▣ 부동산임대업의 세금폭탄 사례

◎세금계산서 작성일자가 잘못된 경우
세금계산서는 정당한 거래시기를 작성일자로 하여 발급을 받아야 함에도 거래시기 이후의 날을 작성일자로 하여 발급받은 경우 동일 과세기간의 확정신고기한 내[제1기 7월 25일, 제2기 다음해 1월 25일]인 경우에는 공급자는 공급가액의 1%를, 공급받는자는 공급가액의 0.5%를 세금계산서 불성실가산세로 부담하여야 하며, 확정 과세기간의 신고기한일 이후 세금계산서를 발급받은 경우 공급자는 세금계산서 미발급가산세를 부담하여야 하며, 공급받는자는 매입세액을 공제받을 수 없다.

예를 들어 부동산임대업을 하고자 건물을 신축하면서 공급시기가 6월 30일임에도 세금계산서를 발급하는자(건설업자)가 세금계산서 작성일자를 7월 26일 이후로 하여 세금계산서를 발급한 경우 건물을 매입한 자는 아무런 잘못이 없음에도 매입세액을 전액 공제받지 못하는 억울한 사례가 종종 발생하므로 건물을 매입하거나 신축하는 경우 세금계산서 작성일자가 정당한 것인지를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 따라서 건설공사 등과 관련한 세금계산서 작성일자가 정당한 것인지 여부를 국세청 홈택스에서 관련 사례를 참고하여 철저히 확인하여야 한다.

◎부가가치세 환급신고에 대한 세무서의 확인 및 조사
건물을 매입 또는 신축하여 매입세액을 환급받고자 세무서에 부가가치세 신고를 하는 경우 세무서에서는 매입세금계산서의 거래가 정당한 것인지, 세금계산서의 작성일자가 적법한 것인지 여부를 대부분 확인하게 되며, 이 과정에서 매매계약서 또는 공사계약서 등을 제출받아 검토하게 되므로 세심한 주의를 하여야 한다.

▣ 부동산(주택외) 임대업의 부가가치세 신고 및 납부

상가, 사무실용 오피스텔, 토지 등 부동산을 임대하는 경우(주택 제외) 부가가치세가 과세된다. 따라서 부동산을 임대하는 경우 사업자등록을 하여야 하며, 부가가치세를 신고 및 납부하여야 한다. 또한, 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 하고, 부가가치세가 과세되는 상가 등을 매각하는 경우 건물분에 대한 부가가치세를 납부하여야 한다.

▣ 부동산임대업 신규사업자 추계신고

◎신규사업자의 추계에 의한 소득금액 계산
신규사업자로서 개업한 사업연도의 수입금액이 복식부기기장 미만인 경우 최초 사업연도는 수입금액(매출액)에 단순경비율(국세청에서 매 년 고시함 : 상가 부동산임대 41.5%)을 곱하여 계산한 금액을 필요경비로 계상하여 수입금액에서 필요경비를 차감한 금액을 소득금액으로 하여 종합소득세를 신고할 수 있으며, 무기장가산세가 없으므로 사업자 본인이 소득세를 신고할 수 있다.

◎사업 개시연도 총수입금액이 7,500만원 이상인 임대사업자
신규사업자가 추계로 소득세 신고를 하는 경우 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 계상할 수 있으나 사업 개시연도의 총수입금액이 업종별 복식부기기장의무자 수입금액(7,500만원) 이상인 경우 기준경비율을 적용하여야 한다. 단, 복식부기의무자가 추계에 의하여 신고하는 경우 기준경비율 축소(기준경비율 × 1/2)에 관한 규정은 적용하지 아니하며, 무기장가산세 또한 없다. 그리고 신규로 사업을 개시한 사업자는 간편장부대상자에 해당하므로 단순경비율로 신고하는 경우 적용배율은 2.6배로 한다.

▣ 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

◎부부합산 1채의 주택만 보유한 경우
부부가 1채의 주택만 보유하는 경우에는 임대수익금액에 관계없이 과세되지 않는다. 단, 과세기간종료일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택을 월세로 임대한 경우 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

◎부부가 합산하여 1개의 주택만을 보유하더라도 과세되는 경우
1. 과세기간 종료일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주탁
2. 국외 소재 주택

◎부부합산 2채의 주택을 보유한 경우
임대보증금만 있는 경우 종합소득세 신고대상이 아니나 월세 임대수익이 있는 경우에는 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

◎부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우
3채 이상 주택을 보유한 경우로서 임대수익이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 주택의 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고, 기준시기가 2억원 이하힌 주택을 임대보증금만 받고 임대를 하여 준 경우에는 주택수에서 제외하며, 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는다.
부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고
부부의 경우 주택수는 합산하여 계산하나 임대소득은 별도로 계산하므로 남편과 배우자의 임대수입금액에 대하여 각각 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

◎부부가 각각 소유한 주택의 비과세 적용 등
주택의 수 : 부부 합산
임대소득 계산 및 종합소득세 신고납부 : 부부 별도
[공동소유주택] 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

