수익형 부동산에 투자할 때 포인트는 무엇보다 환금성과 수익률이다. 은퇴자에게 수익형 부동산의 생명은 매달 안정적으로 월세가 들어와야만 월급의 대체재가 될 수 있다. 안정적인 월세를 가져다줄 수익형 부동산들은 종류가 매우 많은데, 크게 주거용·상업용·업무용·숙박용·토지용 등으로 구분할 수 있다.
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어떤 건물은 아무리 낙찰받으려 해도 안 되고, 어떤 건물은 쉽게 낙찰받아도 좋은 수익모델로 개발하기가 힘들다. 일단 내 건물에 임차인을 들여놓으면 월세 인상은 가능하지만, 5년간은 임차인을 쫓아내기가 힘들다.?건물도 사람도 다 인연이 있는가 보다.
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업무가 많은 바쁜 직장인도 얼마든지 법원 경매에 참여할 수 있다. 법원 입찰장에 반드시 본인이 갈 필요는 없다. 대리인, 즉 아내를 보내면 된다. 필자의 경우 퇴직 전에는 대부분 법원에 아내가 경매 입찰에 참가했다. 아내로부터 법원 현장 분위기를 들어보고 차분하게 사무실 컴퓨터로 해당 물권 분석을 한 후에 최종 입찰가를 불러주는 형태로 경매 입찰에 참여했다.
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개발의 포인트는 항상 최소비용으로 최대의 효과를 거두는 것이었다. 100평 통상가를 단순히 임차인 한 명에게 월세 200만 원 정도 받을 수 있다고 칠 때 수천만 원에서 수억 원을 투입해 과연 월세 수익률을 얼마나 더 높일 수 있을까 등을 다각도로 고민하게 되었고, 필자가 개발한 이런 상가들은 일정 기간이 지난 후 자금이 필요할 때 충분한 임차료가 확보된 상태였기에 시장에 매도하기가 쉬웠다.
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필자는 매각 물건을 검색하다가 유치권이 걸려 있거나 많이 유찰되어 가격이 저렴해진 유흥상가를 보면 모든 걸 뒤엎고 오피스로 탈바꿈시킨 후에 매월 꾸준히 월세를 받아먹는 상상을 해본다. 사실 이런 부류의 건물을 낙찰받을 경우 도저히 운영할 자신도 없고, 내 도덕관으로는 운영할 마음도 없다. 다만 유흥 건물이 경매로 나오면 대개 가격이 많이 저감되어 있기에 늘 발상의 전환을 꿈꾼다.
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부동산 투자를 하기 위해서는 사람들의 심리부터 이해해야 한다. 빌라에 사는 이들의 최대 목표는 아파트로 이사 가는 것이다. 그럼 아파트에 사는 이들의 최대 목표는? 이왕이면 큰 평수, 이왕이면 학군 좋은 동네로 이사하는 것이다. 그렇기에 비인기 지역의 빌라를 낙찰받아도 매도할 때 되면 의외로 수익률이 높지 않을 수 있다. 하지만 해당 지역 내 중심지 아파트를 매수하면 나중에 손해 보는 일은 별로 없다.
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테마상가라고 무조건 기피할 필요는 없다. ‘테마상가 전체가 죽은 상가로 변할 것인가’, ‘상가 내 매장 입지가 어떤 방향으로 흘러갈 것인가’ 등을 잘 관찰해본다면?충분한 임장을 거쳐 투자해도 무방하다.