실전 상가 투자는 가장 작은 것부터 시작하라!

부동산 시장이 바닥에 근접해 있을 때가 투자의 기회다.
바로 지금이 경매로 상가에 투자할 적기이다!
“사람이 모이는 곳에 돈이 모인다”
다양한 상권을 분석하여 성공의 ‘규칙성’을 발견하라!
그 규칙성을 토대로 미래를 예측하고 투자하라!!


노후재테크에 대한 관심과 조기 은퇴 영향으로 수익형 부동산, 상가에 대한 관심이 급증한 것은 사실이나 투자 인구가 관심만큼 늘어나지 않는 이유는 바로 상가 투자가 주택 투자에 비해 어렵기 때문이다. 게다가 상가 투자에 실패한 사람들의 경험담과 금융위기에 따른 실물경제 침체 여파가 심화될 것이라는 전망은 상가 투자를 희망하는 사람들의 심리를 더욱 움츠러들게 하고 있다.

그러나 구더기 무서워서 장 담그기를 포기할 수는 없다. 경기 침체가 가속화되고 장기화된다고 해도 경기는 언젠가는 회복하기 마련이므로 오히려 부동산 시장이 바닥에 근접해 있을 때가 투자의 기회가 되는 것이다. 게다가 경기가 어려워질수록 좋은 물건이 싸게 경매 시장에 나올 확률은 더 높아지므로 바로 지금부터가 경매로 상가에 투자할 시점이라고 단언하고 싶다.

상가 투자가 어렵게 생각되는 것은 처음부터 대형 상가나 돈 되는 상가만을 고집하기 때문이다. 그러나 실전 상가 투자는 가장 작은 것부터 시작해야 한다. 상가 투자에서는 미래가치 외에도 상권 분석과 유동인구 파악, 경기 회복 여부 등 고려해야 할 사안이 너무 많기 때문에 초보자들은 소화 가능한 물건부터 차근차근 안목과 경험을 쌓아나가야 원하는 성공을 거둘 수 있다.

상가 투자는 창업과 연관이 되어 있기 때문에 사람이 모일 수 있는 곳에서부터 시작된다. 이 시작에서 다양한 형태의 상권 모습을 찾을 수 있게 되고 그 모습에서 발견되는 것이 바로 ‘규칙성’이다. ‘규칙성’을 기본으로 하여 다양한 형태의 모습과 특성으로 변화되는데 그 뿌리는 사람들의 흐름, 소비자의 소비 형태에 기인한다. 그러한 ‘규칙성’을 토대로 빈 상업용 토지를 보고 미래에 어떤 식으로 변화되는지를 미리 예측을 할 수 있고, 분양 받거나 경매 받아도 리스크가 없는 상가인지를 골라낼 수 있는 것이다.


이 책은 ‘규칙성’과 ‘관심’등을 기본으로 하여 상가 투자 방식 중 상가 경매에 초점을 맞추어 초보자도 쉽게 알 수 있도록 가급적 쉽게 표현하도록 노력하였고, 그림과 지도를 사용하여 설명하였다.

이 책은 크게 보면 ‘상권분석과 입지조건 분석, 좋은 상가 찾기, 권리분석과 실전 사례’라는 틀로 나뉘어진다.

첫 번째, 상권분석은 상가 경매를 처음 시작하는 분을 위하여 보다 쉽게 분석할 수 있게 만들었다. 시중에는 ‘상권분석’만 다룬 수많은 이론서가 있고 상권분석과 창업만을 위한 책도 많지만 경매를 통해 구입하려는 초보자가 활용 가능한 조사 분석 방법은 많지 않다고 생각된다. 상가 경매는 아무리 좋은 물건이라도 경매입찰 시간 내에 조사를 마무리하지 않으면 무용지물이 되기 때문에 포인트만을 기술하여 짧은 시일에 핵심을 파악할 수 있도록 기술하였다.

두 번째, 관심 있는 상가 경매 물건을 현장에 가지 않고 인터넷을 통해서도 정보를 쉽게 찾아내어 가공하고 분석할 수 있게 하였다.
수많은 경매 물건이 나오는데 일일이 찾아 다니면서 모든 것을 조사할 수는 없다. 일차적인 데이터 작업만으로도 투자의 일차 판단을 할 수 있게 자세히 정리해 놓았다. 때로는 일차적인 자료만으로도 입찰할 가치가 있는 우량한 정보들이 많기 때문이다.

세 번째, ‘좋은 상가 찾기’편은 그림과 지도를 활용하여 보다 쉽게 접근할 수 있도록 다양한 형태의 상가 모습을 최대한 기술하였다.
박스를 쳐놓은 구간은 간혹 경매물건이 나오고 있는 지역이므로 경매물건이 나오면 우선 조사하여 투자해도 좋은 곳이다. 초보 투자자들은 관심 있는 지역을 이렇게 지도에 박스로 그려 놓고 경매 물건을 검색하는 것도 좋은 투자 방법이다.

네 번째, ‘권리분석’ 편은 상가 경매에서 꼭 필요하고 가장 기본이 되는 내용 위주로 기술하였다. 상가 경매에서는 특수 물건을 제외하고는 권리 관계가 복잡한 물건은 그다지 많지 않다. 그래서 특수 물건 중 실제 상가 경매에서 자주 등장하는 유치권, 법정 지상권, 대지권 미등기, 토지 별도등기만 자세히 다루었다. 또한 초보자도 이런 특수 물건에 접근할 수 있도록 투자 가능한 물건과 포기해야 할 것을 법률과 판례로 알기 쉽게 정리하다.

마지막으로 실전 사례를 통하여 조사하는 방법과 분석 방법을 목적 구매형 상가, 충동 유흥상권형 상가, 주거 밀착형 상가, 일반 상업 지역 안의 상가, 관공서를 낀 상가를 예제로 하여 하나씩 이해할 수 있도록 표시하면서 설명하였다.

초보자를 위한 상? 경매 요령

1. 관심 있는 지역을 주소지 별로 미리 정리해 놓는다
2. 자신이 투자할 금액을 정확히 인지하는 것이 좋다
3. 경매 검색 리스트에서 해당 주소지만 별도로 스크랩한다
4. 반드시 법원 물건 정보도 확인하자
5. 인터넷을 이용한 주변의 입지조건을 파악한다
6. 기본적인 부동산에 대하여 권리분석을 한다
7. 과거의 경매 낙찰 사례를 꼼꼼히 분석하자
8. 투자 가능한 물건 발견 시 임장 활동에 나선다
9. 경매법원 현장의 분위기에 휩쓸리지 않는다
10. 반드시 법원에서 마지막 물건 정보를 확인한다