▣ 주택임대업의 사업자등록 신청

◎개요
종전에는 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 과세를 하지 아니하였으나 과세형평과 공평과세를 위하여 과세당국은 2019년 귀속분부터 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에도 임대소득을 계산하여 종합소득세 신고 및 납부를 하도록 법령을 개정하였다.
한편, 과세당국은 주택임대소득의 세원관리를 위하여 사업자등록을 의무적으로 하도록 규정하였으며, 사업자등록을 하는 주택임대사업자에 대하여 사업자등록을 하지 아니하는 부동산임대사업자보다 각종 공제혜택을 더 주어 부부합산 2개 이상의 주택을 보유하고 월세가 있는 경우 또는 임대한 주택이 전세보증금만 있는 경우라도 3개 이상의 주택을 보유하고 있다면, 주택임대 사업자등록을 하여야 한다.

◎사업자등록 신청
사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출
1) 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청 할 수 있음(서면인터넷방문상담1팀-728, 06.06.05)
2) 임대주택명세서 첨부( 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 에 따른 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능)

▣ 주택 임대소득 분리과세 및 사업자등록

◎선택적 분리과세

① 2019년 귀속분부터는 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우에도 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.
② 2019년 귀속분부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 종합소득세 신고 및 납부를 할 수 있다.

[종합과세] (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 세율(6~42%)
[분리과세] 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 세율(6~42%)
[세금절세] 단순경비율 적용 대상자이면서 주택임대업 사업자등록이 없고 주택임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세시 6%의 세율이 적용되므로 종합과세가 유리하다.

◎주택임대소득 분리과세 계산구조

▣ 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등

◎장기일반민간임대주택
정부는 국민의 주거안정을 목적으로 장기임대주택(6년 이상 임대) 중 임대기간이 8년 이상인 임대주택을 장기임대주택과 구분하여 장기일반민간임대주택이라고 명칭하여 장기보유특별공제율을 별도로 규정하고, 양도소득세를 감면하는 혜택을 준다.
[조세특례제한법 제97조의3]
임대사업자가 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 반드시 시·군·구청에 주택임대사업자로 등록을 하여야 하고, 세무서에도 사업자등록을 하여야 하며, 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택 등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 확정신고와 함께 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

◎임대기간에 따른 감면율
임대주택 유형 / 임대기간 / 감면내용
장기임대주택 / 6년 이상 / 장기보유특별공제율 추가 공제
장기일반민간임대주택 / 8년 이상 / 장기보유특별공제율 : 50%
장기일반민간임대주택 / 10년 이상 / 장기보유특별공제율 : 70%

<b>[제1부] 부동산임대업의 사업자등록 및 세금개요</b> <br/>부동산임대업의 사업자등록 및 세금에 대한 기초적인 내용, 세금 신고 및 납부일정표 등을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제2부] 상가 및 오피스텔 부가가치세 신고·납부</b><br/>상가 임대에 따른 일반과세자 및 간이과세자의 부가가치세 신고·납부, 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업과 관련하여 부가가치세 신고시 유의할 사항, 부동산임대업의 세금폭탄 사례, 사업의 포괄 양도양수 등에 관한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제3부] 부동산임대업 종합소득세 신고·납부</b><br/>상가 임대에 따른 종합소득세 신고·납부구조와 간편장부에 의한 종합소득세 신고, 추계 신고 및 부동산임대업의 직원 채용과 세무 및 정부지원제도 등을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제4부] 주택임대업 종합소득세 신고·납부</b><br/>주택임대소득에 대한 종합소득세 신고·납부, 장기임대주택 세금감면, 장기임대주택 양도에 대한 양도소득세 감면, 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 등에 대한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제5부] 부동산매매업의 세금 절세 & 세무신고</b> <br/>부동산매매업의 세금 신고 및 납부, 종합소득세 및 부가가치세 신고·납부에 관한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제6부] 직원채용과 근로계약, 4대보험·건강보험료</b> <br/>부동산임대업을 영위하는 사업자가 직원 채용시 준수하여야 하는 근로기준법, 고용과 관련한 정부지원제도인 두루누리 제도, 일자리안정자금, 개인기업 사업주의 4대보험료, 배우자, 직계존비속의 직원채용과 4대보험 가입, 2018년 7월 이후 지역가입자 건강보험료 부과체계 개편 등에 대한 내용을 수록하였습니다. <br/><br/><b>[제7부] 국민연금, 기초연금, 실업급여, 의료복지</b><br/>국민연금제도, 연령별 국민연금 수급 연령, 국민연금 반환 및 추후 납부제도, 국민연금 임의 가입제도의 활용, 부부가 모두 국민연금에 가입한 경우 유족연금, 국민연금담보대출, 기초연금 수급대상자, 기초연금 수급대상자 산정기준이 되는 소득인정액, 실업급여, 퇴직자에 대한 건강보험료 납부 특례, 의료비 본인부담금 환급제도, 2018. 7. 이후 상급병원 2인·3인실 의료보험 적용, 재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도) 등 의료복지제도에 대하여 수록하였습니다.