토지투자는 두 가지 형태다. 현재가치에 투자하는 것(실수요가치에 집중하는 것)과 미래가치에 투자한다. 전자는 리스크 수위가 낮고 후자는 리스크 수위가 높다. 현재가치는 눈앞에서 볼 수 있지만, 미래를 볼 수 있는 사람은 아무도 없기 때문이다. 그러나 전자의 경우 리스크 수위가 낮은 대신 경제적으로 부담감(개발 및 사용비용 소요)이 커 대다수 소액투자자와는 거리가 멀다.
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부동산 정찰제가 무의미한 건 분양가상한제의 상한선, 그리고 개별공시지가 등의 가격기준선(기준시가)이 너무 광범위해서다. 부동산가격이 만들어지는 건 ‘변수’를 통해서다. 변화와 진화가 가격조성의 재료인 셈이다. 이것을 인위적으로 막을 수 없다. 마치 손바닥으로 하늘을 가리는 격이다. 하늘이 하는 일(변수)을 어찌 인간이 막을 수 있겠는가. 부동산가격을 부동산주인이 일방적으로(이기주의) 정할 건 ‘변수’라는 대의명분 때문이다. 공산품 주인이 공산품 가격을 일방적으로 정하는 경우는 절대로 없다. 더욱이 토지(생지, 맹지)값의 경우 불투명하고 부정확해 매일 오를 수도 있다.
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고수는 개발기간보단 개발가치에 집중한다. 안전성을 소중히 다룬 결과이다. 부동산투자의 성공확률을 높이기 위해 개인적으로 노력할 건 눈높이와 ‘눈넓이’에 집중한다. 취업률이나 대학합격률을 높이는 방법으로 는 눈높이 낮추기다. 투자 시에도 이런 방법을 적용해야만 성공할 수 있다. 눈넓이 넓히기 역시 투자자에게 필요한 덕목이다. 투자는 예측행위이기 때문이다. 목표가 너무 높으면 미래가 안갯속이다. 전혀 볼 수가 없어 예측행위가 가치가 아닌, 사치로 변질되고 마는 것이다. 예측행위가 소모전이 돼버린다.
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높은 서해안의 잠재동력! 서해안권역은 향후 대한민국 국가 경제를 선도하고 견인할 성장축이 될 ‘첨단산업벨트’로 지정됐기 때문이다. 미래가 밝다. 더욱 기대되는 건 수도권 대비 규제의 사슬에서 자유롭다는 것이다. 무한한 성장의 가능성을 바랄 수 있는 이유다. 전국 6개 경제자유구역 중 3개의 경제자유구역(인천, 황해, 새만금 군산)이 서해안권역에 지정돼 개발이 진행 중이다. 남은 과제는 미완성의 교통인프라 구축이다. 수도권과 하나로 연동되면 비로소 경제권역으로 완성된다. 마치 세종특별자치시와 같은 국책사업의 거대한 인프라구축이 진행되는 것이다.
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땅투자 십계명엔 정답은 없지만, 해답은 있다. 해답이란 노하우로 개별성이 다 다르다. 자신의 입장, 개성(처지)에 맞는 철학이 필요하다. 남의 노하우로 투자한다면 낭패 보는 경우도 있기 때문이다. 만족도가 떨어진다. 밑 빠진 독에 물 붓기로 헛수고하고 있다. 땅투자 십계명은 비교분석이 긴요하다. 변하지 않는 부동산 구조 때문이다. 큰 부동산과 작은 부동산은 항시 공존하고 큰 도로와 작은 도로 역시 공존한다(이는 땅 개발의 최초 작업인 분할과정을 통해 분류된 지경). 투자자 입장에서 비교분석이 필요한 이유다.
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좋은 집이라는 소문이 주변으로 퍼지면 실수요가치가 높아져 덩달아 투자가치도 높아지는 것이다. 만약 부동산 규모만(대형평수) 따진다면 ‘인구 크기’보단 ‘주택 크기’에 집중할 것이다. 인구가 급증하는 곳의 주택상황은 가수요세력 위주의 시장을 형성해 실수요가치에 악영향을 미칠 수 있다. 삶의 질은 가치의 기준이지 가격 기준이 될 수 없다.
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여전히 빛나고 있는 서해안고속도로는 서해안시대의 강한 재료, 진보할 원동력이다. 인근의 투자가치가 도로변화와 진화로 인해 높아지는 건 기정사실이다. 나들목 인근의 잠재가치는 여전히 높다. 서해안고속도로 주변으로 제2의 수도권이 증가할 이유다. 마치 제2의 강남이 증가하는 수도권처럼 말이다. 서해안고속도로의 존재가치는 개발 중인 서해선복선전철과 더불어 서해안으로 땅투자하러 가는 이유다.
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안산은 반월국가산업단지와 시화국가산업단지가 있는 수도권 공업의 핵심지역으로 서북쪽으로 시흥시와 접하며 동쪽으로 향하면 군포, 의왕, 수원시를 만나게 된다. 북동쪽으로는 안양시와 인천 연수구가 있으며 남쪽엔 화성시와 접한 지경이다. 그리고 서쪽으로 가면 충남 당진, 서산, 인천 옹진군과 접할 수가 있어 그야말로 명실공히 수도권과 충청권을 연계하는 가교역할을 톡톡히 하고 있다.
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지난 2007년 11월8일 개항한 무안국제공항은 전남 무안군 망운면 피서리 일대에 있는 호남권 유일의 국제공항으로 향후 KTX와 SRT 통해 이용할 수 있게 된다. 호남고속철도 2단계 사업 중 무안공항역 신설이 확정된 상태다. 개통 시 익산, 정읍, 광주송정, 나주, 목포에서 이용이 용이해진다. 개통과 동시에 광주공항의 기능이 무안국제공항으로 이관될 예정이다. 망운면 일대에 있는 무안국제공항은 광주와 목포의 항공 수요를 책임지고 있다.
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성공적인 투자를 바라는가. 성공하기 위해선 공동체들과 지속적으로 소통하며 정보 유입량을 늘려나가야 한다. 정확한 정보량은 나의 품격 성장을 적극적으로 돕기 때문이다. 성장 중에 내 돈 그릇이 저절로 커질 수 있다는 확신과 희망을 직접 느낄 수 있을 것이다. 필자는 커진 돈 그릇만큼 돈이 채워질 것이라 확신한다.