삼성증권에서 [개인투자자의 반복된 실패와 교훈(2013년)]이라는 보고서를 내놓았다. 2006년에 처음 작성되어 수년마다 한 번씩 발표하는데, 이 보고서의 제목만 보아도 짐작할 수 있듯이 개인투자자는 시간이 지나도 실패를 반복한다. 이 보고서의 내용을 보면 가히 충격적일 정도다. 삼성증권은 2010~2012년 3년간 투자 주체별 매수 상위 10종목의 수익률을 비교해 보여주었다. 코스피가 21.9% 상승한 2010년 국내증시에서 외국인은 51.7%, 기관은 60.1%의 높은 수익률을 기록했지만, 개인은 9.7%의 수익률에 그쳤다. 코스피가 11% 하락한 2011년에는 외국인은 -0.7%의 손실을, 기관은 오히려 12.5%의 수익률을 기록했지만, 개인은 -34.3%라는 처참한 손실을 겪었다. 그리고 코스피가 9.4% 성장세로 돌아선 2012년에 외국인은 5.6%, 기관은 16.7%의 수익률을 기록했지만, 개인만 -28.4%의 수익률을 보였다. 왜 개인투자자들만 손해를 보는 것일까? --- p.26~27

전세 기간이 끝나면 세입자는 맡긴 돈을 돌려받고 집을 주면 되는 것이 바로 전세제도다. 세입자는 매달 월세를 내지 않고 계약이 끝나면 원금을 고스란히 돌려받으니 손해볼 것이 없다. 집주인은 전세금을 굴려 수익을 내봤자 집을 아예 팔아서 그 돈으로 굴린 수익과는 비교할 수 없이 적다. 외견상 세입자에게만 유리해 보일 것이다. 그러나 해방 후 산업화를 겪으면서 우리나라만의 특수한 환경이 연출되었다. 바로 부동산 가격이 꾸준히 오르고 금리도 고금리를 유지하는 것이다. 그렇기 때문에 집주인도 결코 손해보는 장사가 아닌 셈이 되었다. 건설회사는 선분양제도를 등에 업고 분양만 하면 완판되니 호황을 누리고, 정부에서도 자본가가 정부의 역할을 대신해서 임대주택을 공급하니 크게 신경 쓸 일이 없어 좋았을 것이다. 이렇듯 전세제도는 경제 주체 모두에게 만족을 주는 절묘한 제도였기에 우리나라에서 뿌리내리며 발달할 수 있었던 것이다. --- p.52~53

필자의 집 주변에 지은 지 30년이 넘은 빌라가 한 동 있었다. 총 8세대였는데, 필자는 그 중 1세대를 일단 계약금만 치르고 구입했다. 중도금은 이 물건의 투자가치와 향후 수익실현 계획을 듣고 친구가 투자했다. 그리고 나머지 비용은 매입 물건을 담보로 잔금대출을 받아서 충당했다. 수중에 돈이 없었지만 아이디어와 지식이 있었기 때문에 친구의 도움과 대출을 받아 투자를 한 것이다. 사업하는 사람은 자신의 돈만으로 사업을 하지 않는다. 대부분의 부자들은 타인자본으로 사업을 한다. 투자도 마찬가지다. 반드시 자신의 돈으로 투자할 필요는 없다. 다만 명심할 것은 투자를 함에 있어서 이겨놓고 투자를 해야 한다. 돈이 되는 물건을 만들어놓으면 얼마든지 다른 사람의 도움을 받을 수 있으므로 평소 철두철미하게 분석하고 연구해서 수익이 나오는 물건을 보는 안목을 기른다. 그러면 돈은 큰 문제가 되지 않을 것이다. --- p.77

미래에셋 박현주 회장은 그의 저서 『돈은 아름다운 꽃이다』에서 다음과 같이 말했다. “투자와 비즈니스에서 가장 큰 리스크는 아무것도 하지 않는 것이다. 위험은 관리 대상일 뿐이다. 따라서 위험을 관리하는 사람들은 일단 상황 변화에 능동적으로 대응하면서 자신의 포지셔닝을 결정한다. 지식기반 사회에서는 항상 움직이며 깨어 있어야 한다.” 그의 말처럼 부동산투자에 따른 리스크는 관리 대상이며, 자신의 노력으로 충분히 관리 가능하다. 그러니 아직 생기지도 않은 리스크 때문에 지레 겁먹지 말자. 전세보증금은 무이자 차입금이다. 좋은 물건을 내 돈 적게 들여서 매입할 수 있게 해준다. 현명한 투자자 입장에서는 얼마나 고마운 존재인가? 오해하지 말기를 바란다. 분명히 ‘현명한 투자자’라고 했다. 가진 것 없는 자는 적어도 현명하기라도 해야 한다. 그래야 부자의 반열에 오를 수 있다. --- p.92~93

