법원경매정보 www.courtauction.go.kr
법원 행정처에서 경매정보의 투명성을 보장하기 위해 구축한 사이트로, 법원경매 입찰공고의 내용과 입찰물건명세서, 현황조사서 등의 내용을 제공한다. 경매와 입찰 정보가 풍부할 뿐만 아니라 경매신청의 확인을 비롯해 낙찰 후 항고 여부, 허가 여부, 잔금납부 여부 등 특정사건의 진행상황도 빠르게 알 수 있다.
또한 상세한 물건정보와 사건정보를 제공하는데, 특히 사용자의 관심을 반영한 물건정보를 제공하며, 매각결과는 통계와 그래프로 제공한다. 누구에게나 차별 없이 무상으로 똑같은 정보를 제공하며, 지도를 이용한 물건 검색 등 다양한 물건검색이 가능하다.

- 법원기록 열람
법원은 입찰 7일 전부터 민사신청과(경매계)에 입찰물건명세서, 부동산 현황조사보고서, 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서, 감정평가서 등을 비치한다. 이는 누구나 열람 가능한데, 응찰 전에 반드시 살펴보는 것이 좋다.
특히 입찰물건명세서에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리와 가처분사항, 낙찰 후 설정되는 법정지상권 등이 표기되어 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 한다.
그리고 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서를 통해서는 임차인의 임차금액과 전입신고 여부, 배당신청 여부를 알 수 있으며, 감정평가서를 통해서는 평가의견을 비롯해 토지건물 평가명세와 위치도, 사진까지 볼 수 있다.

---pp.27~28


입찰서류의 작성
기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 모두 끝나면 집행관은 진행방법과 주의사항을 설명하고 입찰서류를 나누어준다.

- 입찰서류
① 입찰표
② 입찰보증금 봉투(흰색 편지봉투)
③ 입찰봉투(황색 대봉투)

- 입찰서류 작성
① 먼저 입찰표를 작성한다. 입찰표에는 다음 사항을 기재하고 날인한다.
·사건번호
·입찰자의 성명과 주소
·부동산의 표시
·입찰가격
·입찰보증금액
·대리인을 통해 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소 기재
이때 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 한다. 그리고 다른 입찰가격에 대한 비율로는 표시하지 못한다.
② 입찰표 작성이 끝나면 입찰보증금을 입찰보증금 봉투에 넣는다.
③ 마지막으로 입찰표와 입찰보증금 봉투를 입찰봉투에 넣고 글씨가 보이지 않도록 반으로 접는다.

- 입찰서류 작성 시 주의사항
① 입찰표의 이름을 쓰는 난에는 반드시 도장을 날인한다.
② 입찰가격을 적는 난에 잘못 표기를 하여 수정을 하면 무효 처리된다. 수정을 할 때는 입찰표를 다시 받아 새로 작성해야 한다.
③ 보증금액은 최저매각가의 10%를 기입한다.
④ 입찰가격을 적는 난의 칸은 단위에 맞게 똑바로 확인하고 쓴다.
⑤ 입찰표는 작성한 뒤 반드시 꼼꼼하게 확인한다. 특히 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 확인한다.
⑥ 글씨는 알아볼 수 있도록 크고 정확하게 쓴다.

---pp.98~99


4. 임차인과의 권리관계(대항력)

대항력은 제삼자에게 자신의 권리를 주장하고 대항할 수 있는 권리를 말한다. 대항력은 계약과 주택 인도, 주민등록 전입과 함께 발생하는데, 주민등록 전입신고를 하면 익일 0시부터 효력이 발생한다.
그러나 대항력이 발생되어도 등기부상에 먼저 설정된 권리가 있으면 대항력을 주장하지 못한다. 예를 들어 등기부상의 저당권이 2005. 7. 18. 6,000만 원, 주민등록 전입신고 2005. 7. 21. 경우에는 시간상 저당권보다 전입신고가 늦기 때문에 대항력을 주장할 수 없다. 즉 대항력이 없는 후순위 임차인이 되는 것이다. 따라서 이런 경우는 저당권이 말소기준권리가 되는데, 등기부상의 권리와 주민등록상의 권리도 말소기준권리 이후에 전입신고가 된 경우에는 대항력이 소멸하고 만다.
대항력은 저당권보다 전입신고가 빨라야 발생한다. 예를 들어 등기부상의 저당권 2007. 9. 15. 5,000만 원, 주민등록 전입신고 2007. 7. 26. 경우 말소기준권리는 저당권이 되지만 전입신고가 저당권보다 빠르므로 소멸하지 않는다. 즉 보증금을 회수하는 데 전혀 이상이 없는 것이다.
보증금은 경매절차에서 배당요구를 하여 받을 수도 있고, 배당이 안 되면 낙찰자에게 대항력을 행사하여 받을 수도 있다. 그리고 대항력을 행사하면 계약기간이 끝날 때까지 계속 거주를 할 수 있는데, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것이다. 이는 집주인이 몇 번이나 바뀌어도 상관이 없다.
그러나 대항력은 원칙적으로 배당과는 관계가 없다. 따라서 보증금을 돌려받기 위해 법원에 배당요구를 신청해도 법원은 배당을 주지 않는다. 왜냐하면 임차인의 배당순위는 전입신고(대항력)가 아니라 확정일자로 결정되기 때문이다. 확정일자는 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자로, 이사를 하면 껈정일자를 신고하는 것은 그래서 중요하다.

---pp.146~147


담보가등기
가등기는 보전가등기(保全假登記)와 담보가등기(擔保假登記)로 나뉜다. 보전가등기는 청구권을 보전하기 위한 가등기를 말하며, 담보가등기는 채권을 담보하기 위한 가등기를 말한다. 예를 들어 ‘갑’ ‘을’ 간의 매매계약에서 발생한 매수인 을의 소유권이전청구권을 보전하기 위해 하는 등기는 보전가등기, 돈을 빌려준 채권자가 채권의 담보를 위해 채권자 또는 물상보증인의 부동산에 부동산소유권의 가등기를 하는 경우는 담보가등기이다.

담보물권
일정한 물건을 채권 담보로 사용하는 것을 목적으로 하는 물권을 말한다. 채권 담보를 위해 물건이 가지는 교환 가치의 지배를 목적으로 하는 제한 물권으로, 유치권, 선취특권, 질권, 저당권 등이 있다.

대리입찰
당사자의 대리인으로 경매입찰에 참가하는 것으로, 대리인은 변호사가 아니어도 되며, 대리행위에 대해 법원의 허가를 받지 않아도 된다. 즉 대리인은 대리권을 증명하는 위임장과 인감증명서를 집행관에게 제출하면 대리입찰을 할 수 있다.

대위변제
채무자가 아닌 제삼자 또는 공동 채무자 중에 한 사람이 채무를 변제하였을 경우 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 것을 말한다.

대항력
임차인이 제삼자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 쉽게 말해 새로운 집주인에게 임차인의 지위를 주장하여 전 주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 돌려받을 수 있으면 대항력이 있는 것이고, 그럴 수 없으면 대항력이 없는 것이다. 대항력이 있으면 임차인은 임차보증금 전액을 돌려받을 때까지 새로운 집주인에게 집을 비워줄 필요가 없다.

등기권리증
등기소에서 교부하는 등기완료증명서로, 등기필증이라고도 한다. 등기권리증을 분실했을 때는 보증서로 대신할 수 있다.