잠자고 있는
매력적인 담보를 활용하라
건물 투자를 할 때 매력적인 요소 중 하나는 소유 중인 주택, 특히 아 파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 점이다. 사람들은 대부분 주택이라는 자산을 제대로 활용하지 못한다. 시세가 30억 원인 아파트에 살고 있으면 그만큼 돈을 깔고 앉아 있는 셈이다. 만약 20억 원에 전세를 주었다면 나머지 10억 원은 자산 활용도 면에서 ‘그냥 내버려둔’ 것 과 마찬가지다.
즉 주택 자체는 수익이 발생하지 않는 구조다. 물론 월세를 받기도 하지만, 그 정도는 은행 예금이나 펀드에 투자하면 어렵지 않게 수익을 낼 수 있다. 또 월세는 전세가에 비례해 받는 돈인데, 전세금을 제 외한 나머지 금액에서는 자본 수익이 전혀 발생하지 않는다.
예를 들어, 시세가 30억 원인 건물과 30억 원인 아파트가 있다고 치 자. 건물은 임대 수익이 시세를 결정한다. 30억 원 건물이면 임대 수익 률 3%를 적용했을 때 700만~800만 원의 임대 수익을 올려야 한다는 것이 시장의 판단이다. 이때 총자산인 30억 원이 임대 수익률 계산에 전부 활용되는 구조다.
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건물 투자, 지금이 ‘적기다’
건물 투자는 부동산 자산가가 마지막으로 가닿는 최후의 승부처다. 아파트에 비해 어렵고 힘든 데다 접근하기도 쉽지 않지만, 투자에 성 공하면 그에 따르는 수익과 보상은 상상 이상으로 달다. 드물지만 한 번의 매매로 수천억 원의 투자 수익을 거두는 경우도 있다. 이런 다양 한 이유로 인해 상업용 건물은 ‘부동산 투자의 꽃’으로 불린다.
건물을 구성하는 요소를 떠올려보자. 주거 공간, 상업 공간, 오피스 공간, 호텔 공간 등 다양한 목적의 공간이 한 건물에 모여 있다. 부동 산과 관련한 모든 개념이 건물 하나에 모여 있기에 임대인이라면 각각의 기능에 따른 공간의 역할을 이해해야 하며, 건물 매입과 관리에 따 르는 일반적 재무·세무·회계·법규·관리·경영 등에 대해서도 알아야 한다. 토지 가격을 어떻게 산정하는지도 파악해야 한다. 건물 가격은 토지 가치를 기반으로 평가가 시작되기 때문이다.
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왜 ‘강남 사람들만’
건물을 살까?
자산이나 자본을 많이 보유하지 않음에도 건물 투자를 하는 사람 들은 나고 자란 곳이 강남일 확률이 높고, 직장에 다니거나 결혼해도 강남을 떠나지 않는다. 이들은 어려서부터 부모님이나 친척, 가까운 지인들이 건물을 사고팔거나 신축하면서 큰돈을 버는 과정을 지켜보며 성장했다. 따라서 기본적으로 부동산에 관심이 많고, 건물 투자로 큰돈을 만지는 과정이나 반대로 건물 투자의 어려움 등도 누구보다 잘 알고 있다.
이들의 특징은 두려움을 모른다는 것과 투자 이해도가 높다는 점이다. 정작 본인은 초보라고 하지만, 일단 직접 투자에 나서면 결정이 빠른 편이다. 자라온 환경, 부모 덕분에 남보다 유리한 고지에서 건물 투자를 시작할 수 있다.
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‘호재’의 진짜 의미를 파악하라
건물은 상권이 형성되고 오가는 사람이 많아야 임대료를 제값으로 받을 수 있다. 지하철이나 GTX 등 대형 교통 호재는 발표 후 10년, 짧아도 5년 이상 걸리는 경우가 많다. 최근 부동산 가격 폭등의 주역으로 꼽히는 GTX는 앞으로 10년은 지나야 완공되는 프로젝트다. 이런 곳은 당장 유동 인구가 적으니 상권이 형성되지 않는다. 상권이 형성되지 않으면 유동 인구가 적고, 결국 투자한 건물에 공실이 발생하거나 임대료가 턱없이 낮을 확률이 높다. 건물을 구입할 때 레버리지를 많이 썼다면 은행 이자 내기도 벅찬 상황에 직면할 수 있다.
게다가 교통이 운행되는 시점까지 5~10년 동안 내야 하는 은행 이 자, 각종 세금, 건물 관리 비용 등 지출은 계속 쌓인다. 건물 유지는 차 치하더라도 당장 이자와 세금 내는 데 헉헉대면 건물을 보유하는 10년 이 악몽으로 바뀔 수 있다. 최악은 살고 있는 집을 팔아 건물 은행 이 자를 감당해야 하는 상황이다. 종종 이런 일이 발생한다.