유치권은 십중팔구 깨진다. 유치권은 성립시키는 것보다 깨는 것이 비교할 수 없을 만큼 쉽다. 유치권 투자의 본질은 유치권을 깰 수 있느냐 없느냐가 아니다. ‘얼마나 빨리 깨느냐’가 중요하다. 유치권자를 상대로 인도명령결정을 받아내면 2~6개월 사이에 명도를 마무리할 수 있지만, 명도소송을 진행하면 1년 이상의 시간이 소요된다. 유치권을 깨는 데 성공하더라도 그 과정이 길어지면 지체된 시간만큼 비용이 늘어난다. 결국 상품가치가 높으면서도 유치권을 신속히 해결할 수 있는 물건에 진짜 기회가 숨어 있는 셈이다.
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문이 잠겨 있는 상가를 보고 점유자가 없다고 한다면 법적으로 틀린 표현이다. 공실로 볼 수는 있으나, 점유자가 없다고 볼 수는 없기 때문이다. 이럴 때는 ‘열쇠나 도어락 등 시건장치를 관리하는 사람이 점유하고 있다’고 표현하는 것이 정확하다. 우리 가족이 일주일간 해외여행으로 집을 비웠다고 가정해 보자. 이 기간 우리 집의 점유자는 누구인가. 당연히 소유자인 ‘나’다. 법은 소유자가 현장에 부재하더라도 도어락 비밀번호 등 지배수단을 보유하고 있다면 이를 점유로 인정한다. 이렇듯 점유의 핵심은 결국 ‘시건장치를 누가관리하느냐’에 달려 있다.
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유치권 현장을 방문하면 상주하는 인원이 있는지, 모든 문이 제대로 잠겨 있는지부터 확인해야 한다. 유치권의 힘은 철저한 시건장치 관리를 통한 철통같은 점유에서 비롯되기 때문이다. 이렇게 허술하게 시건장치를 관리한 것을 보면 아마도 유치권자는 유치권 행사가 처음이었을 것이다. 나는 유치권자가 현장을 제대로 지배하지 못했다는 상황을 입증할 사진과 영상 등의 증거를 촬영해 저장해두었다. 이처럼 점유를 상실했다는 명백한 증거를 남겨두면, 추후 분쟁 발생 시 매우 유용하게 활용할 수 있다.
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부동산 경매에 한해 낙찰자는 유치권자를 내보내기 위한 수단으로 ‘부동산인도명령’ 제도를 활용할 수 있다. 명도소송과 성격이 유사하지만, 소송에 비해 절차가 매우 간소하고 결과가 빠르게 나오는 간이신속절차라고 이해하면 된다. 일단 인도명령결정을 받아내기만 하면 명도 시간을 획기적으로 단축할 수 있다. 이는 유치권 투자에서 가장 중요한 ‘시간을 아낄 수 있는 최고의 방법’이다. 유치권 물건을 대할 때 수년간의 소송 끝에 대법원까지 가서 불가능해 보이던 유치권을 깨뜨렸다는 영웅담에 매료될 필요는 없다. 오히려 낙찰 후 2~3개월 이내에 명도를 신속히 마무리하는 것이 훨씬 가치 있는 성과다.
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집행법원 입장에서도 11억 7,000만 원이라는 거액의 유치권을 부동산 인도명령신청만으로 종결짓는 것은 상당한 부담이다. 분쟁가액이 큰 만큼 신중할 수밖에 없기 때문이다. 그러나 유치권이 성립할 수 없는 법리적 요소를 정밀하게 짚어낼수록 법원의 판단은 명료해진다. 유치권자 측은 12억 원이라는 거액의 채권을 보전하기 위해 방대한 자료를 쏟아내며 총력전을 펼쳤다. 하지만 사전에 확보한 증빙서류와 현장조사를 통해 수집한 증거들이 결정적 한 방이 되었다. 유치권의 성립요건을 결여했다는 점을 집요하게 파고든 끝에 법원의 인도명령을 이끌어 냈고, 결국 12억 원의 유치권은 순식간에 0원이 되었다.