사회초년생들이 신혼집으로 선호하는 주거 형태 역시 아파트가 단연 1순위다. 그러나 앞서 이야기했듯이 별다른 이유 없이 아파트를 선호하는 것이라면 달리 생각해보기를 권한다. 재테크의 시작은 빠를수록 좋기 때문이다. 신혼집을 구할 때부터 재테크적 안목을 가지는 것이 좋다. 신혼집 마련은 부부가 한 가정을 이루면서 처음 하는 부부 공동 재테크의 시작이기에 더 큰 의미가 있다. 전세로 구할지, 융자를 얻어서라도 매입할 것인지, 그뿐만 아니라 주거 형태는 아파트로 할지 아니면 단독주택?빌라?다가구주택에서 고를지 등 선택할 사항이 많다. 순전히 재테크적 관점에서 본다면 아파트를 전세로 얻을 바에는 매매로 구입하기를 추천한다. 요즘 전셋값이 많이 올랐다. KB국민은행 자료를 보면 서울지역 아파트 전세가율이 2013년 61.5%, 2015년 말에는 73.4%이던 것이 2016년 6월에 75.1%로 정점을 찍고 2016년 7월 74.8%로 소폭 하락했다. --- p.114


필자가 남양주시 별내동에 상가주택을 지을 때 설계와 감리를 담당한 고등학교 후배가 있다. 무엇보다 집을 지을 때는 설계가 중요하다. 좋은 설계가 나오려면 건축설계사와 대화를 많이 나누어야 한다. 그런데 실제로는 시간과 돈 문제로 많은 대화를 하지 못하고 설계를 한다. 다행히도 필자는 건축사가 고등학교 후배여서 많은 대화를 편하게 나눌 수 있었다. 무엇보다도 부지 전면이 가로로 길어서 상가 전면이 넓게 나왔는데, 대화를 많이 한 결과 다행히 주택 부분도 평면 구성이 잘 나왔다. 우리 집 설계를 계기로 후배의 설계 능력이 입소문이 나서 몇 채 더 설계할 수 있었다고 한다. 후배는 그 경험을 바탕으로 자신도 동탄에 상가주택을 한 채 신축했다. 필자가 강조한 ‘용꼬리보다는 뱀머리 이론’을 적용해서 그 지역 내에서 위치 좋기로는 몇 손가락 안에 드는 사거리 코너 부지를 계약했다.--- p.134

예를 들어 등산복을 하나 살 때도 신상품을 파는 백화점보다는 아웃도어 할인매장에서 사면 손해 보지 않은 기분이 든다. 필자는 최근 6년간 건강 베개를 제조해 대형마트에 납품했다. 제조업을 하면서 제품의 원가와 판매가의 상관관계를 알게 되었다. 판매가의 구조를 알게 되면서 더욱더 신제품을 구매하지 않게 되었다. 필자는 어릴 때 어머니를 따라 시골 장터에 자주 갔다. 어머니는 상추 한 단을 사도 가격을 깎으시고 덤으로 더 달라고 하셨다. 어린 마음에 필자는 그런 어머니를 따라 다니는 게 창피했다. 사소한 돈 몇 푼이라도 깎으려고 하는 어머니가 너무 하신 것 같았다. 어린 나이라 돈 개념이 없었던 필자는 어머니를 이해할 수 없었다. 하지만 필자의 어머니나 할머니 세대는 그렇게 한 푼 두 푼 아껴서 자식들을 교육시키고 집도 사고는 했다. 사람들이 평생 거래하는 것 중에서 가장 비싼 게 무엇일까? 아마도 ‘집’일 것이다. --- p.155~156

