[시리즈 소개]
- 일본의 14년, 한국의 10년 - 초고령사회 시니어주거 시장을 설계하다
· 시리즈 3권 구성
· 각 권이 다루는 것
· 독자별 읽기 경로
· 이 책이 전제하는 맥락

[용어 해설]
- 주요 용어 해설
- 하나의 레일, 네 개의 선택

1장 일본 시니어주거 시장의 세그먼트 지형과 사례 선정 기준
- 1-1 '지도 없는 항해'에서 '지형도 위의 좌표'로
- 1-2 시장의 전체 규모
- 1-3 세그먼트의 축
- 1-4 네 개의 좌표
- 1-5 분석 프레임
- 1-6 2권의 구성과 읽는 순서
- 1-7 독자에게 드리는 세 가지 질문

2장 프리미엄 세그먼트: 베네세스타일케어 7시리즈 포트폴리오 분석
- 2-1 왜 베네세는 7가지 시리즈가 필요했나
- 2-2 베네세의 포지셔닝: '자립 + 경험가치' 모델
- 2-3 7시리즈 맵핑: 3축(입지 × 케어강도 × 가격/계약)으로 읽기
- 2-4 월액의 내부 구조: '가격표가 설계를 말한다'
- 2-5 포트폴리오의 구조: 포지션별 설계의 의미
- 2-6 한국 설계로의 전환: 이용권과 월액형의 제도적 함의
- 2-7 2024~2025년 경영 실적과 전략 전환
· 2-7-1 MBO와 비상장화: 시니어주거 사업의 구조적 전환점
· 2-7-2 직전 공시 데이터로 읽는 개호사업의 윤곽
· 2-7-3 M&A를 통한 매스 세그먼트 진출 - 일본휴먼서포트 인수
· 2-7-4 DX 전략: 센싱홈, 냉동 개호식, 인재 플랫폼
- 2-8 포괄보수와 프리미엄의 구조적 면역
- 2-9 한국 시사점 확장: 포트폴리오 분화·투명성·품질 인센티브의 삼각 연결
- 2-10 다음 장(3장)으로의 연결

3장 매스 세그먼트①: 니치이 아이리스 가든 모델 분석
- 3-1 왜 니치이의 아이리스가든인가
- 3-2 사업자 개요
· 3-2-1 기업 기본 정보
· 3-2-2 자본 계보: MBO → 지주회사 전환 → 일본생명 편입
· 3-2-3 보험 자본 + 시니어케어 운영의 결합 - 왜 일본생명인가
· 3-2-4 성장 궤적 - 니치이케어팰리스 매출 시계열
- 3-3 시설 등록 정보
- 3-4 비용 구조 분석
· 3-4-1 왜 3분해가 혁신인가?
· 3-4-2 비용 상세표 (2025년 12월 기준)
· 3-4-3 부대 비용 시뮬레이션 - 보이지 않는 4번째·5번째 항목
· 3-4-4 한국 적용: 3분해 가격표의 실무 설계
- 3-5 입주자 현황과 생활 동선
· 3-5-1 입주자 프로필 (2023년 7월 1일 기준)
· 3-5-2 입·퇴거 흐름
· 3-5-3 안심 주거이전 시스템(あんしん住み替えシステム)
- 3-6 독점 서비스 연계(가코이코미)문제
· 3-6-1 4단계 메커니즘
· 3-6-2 아이리스가든 요가의 구조
· 3-6-3 후생노동성의 대응 - 2025년 검토회
- 3-7 다층 공시 체계
- 3-8 한국 정책 시사점
· 3-8-1 5대 체크리스트
· 3-8-2 아이리스가든 사례 대응
- 3-9 소결

4장 매스 세그먼트②: 각켄 코코펀 모델
- 4장 서문: 3장에서 4장으로
- 4-1 기업 개요: 교육의 각켄이 왜 시니어 주거를 하는가
· 4-1-1 각켄그룹과 코코펀의 관계
· 4-1-2 2004년 창업의 원점: 제도의 틈새에서 출발하다
· 4-1-3 현재의 규모와 성장 속도
· 4-1-4 각켄HD의 재무 구조 - '교육의 각켄'에서 '의료복지의 각켄'으로
- 4-2 가격 설계의 철학: '후생연금으로 살 수 있는 주택'
· 4-2-1 가격 목표의 명시적 선언
· 4-2-2 구체적 가격 구조: 코코펀 오이즈미가쿠엔(大泉学園) 사례
- 4-3 설계의 표준화: 200개소를 복제하는 건축·운영의 원리
· 4-3-1 과도한 장식과 설비의 배제 - 핵심에의 집중
· 4-3-2 18㎡의 설계학: 법정 최저 기준의 최대 활용
· 4-3-3 동선 설계: 스태프 효율이 가격을 결정한다
- 4-4 수익 모델의 이중 구조: 주거 수입 + 개호보험 수입
· 4-4-1 서고주의 수익 구조가 직면하는 딜레마-3장 분석 프레임워크의 적용
· 4-4-2 일반형 vs 특정시설화: 코코펀의 두 가지 모드-동태적 분석
· 4-4-3 '동일건물감산'이라는 제도적 리스크-2024년 강화의 영향
- 4-5 각켄판 지역포괄케어시스템: 서고주를 거점으로 한 마을 만들기
· 4-5-1 단일 시설에서 복합 거점으로
· 4-5-2 UR 단지재생과의 결합: 공공 토지 활용 모델의 실제
· 4-5-3 Fujisawa SST와 Suita SST-스마트타운 속의 시니어주거
· 4-5-4 코코펀드(ココファンド): 서고주의 자본 순환을 완성하는 유동화 모델
- 4-6 코코펀 모델의 구조적 강점과 리스크
· 4-6-1 강점: 규모화가 만드는 선순환
· 4-6-2 리스크: 제도 의존성, 인력 문제, 그리고 규모화의 역설
- 4-7 한국 적용: 규모화 가능한 시니어 주거 시스템의 설계
· 4-7-1 코코펀 모델이 한국에 던지는 세 가지 질문
· 4-7-2 개호보험 연계 수익 모델의 한국적 번역
· 4-7-3 다세대 복합 거점의 한국적 가능성
- 4-8 다음 장(5장)으로의 연결

