안녕하세요. "대한민국 최초의 고시원 창업비법"의 저자 황재달입니다. 부족한 책이지만 최선을 다해서 집필을 했습니다. 전작 "억대 연봉 만드는 고시원 창업비법"은 독자님들의 뜨거운 반응으로 짧은 시간에 다 팔렸습니다. 개정판은 최신의 사례위주로 책에 내용을 남았으며, 실제로 컨설팅을 받고 월세 부자에 도전하는 우리 주위의 분들의 사례를 담아서 생생한 느낌을 주고자 했습니다. 고시원에 관심이 있거나 예비창업자님들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 영상을 만나는 고시원 창업.운영에 관한 방송은 "고시원TV" 유튜브를 통해서 만날 수 있습니다. 개정판도 역시 부족한 면이 많으리라 생각합니다. 너그럽게 이해 해 주시고 많은 응원 부탁드립니다. 9월에 출간되는 (고시원 창업과 운영의 가이드북)도 많은 관심부탁드립니다.

『대한민국 최초의 고시원 창업비법』은 창업에 관심이 있는 사람이라면 무조건 읽어야 하는 책이다. 그동안 고시원 창업에 대한 책이 없었다. 이 책을 통해 고시원 창업과 운영에 대해 관심을 가져보자. 자신의 경험과 노하우를 녹여내었고 하나부터 열까지 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 많은 걸 담아낸 책이다.
--- 「추천사」 중에서

동네아저씨께서 옆에 앉아 ‘부자 교육’을 해 주는 듯 약간은 투박한 느낌의 문체지만 그래서 더 현장감 있게 읽혔다. 진짜 이렇게까지 다 풀어줘도 될까 싶을 정도로 아낌없이 책에 담아 주었다.
--- 「추천사」 중에서

저자는 이 책을 통해 꿈을 향해 멈추지 말고 도전하는 ‘창업 정신’을 일깨워 주기도 한다. 그래서 이 책이 단순히 고시원 창업과 관련된 정보만 전해주는 책이 아니라 인생선배로서 꿈과 미래에 대한 조언도 아낌없이 해 준다. 저자의 생각과 철학도 담겨 있어서 배울 점도 많은 책이라 생각한다.
--- 「추천사」 중에서

고시원을 창업하려면 저가형은 1억 원 미만, 중가형은 1~2억 원, 고가형은 3억 원 이상이 필요하다. 10년 전에 비해 고시원 창업비용은 크게 상승하지 않았다. 고시원 창업은 투자 금액도 중요하지만 좋은 물건을 골라서 잘 운영하면, 높은 수익을 얻을 수 있다.
--- 「1장 건물 없이도 월세 부자가 될 수 있다」 중에서

명심하라. 현재의 자산상태나 환경이 미래의 자산상태나 환경에 절대적인 영향을 미치지 않는다. 어려운 현실 속에서 자신이 원하는 선명한 목표나 꿈을 가지고 있는지가 중요하다. 꿈을 향해 가다 보면 넘어지기도 하고 다치기도 한다. 그러나 꿈을 위해 포기하지 않으면 꿈은 이루어진다. 반면에 현재 좋은 환경과 여건에도 꿈을 갖지 않고 노력하지 않으면 좋지 못한 결과를 초래한다.
--- 「1장 건물 없이도 월세 부자가 될 수 있다」 중에서

좋은 고시원을 선택하는 노하우는 첫째, 얼마의 가격으로 고시원을 구할 것인가? 예산을 먼저 정한다. 그리고 예산에 따라 미니·샤워룸, 원룸형을 정하라. 정한 예산으로 다양한 고시원을 보라. 성수기에는 빈방이 없을 수도 있고, 비수기에는 빈방이 많을 수도 있다. 하나의 팁은 장기 입주를 하는 경우는 장기 계약에 따른 할인을 요구할 수도 있다는 점이다.
--- 「2장 고시원 창업 전, 알아야 할 사항들」 중에서

입주 예정자들이 홈페이지나 전화로 자주하는 질문들을 초보 창업자들을 위해서 Q&A 형태로 정리했다. 오픈하우스 개포점 기준으로 작성한 것이니, 고시원별로 상황이 다소 차이가 존재하므로 변경, 수정해서 사용하면 되겠다.
--- 「2장 고시원 창업 전, 알아야 할 사항들」 중에서

고시원의 기본적인 지식을 습득하고, 전문가를 찾아 자신의 상황을 말하고 적극적인 상담을 받아라. 그리고 황금매물 소개를 요청하라. 자신의 상황은 투자 가능금액, 창업하고 싶은 위치, 목표 수익 금액 등이다. 돈을 벌고 싶고 성공하고 싶으면 움직여라. 오늘보다 더 나은 내일을 위해 뛰어라. 행동하지 않으면 성공이든 실패든 아무 결과가 없다.
--- 「2장 고시원 창업 전, 알아야 할 사항들」 중에서