지금까지 기회가 왔을 때 그것이 좋은 기회인지 판단하는 기본적인 방법을 알아보았다. 부동산은 지금 현재의 상태로 매도자와 매수자가 거래한다. 그러나 현명한 거래를 하는 사람은 관심 물건을 매수해서 가치있게 만드는 방법을 이미 꿰고 있는 상태에서 투자를 한다. 부동산투자의 이점이 여기에 있다. 주식투자는 해당 주식을 사놓아도 투자자 본인이 그 가격을 올릴 수 있는 방법이 별로 없다. 그러나 부동산은 투자자가 직접 가치를 올릴 수 있는 방법이 다양하다. 따라서 다른 사람이 보지 못하는 다양한 아이디어를 가지고 있는 사람이 더 많은 기회를 얻는다. 아이디어는 간접경험이나 전문가의 조언을 통해서도 얻을 수 있다. 그러니 부지런히 발품을 팔아야 한다. 세미나에도 참석하고 책도 많이 읽어야 한다. 또한 부동산 관계자들과 교류도 많이 하면 할수록 좋다. 자신을 부동산투자의 환경에 많이 노출시켜야 더 많은 기회가 찾아오는 법이다. --- p.173~174

그날도 친구 부동산 사무실에 가서 좋은 물건이 나왔는지 물어보았다. 친구는 잠시 망설이더니 투자물건을 소개해주었다. 필자는 현장을 보고 나서 기본 서류를 검토하고 투자 판단서를 작성한 후 바로 매수 의뢰자에게 소개해주기로 결정했다. 그리고 매수 의뢰자한테 연락하니 연결이 되지 않아 우선 부동산 하는 친구에게 매도자와 약속 시간을 잡아달라고 부탁했다. 그날 저녁 늦게 소개를 부탁한 지인에게서 전화가 와서 자신의 집이 아직 팔리지 않아 지금 바로는 계약이 어렵다는 말을 들었다. 결국 그 다음 날 매도자와 약속한 시간에 나가 필자가 계약을 했다. 사실 잔금 치를 것이 걱정되었지만 좋은 물건이고, 또 해결할 수 있겠다는 생각에 결단을 내린 것이다. 이번 사례에서는 투자원칙 5가지 중 1~4까지의 원칙이 충족되면 마지막 자금계획을 세우느라 시간을 낭비하지 말아야 한다는 점이 중요하다. --- p.198

2011년 국세청 종합소득금액 상위 10% 신고자는 전국에 35만 7,081명인데 이 가운데 36%인 13만 1천여 명이 지방에 주소지를 두고 있는 ‘지방 갑부’들이었다. 이들 대부분이 강남 입성의 예비 주자들이다. 그들은 자신이 좋아하는 것을 소유하는 데 투자수익률을 따지지 않는다. 자신의 신분 과시용이자 자존감의 다른 표현인 것이다. 어떤 지방갑부는 자녀 혼사를 앞두고 강남에 거주한다고 한다. 이런 사람들에게 지금의 고(高) 분양가는 문제되지 않는다. 당신이 만약 몇 백억 자산가이고 매월 임대료로 수천만 원이 들어오는 빌딩의 소유자라고 하자. 몇 억 더 비싸다고 사고 싶은 것을 사지 않고 포기하겠는가? 그들에게는 강남 아파트 매매 공식이 다르게 적용된다. 명품 선호다. 여기에 자녀 교육의 욕구가 더해져 매입 열망을 더욱 가열시킨다. 그들은 가격 하락기에도 호들갑을 떨면서 매도하지 않는다. --- p.208

그렇다면 그들은 어떻게 고수익을 챙길까? 주로 개발호재가 있는 지역의 임야를 대량으로 싸게 매입한다. 그리고 일반인들에게 향후 땅값이 크게 오를 지역임을 홍보해 다수의 투자자를 모집한다. 자신들의 물건을 분할?판매해 수십 배의 차익을 챙긴다. 자신들이 만든 가분할도를 보여주면서 분할등기를 해준다고 이야기한다. 그러나 실상은 정식 분할등기가 안 될 경우가 많다. 지분등기로만 소유권을 이전해주는데, 그럴 경우 매각시 서로의 지분 위치가 특정되지 않아 다툼의 소지가 생긴다. 설사 분할등기를 하려고 해도 최소 분할 제한 면적에 대한 규정이 적용되어 불가능한 경우도 있다. 여기서 말 나온 김에 최소 분할 제한 면적에 대해 알고 가자. 그린벨트 내에서 일반필지는 200m2 이하, 주택 근린시설 건축시에는 330m2 이하로 분할을 제한하는 것으로, 인터넷에 ‘최소 분할 토지 면적’이라고만 입력해도 자세한 정보를 쉽게 얻을 수 있다. --- p.222~223