5장 고급·대형 복합형 세그먼트: 미츠이 파크웰스테이트의 도시형 프리미엄 모델과 차별화 전략
- 5-1 왜 미츠이부동산인가
· 5-1-1 미츠이부동산(三井不動産)의 위상과 시니어 사업의 전략적 맥락
· 5-1-2 파크웰스테이트의 탄생 - 2017년 법인 설립에서 2024년 일거 3개 시설 동시 개업까지
· 5-1-3 6개 시설 포트폴리오 - 전체상(2026년 2월 기준)
- 5-2 플래그십 분석
· 5-2-1 '입주금 5억 엔 초과' - 그 숫자가 의미하는 것
· 5-2-2 공간 설계와 서비스 - '호텔 이상, 병원 미만'의 포지셔닝
· 5-2-3 니시아자부 모델의 수익 구조
· 5-2-4 시리즈 내 보수 체계의 분화 - 4·5·4장 프레임워크의 적용
- 5-3 대규모 복합형 모델
· 5-3-1 막쿠하리 베이파크(幕張ベイパーク) - 시리즈 최대 규모의 신도시형
· 5-3-2 쇼난후지사와SST(湘南藤沢SST) - 스마트타운 속의 시니어 거점
- 5-4 건강수명 연장의 근거
- 5-5 파크웰스테이트의 시장 포지셔닝
· 5-5-1 가격 스펙트럼: 4개 사업자를 하나의 좌표축 위에
· 5-5-2 규모와 사업 모델
· 5-5-3 입주율 - 공개 데이터의 한계와 간접 추정
· 5-5-4 성장 전략의 방향성
- 5-6 한국 적용
· 5-6-1 디벨로퍼 주도 모델의 가능성
· 5-6-2 '대규모 복합형'의 경제성
· 5-6-3 '스마트타운 연계'의 가치
· 5-6-4 '가격 사다리(price ladder)'의 설계
· 5-6-5 '건강수명 연장'의 근거 기반 입증
- 5-7 소결

6장 종합 소결 - 일본 4개 세그먼트와 한국의 대응 경로
- 6-1 하나의 제도 레일, 네 개의 사업 모델
- 6-2 네 세그먼트의 구조적 비교
· 6-2-1 가격 스펙트럼: 코코펀에서 니시아자부까지
· 6-2-2 규모와 사업 모델: 소규모 다거점에서 초대형 소수거점까지
· 6-2-3 법적 유형과 보수 체계: 인센티브 구조가 사업자의 행태를 결정한다
· 6-2-4 자본 전략: PE 펀드에서 보험 자본까지
· 종합 비교표
- 6-3 한국 시니어주거 시장의 2025~2026년 현황
· 6-3-1 초고령사회 진입과 공급의 구조적 부족
· 6-3-2공공 부문 - 실버스테이 시범사업
· 6-3-3 대기업 주도형 - VL 르웨스트
· 6-3-4 민간 디벨로퍼 주도형 - 소요한남 by 파르나스
· 6-3-5 법적 기반의 이원 구조
- 6-4 일본 모델과 한국 현실의 대응 관계
· 6-4-1 실버스테이 ↔ 코코펀·아이리스가든 (매스 세그먼트)
· 6-4-2 VL 르웨스트 ↔ 파크웰스테이트 막쿠하리·쇼난후지사와 (프리미엄 대규모)
· 6-4-3 소요한남 by 파르나스 ↔ 파크웰스테이트 니시아자부·베네세 아리아 (초프리미엄)
· 6-4-4 가격 공백 - 아직 채워지지 않은 구간
- 6-5 한국형 시니어주거 생태계의 조건과 과제
- 6-6 한국형 서비스결합주택의 성립 조건

[맺음말]
- 가격표가 설계를 말한다

[부록]
- 일본서고주 등록·운영정보 데이터 주요 항목 일람
· 1. 개요와 목적
· 2. 등록정보(登録情報) 항목 일람
· 3. 운영방침 체크리스트(등록정보 제11항) 23개 항목
· 4. 등록정보의 통계적 특성 (2025년 8월 기준 분석 자료)
· 5. 한국 K SCH 설계에의 시사점