고시원을 인수하는 데 있어 고려할 요소를 보면 크게는 위치, 시설권리금, 월 임대료, 임대보증금 등을 들 수 있다. 그러나 좀 더 상세히 분석하려면 이 네 가지 이외의 요소들도 존재한다. 언제 신축을 했는지? 시설의 관리 상태가 어떤지? 원룸형과 다른 형태의 구성비율이 어떤지? 평당 입주금액이 얼마인지? 등등 여러 가지가 존재한다.
--- 「3장 고시원 창업 7단계 사용설명서」 중에서

추가로 할 일은 안전시설 등 완비증명서와 사업자등록증 발급이다. 과거에는 ‘소방필증’이란 용어로 많이 사용되었지만, 안전시설 등 완비증명서가 정확한 용어이다. 발급받기 위해서는 서류가 필요하다. ① 임대차 계약서, ② 소방안전교육 이수증명서, ③ 화재배상 책임보험, ④ 소방완비증명서 발급을 위한 설계도(소방공사업체)이다. 그러면 관할소방서에서 정해진 날짜에 업소를 방문해서 현장 확인 실사를 하고, 이상이 없으면 안전시설 등 완비증명서를 발급해 준다. 여유 있게 1주일이면 가능하다.
--- 「3장 고시원 창업 7단계 사용설명서」 중에서

사업자등록을 신청하는 방법은 세무서를 직접 방문하는 방법과 국세청 홈택스를 통한 2가지 방법이 있다. 각자 편의에 따라 진행하면 된다. 준비해야 할 서류는 ① 사업자 본인의 신분증, ② 임대차 계약서, ③ 안전시설 등 완비증명서이다. 사업자등록을 신청하면 특별한 문제가 없으면 2~3일이면 발급이 완료된다. 사업자등록증이 발급되면 은행에서 사업자 거래통장을 개설하고 카드도 발급받으면 된다.
--- 「3장 고시원 창업 7단계 사용설명서」 중에서

고시원을 오픈하기 위해서는 안전시설 등 완비증명서와 사업자등록증이 필요하다. 안전시설 등 완비증명서 발급 신청을 위한 서류는 ① 임대차 계약서, ② 소방안전교육 이수증명서, ③ 화재배상 책임보험, ④ 신축 시 소방완비증명서 발급을 위한 설계도(소방공사업체)이다. 사업자등록증 발급을 위해서는 ① 본인 신분증, ② 임대차 계약서, ③ 안전시설 등 완비증명서가 요구된다. 사전 지식이 없으면 당황하고 시간 낭비를 하게 된다.
--- 「3장 고시원 창업 7단계 사용설명서」 중에서

매물들을 보다보면 좋은 매물 만나기는 힘들지만, 나쁜 매물을 만나는 건 쉽다. 무엇보다도 권리금이 없거나 너무 싼 고시원은 피해야 한다. 쉽게 생각하면 고시원 운영이 잘 되면 권리금이 저렴할 이유가 없다. 권리금이 저렴하다는 이야기는 장사가 안 된다고 해석할 수도 있다. 권리금이 싸면, 신축한지 오래된 전통형 고시원이거나 문제가 있는 고시원일 경우가 많다. 20년이 지난 전통형 고시원을 인수하면 여러 가지 문제가 발생할 수 있다.
--- 「4장 공실 최소화를 위한 고시원 운영 관리비법」 중에서

공실을 줄이는 것은 고시원 운영에서 가장 중요한 일이고, 아무리 강조해도 지나침이 없다. 고시원의 특성은 방 개수가 정해져 있고 비용도 거의 정해져 있기에 매출 증가와 수익에 바로 직결된다. 공실을 줄이기 위해 모든 홍보수단을 동원해야 한다. 홍보도 처음은 다소 어렵고 시간이 걸린다. 고시원 운영처럼 조금만 익숙해지면 쉽고 기술이 생긴다. 시간이 지날수록 능수능란해져서 공실을 줄일 수 있다. 실제로 해보면 누구나 할 수 있다.
--- 「4장 공실 최소화를 위한 고시원 운영 관리비법」 중에서

