지금 한국에서는 저금리로 인한 대출 기반의 젊은 투자자들이 더 이상 시장에서 고개를 내밀지 않는다. 오히려 ‘영끌’ 했던 사람들이 손절매를 해야 하는 상황에 내몰리고 있다. 본격적으로 부동산 버블이 터진다면 이 숫자는 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 그래서 이 책에서 부동산 버블의 위험성과 부동산 버블 투자의 주의사항 그리고 부동산 버블을 피하며 투자하는 방법을 이야기하고자 한다.
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만약에 2023년과 2024년에 공급되는 주거용 부동산의 분양가가 지금보다 30%만 싸게 나온다고 하면 수요는 충분할 것이라고 생각한다. 하지만 원자재 가격도 오르고 땅값도 오른 상황에서 30% 정도 싸게 분양할 리가 없다. 30% 정도의 할인은 미분양, 미계약이 나와서 어쩔 수 없이 부도를 막기 위한 자구책으로 할인 분양을 해야 하는 상황이어야 가능하다. 만약에 2023년, 2024년에도 계속되는 고금리로 인해서 미분양이 나고, 미계약으로 공실이 생길 것을 염려한 사업 주체가 30% 할인 분양을 한다면 적극 매수에 나서는 것도 좋은 선택이라고 본다.
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부동산 수요는 매매 수요와 임대 수요로 나눌 수 있다. 그중 매매 수요는 다시 투자 수요와 실수요로 나뉜다. 다만 실수요라고 하더라도 집을 살 때 차후 시세 차익 가능성을 열어두지 않는 사람은 아마 거의 없을 것이다. 또한 수요는 장기적 수요 관점과 단기적 수요 관점으로 나눌 수 있다. 직장의 접근성, 교통, 교육, 의료, 문화 등 그 지역에서 살아야 할 이유가 뚜렷이 있을 때를 장기적 수요 관점이라고 한다. 단기적 수요 관점은 그 지역의 단기 호재를 노리고 일시적 거주를 목적으로 빠르게 매매하는 것이다.
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주택 가격의 상승과 하락에 가장 큰 영향을 미치는 게 일자리다. 그래서 좋은 직장들이 모여 있는 지역(직세권), 직장 출근과 학교 통학이 편리하며 유동인구가 많아 다양한 시설이 밀집된 지역(역세권), 유치원, 초·중·고등학교, 대학교가 위치한 교육 지역(학세권), 아파트 주변으로 백화점, 대형 할인점, 쇼핑몰 등 상업시설이 모여 있어서 편리한 지역(상세권), 아파트 주변으로 대형 병원과 대형 의료시설이 있는 지역(병세권), 그리고 슬리퍼 신고 외출을 해서 모든 것을 다 누릴 수 있는 지역(슬세권) 등이 다 갖추어진 아파트 위주로는 탄탄한 가격이 형성된다.
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주택 거래는 ‘심리적 거래’라는 것을 기억해야 한다. 연애를 할 때 더 사랑하는 사람이 을의 입장이 된다는 말을 흔히 한다. 주택 거래에 있어서도 그 집을 더 원하는 사람이 사기를 당할 확률이 높아진다. 그러므로 집이 마음에 든다고 덥석 계약하기보다는 냉정하게 따져보는 습관이 필요하다. 장점만 보고 결혼을 하면 실패할 확률이 높듯 부동산도 반드시 단점까지 체크를 해야 한다.
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왜 사람들은 서울에 주택을 구매하려고 애쓸까? 그것은 서울의 경우 주택 공급이 부족하고 시장 하락기에도 서울 집값은 상대적으로 안전하다고 하는 학습 효과 때문이다. 주택 예비 구매자들 사이에 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 두드러지면서 지방에서는 서울로, 서울에서는 강남으로 수요가 집중되고 있다. 그런데 문제는 투자 여력이다. 고금리 시대가 단기간에 끝날 것이 아니기 때문에 투자 여력이 있는 소비자들은 대출을 통해서 주택을 구매할 수 있지만, 투자 여력이 없는 사람들은 대출을 통해서 똘똘한 한 채를 구매하기 상당히 부담스러운 시간이 온 것이다. 그런데 소유의 의미가 아니라 투자의 의미라면 굳이 서울을 또는 강남을 고집할 필요는 없다.