월세 받는 부동산 제대로 고르는 법

부동산과 같은 자산시장에는 영원히 적용되는 법칙이란 없다. 우리나라 부동산시장을 선도하는 강남 지역의 블루칩 아파트들도 계속 변해왔다. 압구정동에서 대치동과 도곡동으로 다시 반포로, 서울에서 가장 고가의 아파트 단지가 소재하는 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동 이전에는 강남 지역이 아니라 강북이었을 것이다. 그러므로 단기임대 역시 과거에 잘되던 지역이 계속해서 잘된다는 보장은 없다. 목적과 대상이 시대의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 그럴 경우 단기임대에 익숙해져 있는 부동산 상품을 다시 1년 이상의 정상적인 임대차계약으로 최적화하기에는 어려움이 따를 수 있다. 단기임대는 운용하는 데 대상과 지역이 어느 정도 한정되어 있기 때문이다. 자칫하면 공실과 수익률 하락, 심지어 유동성의 어려움까지 중첩된 난제에 맞닥뜨릴 수 있다. ---「월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람」중에서

수요도 많지 않고, 존재하는 수요마저 경기 변동에 민감한 초소형 오피스텔은 원하는 월세액에 임차인을 구하기도 쉽지 않고 임차인을 계속 유지하기도 만만치 않다. 오히려 중장년층을 대상으로 한, 편의시설이 비교적 넓은 공간에 대한 수요가 더 많다. 특히 이러한 주거시설은 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 장점도 있다. 따라서 공실과 적정 월세 등을 고려한다면 더 작게 쪼개는 지금의 오피스텔은 해법이 아니다. 저금리와 고령화로 분양은 잘될지 모르나 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 적정 규모의 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높이는 해법이 될 수 있다. 이런 오피스텔 역시 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾기란 어려울 수 있다. 그러면 보증금을 다소간 올려 받아 월세 비중을 줄여주면 된다. 이후 주변 상권이 안정되면 조금씩 월세 비중을 높이는 것이다. 그렇게 하면 무리하지 않으면서 수익률도 점차 올릴 수 있다. ---「정말 작은 고추가 매울까」중에서

부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.---「관리비 우습게 보지 마라」중에서

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 ‘장사는 입지다’를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 ‘진짜 장사는 콘텐츠다.’ ---「상가는 입지가 아니다」중에서

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 미흡해 상가 이용객들의 동선이 외부에 의존할 가능성이 크다. 고객의 동선을 내부화하여 체류시간을 늘리는 것은 상가 활성화에 아주 중요한 사항이다. 그런데 높은 전용률을 욕심내느라 동선을 외부로 돌리는 것은, 고객들에게 상가를 어서 떠나라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한 번 떠난 고객은 다시 돌아오지 않는다. 다른 상가에도 유사한 업종과 점포가 즐비한데 실망하고 떠난 상가에 무엇하러 되돌아오겠는가. 떠난 고객을 다시 불러들이는 데에는, 기존 고객을 계속 잡아두는 데 드는 비용의 몇 배가 필요하다. ---「전용률 높은 상가가 무조건 좋을까?」중에서

고객의 발길이 멀어진 핫플레이스는 이제 예전의 핫플레이스가 아니다. 프랜차이즈의 자본력으로 기존 임차인들을 밀어냈으나, 고객의 발길이 멀어진 골목에서는 프랜차이즈 또한 버티기 어렵다. 핫플레이스에 상가나 빌딩을 가진 투자자들은 높은 임대료에 혹해서 기존 임차인을 내보내고 프랜차이즈 브랜드를 유치했을 테지만, 그 임대료의 달콤함은 오래가지 않는다. 프랜차이즈가 떠나고 나면 특징 없는 골목길이 되고, 홀연 폐허로 변하고 만다. 기존의 임차인이 다시 들어오지는 않을 것이고 프랜차이즈의 입점 조건에는 맞지 않으니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 공실의 장기화가 예상된다.