강남에 직장인 위주로 운영 중인 고시원의 사례이다. 원장님이 입주자들이 아침을 먹고 갔으면 좋겠다는 고민을 하다가 찾은 방법이다. 아침마다 미소된장국을 제공하는 것이다. 미소된장국에 밥을 말아서 김치와 함께 간단히 먹고 가면 되는 것이다. 아침을 굶으면 집중력이 떨어진다. 그리고 무엇보다도 라면을 먹게 되는 것이 마음이 아파서 시도했는데 반응이 아주 좋았다.
--- 「4장 공실 최소화를 위한 고시원 운영 관리비법」 중에서

원룸인 경우는 대체적으로 건물 전체를 소유해야 하므로 투자 금액이 많다. 최근 상가도 분양가가 높아 좋은 위치에 분양을 원하면 많은 투자금액이 필요하다. 오피스텔은 위치, 지역별로 편차가 심하다. 입지조건이 좋은 곳은 가격도 높지만, 경쟁률이 엄청나다. 당첨 후 최대한 빠른 시간에 매각을 통한 차익을 노리는 것이다. 투자 대상 모두 최근 대출조건이 강화되어 대출을 통해 추가 수익을 획득하는 것이 어려워졌다.
--- 「5장 고시원 창업으로 다 함께 부자 됩시다!」 중에서

오피스텔과 상가는 분양 시 5~8% 수익률을 제시한다. 여러 오피스텔과 원룸들의 실제 수익률을 분석해보니 5% 내외다. 물건별로 수익률의 편차는 있을 수 있다. 고시원의 경우는 계속해서 언급했지만 20% 내외 수익률이 나오므로 수익률 측면에서는 고시원이 가장 높다.
--- 「5장 고시원 창업으로 다 함께 부자 됩시다!」 중에서

원룸과 오피스텔, 상가, 고시원에 대한 투자는 투자 금액, 투자 목적, 기대수익률 등 각자의 생각들이 다르다. 투자 대상에 대한 각자의 경험들도 중요할 것이다. 필자는 투자 결정을 할 때 본인이 감당할 수 있는 금액, 위험, 수익률 기준으로 투자 여부를 판단한다. 고시원은 투자 금액이 크지 않고, 위험이 낮다. 그리고 수익률이 높으므로 다른 투자 대상보다도 본인이 판단하기에는 최우선적인 투자 대상이다.
--- 「5장 고시원 창업으로 다 함께 부자 됩시다!」 중에서

인수 후에 전기, 수도 등의 명의 변경을 진행하면 된다. 추가로 하고 싶은 시설들을 설치하면 된다. 중요한 것은 인수 후에 공실을 줄이기 위한 홍보를 적극적으로 하는 것이다. 앞에서 언급한 홍보방법으로 하면 된다. 인수 전에 운영방식, 즉 직접운영, 위탁경영, 총무 고용, 무인 운영을 결정하면 된다. 집에 비유하면 주민센터를 방문해서 주소를 변경하는 절차와 같다.
--- 「5장 고시원 창업으로 다 함께 부자 됩시다!」 중에서

뭔가 새로운 도전을 할 때 실패하는 사람과 성공하는 사람은 사안을 보는 시각이 완전히 상반된다. 실패하는 다수의 사람들은 안 되는 이유를 찾는다. ‘자본이 적어 안 되지. 체력이 약해서 안 되지. 노하우가 없어 안 되지. 망하면 어쩌지? 내 주제에 뭘 해.’ 등 부정적인 단어만 나열하고서 ‘역시 안 되겠지’라는 결론에 도달한다. 소수의 성공하는 사람들은 ‘타인자본을 조달하면 되지. 방법을 찾으면 되지. 노하우는 배우면 되지. 난 성공할 거야.’라고 하면서 안 되는 이유들을 되는 이유로 바꾼다. 그래서 성공하는 것이다. 한 마디로 마음먹기에 달린 것이다.

