“왜 부동산 경기가 침체되면 더욱 많은 사람들의 관심이 집중될까? 간단하다. 경매 낙찰가격의 기준이 바로 시세에서 출발하기 때문이다. 부동산 경기 침체는 ‘시세 하락 → 경매 감정가격 하락 → 낙찰가격 하락’으로 연결된다. 결국 경매로 부동산을 취득하는 사람들은 그렇지 않아도 낮게 형성된 시세보다 떨어진 가격에 원하는 부동산을 구입하는 기회를 갖는 것이다.”

“권리분석이라는 과정을 꼼꼼하게 거치기만 한다면 부동산 경매를 통해 확보한 소유권은 가장 안전한 소유권이라고 할 수 있다. 원칙적으로 부동산 경매를 통해 취득한 부동산의 법적 성질은 원시취득이기 때문이다. 원시취득이란 종전의 권리와 전혀 관계없이 새롭게 취득하는 것으로, 가장 안전한 소유권 취득 방법이다.”

“권리분석은 아무리 강조해도 지나치지 않은 중요한 과정이다. 그처럼 중요한 권리분석을 위해 꼭 점검해야 하는 것이 해당 부동산의 등기사항전부증명서이다. 부동산에 관한 권리의 변동(권리의 발생, 변경, 소멸 등)이 발생하면 등기사항전부증명서에 나타나기 때문이다.”

“주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게만 대항력을 인정하고 있다. 주택은 ‘점유’와 ‘전입신고’를 마친 임차인을, 상가건물은 ‘점유’와 ‘사업자등록’을 마친 임차인을 가리켜 대항력을 갖춘 임차인이라고 규정한다.”

“말소기준권리란 경매를 통해 부동산을 구입함에 있어 등기사항전부증명서상에 기재되어 있는 모든 권리 및 임차권을 낙찰자가 인수해야 하는지, 아니면 말소되는지를 판정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리만 잘 이해하고 있다면 권리분석의 반은 끝났다고 해도 과언이 아니다.”

“낙찰 이후 실수요나 투자 수익 창출을 위해 가장 중요한 것은 상가건물 자체에 대한 현황 분석이다. 현황 분석에는 현재 상태에서의 주변 환경, 시세 흐름, 실현 가능한 임대 수익과 앞으로 임대 수익이 상승할 가능성 등이 포함된다.”