서 토지시장에 땅을 사고팔아 시세차익을 챙기려는 가수요가 급속히 빠져나가는 대신 토지시장이 실수요자 중심으로 빠르게 재편되기 시작한 것이다. <br/>이러한 상황에서 땅 투자 최적지는 어디이고, 어떻게 투자해야 하는지에 대해 이 책은 그 답을 독자에게 제시하고 있다.<br/><br/><b>새 술은 새 부대에 담아야...</b><br/><br/>토지시장에 ‘시세차익’형 투자 시대는 이미 저물었다는 전문가들의 분석이 쏟아지고 있다. <br/>물론 반론도 있다. 토지 투자 수요 위축으로 전반적인 침체 장세가 예상되지만 개발 재료가 있는 여기저기서 폭발 가능성은 잠복해 있다는 것이다. <br/>해묵은 규제에서 풀린 지역, 제2 영동·경부 고속도로 나들목 예정지 주변, 개발동력이 강력한 새만금 지구 인근 등과 같이 굵직한 개발 재료가 있는 지역은 그래도 땅값이 들썩이며 투자수요를 불러들일 가능성이 크다. <br/>그러면 이런 때 땅 투자 전략은 어떻게 세워야 할까? <br/>이 책은 이를 알아보기 위해 준비한 책이다. <br/>전환기 토지 투자 전략을 어떻게 세워야 할지, 또 어떤 땅이 유망한지 등과 같이 일반인 투자자들이 궁금해 할 내용을 순서대로 담았다. <br/>이 책이 토지시장의 현주소를 짚어보고 정확한 투자 전략을 수립하는데 도움이 되는 길잡이 역할을 기대한다. 가급적 새 술은 새 부대에 담아야 한다.