<b>고시원의 창업과 운영은 높은 기술력을 요구하지 않고, <br/>비교적 소자본으로도 높은 수익률을 낼 수 있는 아이템! <br/></b><br/>저자는 처음 고시원 창업을 준비할 때 관련 지식과 정보를 구할 수 없어 수많은 시간과 비용을 허비하는 시행착오를 겪었다. 그런 상황에서 그는 어려움과 답답함을 해소하고자 고시원을 실제로 창업, 운영하면서 직접 몸으로 느끼고 체득한 실제 사례와 경험담을 이 책에 가감 없이 썼다. <br/><br/>고시원의 창업과 운영은 높은 기술력을 요구하지 않고, 비교적 소자본으로도 높은 수익률을 낼 수 있는 아이템이다. 또한 지속적이고 안정적으로 운영을 할 수 있고, 잘 운영하면 초기 투자 금액을 모두 회수할 수 있어 다른 아이템에 비해 경쟁력 또한 높다는 이점도 있다. 한마디로 최근의 불확실한 경제 상황을 감안하면 이보다 더 좋은 창업 아이템을 찾기는 쉽지 않다는 평가다.<br/><br/>저자는 “이 책을 읽으면 고시원 창업과 운영에 어느 정도의 지식수준에 도달할 수 있을 것”이라며 “직접 경험한 많은 사례를 담아서 독자들에게 나름 흥미를 제공하고, 실질적인 도움이 되도록 했다.”고 밝혔다.<br/><br/><b>고시원 창업은 다른 아이템에 비해 어떤 강점을 가지고 있을까?</b><br/><br/>먼저 고시원 창업은 다른 창업 아이템에 비해서 특별한 기술이 필요하지 않다. 그리고 투자 금액 1억 원 미만은 저가형, 1~2억 원 사이는 중가형 창업이 가능하다. 투자 금액이 많은 사람은 3억 원 이상의 신축 및 규모가 큰 고급형 고시원을 창업하면 된다.<br/><br/>10년 전에 비해 고시원 창업비용은 크게 상승하지 않았다. 고시원 창업은 투자 금액도 중요하지만 좋은 물건을 골라서 잘 운영하면, 높은 수익을 얻을 수 있다.<br/><br/>또한 현재의 자산상태나 환경이 미래의 자산상태나 환경에 절대적인 영향을 미치지 않는다. 어려운 현실 속에서 자신이 원하는 선명한 목표나 꿈을 가지고 있는지가 중요하다. 꿈을 향해 가다 보면 넘어지기도 하고 다치기도 한다. 그러나 꿈을 위해 포기하지 않으면 꿈은 이루어진다.<br/><br/>고시원 창업은 또 누구나 할 수 있다는 점이다. 처음에 고시원 운영 경험이 없으면 당황하기도 하고 고객을 놓치는 등의 시행착오를 겪을 수도 있다. 그러나 창업 후 3개월 정도만 지나면 기본적인 운영시스템을 알게 된다.<br/><br/>노동투입시간이 많은 탁구장이나 게스트하우스에 비해 고시원의 하루 노동시간은 적은 편이다. 창업을 통해 많은 수익을 올리는 것도 중요하지만, 적게 근무하고 자신이나 가족을 위해 추가 시간을 이용할 수 있다면 강점이 되는 것이다.<br/><br/>게다가 인수한 후에 성공적으로 운영해서 공실비율이 낮은 경우에는 인수할 때의 투자 금액에 권리금까지 더해서 비싼 가격에 매각할 수 있는 것도 강점이다.<br/><br/><b>창업하기 전 주의사항 및 창업 7단계 사용설명서 통해 상세히 설명<br/><br/></b>장기적인 수익 창출과 함께 운영 노하우가 쌓이면 추가로 사업 확장도 가능한 고시원은 오피스텔이나 원룸과 비교해도 수익 면에서 강점이다. 이러한 내용들을 조목조목 설명하고 있는 이 책은 고시원을 창업하기 전에 주의할 사항들에 관해서도 상세하게 설명하고 있다. <br/><br/>무엇보다도 초보자가 운영하는 데도 부담감 없이 쉽게 할 수 있는 것이 고시원인데, 초보자가 쉽게 따라 할 수 있는 창업 7단계 사용설명서를 통해 누구나 부담감 없이 할 수 있게끔 꼼꼼하게 정리돼 있다. 창업 7단계 사용설명서는 매물 보기 전 알아야 할 기본적인 고시원 내용들을 비롯 계약하기 전, 고시원 시설 파악하기와 고시원의 매출, 비용 등 중요 항목 파악하기, 운영자와 계약 시 중요한 특약 사항, 임대인과 계약 시 알아야 할 특약 사항, 안전시설 등 완비증명서 신청 시 준비서류, 시설 인수 및 잔금 지급 시 유의사항 6가지 등이다.<br/><br/>이와 함께 『대한민국 최초의 고시원 창업비법』은 얼마 정도의 투자 금액으로 어느 정도의 수익을 예상하는지의 시뮬레이션도 제시하고 있어 신빙성 높은 전망을 제시하고 있다. <br/><br/>끝으로 저자는 “건물이 있어야만 부자가 되는 것은 아니다. 부자는 사고의 전환과 정보로도 될 수 있다. 당신이 노력하지 않아서, 열심히 살지 않아서 가난한 것은 아니다. 부자가 되는 방법을 모르는 것이다.”라며 “많은 곳에 부자가 되는 방법이 널려 있다. 부자는 이 방법을 찾아서 실천하고, 가난한 사람은 이 방법을 알려고 하지도 않는다.”고 말했다.