경매의 장점은 ‘싸다’는 것이고 단점은 ‘어렵다’는 것이다. 경매가 싸지만 어렵다는 점에는 누구나 공감한다. 경매는 마치 복어와 같다. 독을 깨끗이 제거하고 요리하면 맛있는 복요리를 즐길 수 있지만, 때로는 강한 독 때문에 생명이 위험해질 수도 있다. 독을 깨끗하게 제거해야 맛있는 복요리를 맛볼 수 있듯이 경매도 위험한 권리를 파헤치고 잘 정리해야 높은 수익을 올릴 수 있다.
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책에서 보던 것과 달리 실제로 입찰할 물건을 골라 권리 분석을 해보면 헷갈리는 부분이 많다. 권리 분석을 잘하기 위해서는 다양한 물건들을 여러 번 반복적으로 분석하는 연습이 필요하다. 경매 정보를 제공하는 업체에서도 물건별 권리 분석을 해주긴 하지만 이들이 제공하는 권리 분석은 대부분 컴퓨터 프로그램을 통해 자동으로 이루어지므로 기초 분석 수준에 불과하다. 일부 초보자 중에서는 경매 정보 업체에서 제공하는 권리 분석만 믿고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우도 종종 있다. 하지만 잘못된 권리 분석에 대한 모든 책임은 전적으로 입찰자 본인에게 있음을 잊어서는 안 된다.
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임장이란 경매할 물건의 현장을 직접 둘러보는 것을 말한다. 인터넷으로 마음에 드는 물건을 고르고 나면 반드시 물건지에 가서 직접 눈으로 보고 확인을 해야 한다. 임장은 권리 분석의 마지막 절차로서 서류상으로 검토한 내용을 바탕으로 최종 점검하는 단계다.
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인터넷 또는 중개업소 방문을 통해 시세 파악이 끝나면 그동안의 통계 자료를 활용한다. 통계 자료는 인터넷 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 최근 6개월 또는 월별 평균 경쟁률, 낙찰가율 등을 알 수 있고 인근의 낙찰 사례도 확인이 가능하다. 아파트는 국토부 실거래가 조회를 통해 최근 거래된 아파트의 실제 거래 금액을 확인할 수가 있다. 이들을 종합해서 입찰할 금액의 최고 상한가를 정한다. 최고 상한가를 정한 다음엔 절대 그 금액을 초과해서 입찰하면 안 된다. 경매 초보자들이 입찰 당일 분위기에 휩싸여 지나치게 높은 금액을 써내는 경우가 있는데 상한선을 미리 정해놓지 않으면 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우를 초래할 수 있다.
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세상에 공짜는 없다. 남들보다 더 큰 수익을 얻기 위해서는 그만큼 더 많은 노력이 필요하다. 그중 가장 기본이 되는 것은 권리 분석 능력을 키우는 것이다. 권리 분석 능력이 뛰어날수록 입찰할 수 있는 범위도 넓어진다. 권리 분석만큼 중요한 것이 발상의 전환이다. 보통 사람들이 생각하는 것과는 다른 관점에서 창의적인 사고를 하는 사람이라면 남들이 거들떠보지 않는 물건에서도 얼마든지 큰 수익을 만들어낼 수 있다.