부동산 경매는 비교적 적은 돈으로 시작할 수 있는 투자 방법 중 하나다. 물론 종잣돈이 많을수록 유리하지만 중요한 것은 ‘시작하는 것’ 그 자체다. 소액 경매 물건을 찾아보고 입찰하고 낙찰받다 보면 투자 감각이 길러지고, 점차 더 큰 기회를 잡을 수 있다. 작은 도전이 차츰차츰 쌓여 인생을 바꿀 정도의 큰 기회로 이어지는 것이다. 더구나 부동산은 시간이 지나면서 가치가 상승할 가능성이 높은 자산이다. 특히, 경제 성장과 함께 인구가 집중되는 지역에서는 더욱 그렇다. 그런 까닭에 젊은 시기에 부동산 경매를 통해 작은 금액이라도 투자해두면 10~20년 후에 엄청난 가치의 자산이 되어 있을 가능성이 높다. 시간은 젊은 투자자에게 이어 가장 큰 무기임을 기억하자. 열심히 일만 한다고 부자가 되는 시대는 이제 끝났다. 부동산 경매야말로 사회 초년생이 소액으로 시작할 수 있으며, 안정적인 수익 구조를 만들 수 있는 가장 확실한 방법이다.
---「프롤로그 ‘월급 180만 원 흙수저 직장인, 5년 만에 건물주 되다」 중에서

요즘 많은 직장인이 주식이나 코인 투자에 관심을 갖고 있는데, 이 같은 금융 투자는 변동성이 큰 만큼 한순간에 큰 손실을 볼 가능성도 크다. 반면 경매는 사전 조사를 충분히 거치면 위험을 상당 부분 낮출 수 있다. 예를 들어 감정가 1억 원짜리 빌라가 유찰되어 7,000만 원에 경매로 나왔다고 가정해보자. 이 매물을 낙찰받기 전에 주변 시세와 건물 상태를 꼼꼼히 확인하면, 시세보다 훨씬 낮은 가격에 매입할 수 있다. 이후 리모델링을 하거나 전략적으로 활용하면 시세차익도 기대할 수 있다. 권리분석과 임장을 철저히 하면 위험은 충분히 관리 가능한 수준이다. 부동산 경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라 안전하게 구입한 뒤 그 가치를 높여가는 투자 방식임을 기억하자.
---「1장 ‘나는 매일 14번의 월급을 받는다」 중에서

부동산 경매는 쉽게 말해, 채무자(돈을 빌린 사람)가 빚을 갚지 못해 법원이 대신 그의 부동산을 매각하여 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 돈을 돌려주는 절차다. 그래서인지 아직도 많은 부모님 세대는 경매에 대해 부정적인 인식을 가지고 있다. 나 역시 처음에는 “경매로 나온 부동산은 문제가 있는 것이다. 절대 사면 안 된다”, “남의 집을 빼앗는 일이다. 나중에 벌 받는다” 같은 말을 숱하게 들었다. 하지만 경매의 본질을 이해하면 그런 선입견에서 벗어날 수 있다. 경매는 누군가에게는 억울한 상황이겠지만, 다른 누군가에게는 받아야 할 돈을 돌려받을 수 있도록 도와주는 제도다. 그러므로 경매에 대한 편견을 버리고 본질을 이해하는 것이 중요하다.
---「3장 ‘왕초보도 한 번에 이해하는 경매 프로세스 A to Z」 중에서

부동산 경매에서 가장 중요한 과정 중 하나가 바로 ‘권리분석’이다. 경매 물건을 찾고 낙찰을 받는 것도 중요하지만, 무엇보다 해당 부동산이 법적으로 안전한지, 추가로 부담해야 할 금액이 없는지를 꼭 확인해야 한다. 이를 제대로 분석하지 않으면 낙찰을 받고도 예상치 못한 추가 비용을 내야 하거나 법적 문제에 휘말릴 수 있다. 따라서 부동산 투자자라면 반드시 권리분석을 공부해야 한다. 하지만 너무 어렵게 생각할 필요는 없다. 기본 원리만 이해해도 충분히 좋은 투자 판단을 내릴 수 있으니 말이다. 권리분석은 크게 다음 3단계로 나뉘며, 이 3가지만 잘 이해하면 초보자도 실전에서 좋은 물건을 쉽게 판단할 수 있다. 1. 등기부등본상의 권리분석, 2. 임차인 분석, 3. 배당금 분석.
---「3장 ‘왕초보도 한 번에 이해하는 경매 프로세스 A to Z」 중에서

물건 조사와 권리분석을 통해 마음에 드는 물건을 찾았다면, 이제 그 물건이 실제로 얼마에 거래되고 있으며 어느 정도의 가치를 지니고 있는지 확인하는 과정이 필요하다. 이를 위해 실거래가를 확인할 수 있는 대표적인 사이트로는 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산(네이버페이 부동산), 호갱노노, 아실, 부동산 지인, 카카오맵, 네이버 지도 등이 있다.

국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템은 과거 부동산 거래 내역을 투명하게 제공하는 사이트로, 해당 물건이 속한 지역에서 최근 실제로 거래된 가격을 확인할 수 있다. 네이버 부동산에서는 현재 시장에 나와 있는 매물의 호가를 파악할 수 있다. 실거래가는 이미 거래가 완료된 가격이므로 객관적인 자료가 될 수 있지만, 네이버 부동산의 매물 가격은 아직 거래되지 않은 가격이므로 참고용으로만 활용해야 한다. 두 가지 정보를 비교하여 적절한 시세를 판단하면 해당 물건이 적정한 가격에 거래되고 있는지, 현재 시점에서 투자 가치가 있는지 더욱 정확하게 분석할 수 있다.
---「5장 ‘모르면 나만 손해! 필수 사전 조사 사이트」 중에서

이번에는 아파트 현장 조사를 하는 방법에 대해 살펴보자. 아파트 경매 물건을 보러 현장에 갔다면 가장 먼저 확인해야 할 부분은 외부 창문이다. 외부 창문을 보면 새시가 설치되어 있는지 그렇지 않은지를 확인할 수 있는데, 만약 새시가 되어 있다면 추후 인테리어를 할 때 새시 교체 비용을 아낄 수 있다. 그리고 새시를 교체하며 내부 인테리어도 어느 정도 했을 가능성이 높으므로 추가적인 공사 비용을 절감할 수 있다. 따라서 아파트 현장 조사를 할 때는 외관부터 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다.

다음으로 아파트 입구에서 우편함을 확인할 수 있다. 빌라와 마찬가지로 우편함은 해당 집에 사람이 거주하는지를 파악하는 중요한 단서가 된다. 만약 우편함이 비어 있거나, 오랫동안 우편물이 쌓이지 않았다면 현재 거주자가 실제로 살고 있을 가능성이 높다. 반면, 우편물이 가득 차 있거나 오랫동안 수거되지 않았다면 공실일 가능성이 크다.