‘내 땅에 내 마음대로 하면 되지, 누가 뭐라 그래!’라고 생각하면 사람들이 모인 공동체 사회에서 함께 살아가기 힘들다. 내가 살고 있는 땅에 건물이 들어서기까지는 수많은 부동산 공법이 적용되어 탄생했다고 보면 된다. 따라서 부동산투자에 입문하면서 투자하고자 하는 부동산에 어떠한 공법이 적용되는지 관심을 가져야 한다. 자세히 알 필요는 없지만 큰 흐름은 알아 두는 것이 좋다. ‘부동산 공법’은 부동산의 개발?매매?관리 등과 관련해 개인 또는 관련 단체가 지켜야 할 규제사항과 절차에 관해 국가에서 정해놓은 법률을 통틀어서 일컫는 말로, 별도의 법이 있는 것이 아니다. 공인중개사 시험에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 도시 및 주거 환경정비법, 주택법, 건축법, 산림법, 산지관리법, 농지법 중 부동산 중개와 관련된 부분이 부동산 공법시험 대상이다. --- p.234

그러나 저성장 저금리 시대에는 저축만으로는 더이상 답이 없다. 투자를 생활화해야 한다. 종잣돈을 모아서 조금이라도 수익이 나는 곳에 투자를 해야 한다. 저성장 환경에서는 투자할 곳도 마땅치 않다. 어떤 곳에 투자를 해야 경제성장률 이상의 수익을 안전하게 올릴 수 있을까? 필자는 전업투자자는 아니다. 그러나 10년간 꾸준히 부동산에 투자했고, 모두 나름 큰 성공을 거두었다. 2008년 미국 금융위기로 수도권 아파트 시장이 침체기를 맞았을 때에도 강북지역에 단독주택을 사서 만족할 만한 수익을 누렸다. 투자를 부동산에만 한정해서는 안 된다. 돈이 되면 뭐든 투자한다는 마음가짐과 열린 생각을 가져야 한다. 필자가 투자를 생활화한 사례를 하나하나 공개해보겠다. 부동산은 지역성과 개별성이라는 특성이 있어 아무리 부동산 시장이 침체기라고 해도 지역적으로 돈이 몰리는 곳이 반드시 있다. 법과 제도적으로 수익을 뒷받침하는 아이템도 있다.--- p.253

2016년 여름은 유난히 더웠다. 오랜만에 슈퍼에서 아이스크림 하나를 샀다. 1천 원짜리 지폐를 내고 거스름돈을 받으려고 기다리고 있는데 계산원이 볼일이 더 남았냐는 눈빛으로 필자를 쳐다보고 있었다. 거의 10년 만에 같은 제품을 사 먹었는데 나도 모르게 500원 하던 시절만 기억하고 있었다. 10년이라는 세월 동안 물가는 올랐고 그만큼 돈의 가치가 떨어진 것이다. 이처럼 돈의 가치가 떨어지고 물가가 오르는 것이 인플레이션이다. 인플레이션의 사전적 의미는 ‘통화량이 팽창해서 화폐 가치가 떨어지고 물가가 올라 실질 소득이 줄어드는 현상’이다. 즉 물가가 오르고 경기가 확장된 국면을 말한다. 투자를 할 때 인플레이션을 고려하지 않으면 앞으로 남고 뒤로 손해보는 일이 발생한다. 물건의 가격이 오를 때 내 것만 올라야 한다. 다른 물건도 다 오르면 실질적으로 손해다. 이것이 인플레이션을 고려해야 하는 이유다. --- p.277~278

자신이 공부하지 않으면 비용을 지불해서라도 전문가의 말을 들어야 한다. 필자도 투자할 때 동료들에게 밥을 사면서 토론을 해 확신을 공고히 했다. 그러면 무서운 실행력이 발휘된다. 그런 투자는 실패할 확률이 없다. 사람들은 공짜로 조언을 들으면 실행하지 않는다. 이는 필자의 경험으로 얻은 결론이다. 많은 상담자들의 행동양식을 보면 적은 비용이라도 투입한 사람이 투자를 행동으로 옮길 확률이 높았다. 한 가지 중요한 것은 물어볼 때 진짜 전문가에게 물어 보아야 한다. 부동산 중개업자는 현황 파악과 사실 확인을 하는 데 유용하지만 그들 중에 거래 수수료에 눈 먼 사람도 있다는 사실을 명심해야 한다. 물론 친구나 친인척에게도 물으면 안 된다. 사촌이 논을 사면 배 아픈 법이다. 특히 그 지역 부동산 중개사가 아닌 친척 부동산 중개사에게 물으면 십중팔구는 그 물건을 못 사게 된다.