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책소개
목차
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PART 1 토지투자의 기초
건폐율·용적률·건축물 농지 및 토지 거래 18 TIP 면적계산 공식 19 TIP 용도지역에서의 건폐율 20 TIP 용적률 계산하기 21 건축물의 용도 22 투자가이드 휴게음식점과 일반음식점 공장과 제2종 근린생활시설 제조업소 36 문서의 열람·발급 및 해석 반 박자 빠른 ‘온라인 문서 발급’ 38 TIP 즉석에서 열람 및 발급 받을 수 있는 문서 3시간 후에 발급 받을 수 있는 문서 40 TIP 부동산 서류 통합 42 문서의 해석 42 TIP 면적/ 필지분할시점 44 실전 4가지 문서 해석 52 건축물대장 55 토지전문가로 가는 길 56 지목과 용도지역 토지공부 어떻게 할 것인가? 58 지적 용어 배워보기 59 TIP 1필지로 정할 수 있는 기준 60 토지의 사용용도별 분류 ‘28가지 지목’ 62 지목의 종류 64 TIP 축사인 목장용지와 초지인 목장용지의 구분 구거·유지·광천지 71 21개 용도지역 71 TIP 「국토계획법」 제36조(용도지역의 지정) 72 투자가이드 「국토계획법」상 용도지역과 토지투자 체계 75 관리지역 세분화 79 농지투자 농지 용어 배워보기 84 농지의 구분 86 TIP 「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」 87 농지의 개발 88 TIP 「건축법 시행령」 별표 1 제3호: 제1종 근린생활시설 92 TIP 「건축법 시행령」 별표 1 제4호: 제2종 근린생활시설 93 TIP 「경기 광주시 도시계획조례」 제59조 94 농지원부 94 농지취득자격증명 96 영농여건불리농지 101 산지투자 준보전산지와 보전산지 104 TIP 산지에서 제외되는 토지(「산지관리법 시행령」 제2조) 105 준보전산지의 개발 106 보전산지 산지전용·일시사용제한지역 107 공익용 보전산지의 개발 109 임업용 보전산지의 개발 114 산지정보시스템 122 TIP 영급(age class) 123 토지거래허가제도 허가제도 개요 124 토지 이용의무 132 토지거래허가를 받을 수 있는 경우 135 TIP ‘법령으로 정하는 자’란 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. ‘국토해양부령이 정하는 요건을 갖춘 자’란 다음의 어느 하나에 해당 하는 자를 말한다. 136 TIP ‘법령으로 정하는 용도에 이용하려는 것인 경우’란 다음에 해당하는 경우를 말한다. 138 국토해양부 토지거래허가 질의응답 사례 139 PART 2 토지개발 입문 개발행위허가 개발행위허가의 절차 144 TIP 개발행위허가제한지역과 개발제한구역 158 TIP 제24조(개발행위허가의 취소) 159 개발행위허가의 기준 개발행위허가의 기준 160 TIP 「농지법」 제33조(농지전용허가의 심사) 175 사전환경성 검토 및 사전재해 영향성 검토 사전환경성 검토 및 사전재해 영향성 검토 178 사전환경성 검토 179 사전재해 영향성 검토 188 개발부담금 개발부담금 196 PART 3 지목변경 5단계 분석 지목변경 제1단계 분석_ 용도지역과 건축물 지목변경 5단계 분석 217 지목변경 제1단계 분석 220 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 265 지목변경 제2단계 분석_ 연접개발제한(도시계획위원회 심의) 투자가이드 용도지역과 연접개발제한 적용 법규 272 국토계획법상 연접개발제한 폐지와 도시계획위원회 심의 273 투자가이드 용도지역별 개발행위허가의 규모 273 산지관리법상 연접개발제한 276 연접개발제한 제도 폐지와 전망 279 투자가이드 개발행위허가 도시계획위원회 심의를 위한 운영지침 283 지목변경 제3단계 분석_ 도로와 진입로 지목변경 제3단계 분석 전략 286 개발행위허가와 도로 287 여러 가지 도로의 정의 289 투자가이드 건축허가 또는 신고 시에 시장·군수가 위치를 지정하여 공고한 도로를 활용한 진출입로 개설 290 TIP 도로법상 도로의 관리청 294 투자가이드 지방도에 직접 접한 토지에서의 개발행위허가 295 도시계획시설의 설치기준에 의한 도로 296 도로의 구조 시설기준에 관한 규칙상의 도로 299 농어촌도로 302 사도법상 사도의 개설 304 TIP 준용도로 304 TIP 허가신청시 준비서류 305 현황도로와 개발행위허가 309 투자가이드 00군 건축조례 제26조 도로의 지정 309 도로의 점용허가 311 도로의 연결허가: 도로와 다른 도로 등과의 연결에 관한 규칙 313 투자가이드 변속차로의 최소 길이 316 투자가이드 교차로 영향권에서의 진출입도로 확보 연결허가의 금지구간 318 하천 등의 점용허가 321 투자가이드 교량, 박스 설치를 위한 공유수면 점·사용허가 325 접도구역 326 투자가이드 접도구역에 저촉된 토지에서의 개발행위허가 330 지목변경 제4단계 분석_ 군사기지 및 군사시설보호구역 지목변경 제4단계 분석 전략 332 군사기지 및 군사시설 보호구역 333 통제보호구역 vs 제한보호구역 338 위탁(임)지역 vs 협의지역 342 협의업무의 처리 절차 345 TIP 시행규칙 제7조(행정기관의 처분에 관한 협의 등) 345 군사기지 및 군사시설보호구역 해제· 변경· 지정 349 지목변경 제5단계 분석_ 배수로 354 PART 4 개발행위허가 사례 단독주택 360 TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 361 전원주택단지 370 TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 373 제1종 근린생활시설 소매점 380 TIP 개발행위허가의 기준 381 제2종 근린생활시설 제조업소 387 TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 388 제2종 근린생활시설 제조업소 및 일반음식점 395 TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 397 공장용지 403 TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 404 PART 5 중요지역 지구분석 완충녹지 완충녹지 416 수도권 정비계획 수도권에서는 수도권 정비계획이 우선 423 권역의 구분 426 공장총량제 431 개발진흥지구와 취락지구 국토계획법상 용도지구 432 개발진흥지구 436 개발진흥지구에서 건축할 수 있는 건축물(「광주시 도시계획조례」 제51조) 438 TIP [별표 24] 시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위 440 취락지구 443 TIP [별표 23] 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물 445 특별대책지역 1권역·수변구역 특별대책지역 1권역 내 하수처리구역 외 지역에서의 입지제한 기준 451 TIP 하수처리구역 451 TIP 특별규제 454 TIP 특별규제 455 TIP 특별규제 456 사례로 배워보기 460 수변구역 464 개발제한구역 개발제한구역 제도 개요 472 TIP 개발제한구역에서 해제된 취락지구 주변의 토지 474 2020년 수도권광역도시계획 477 그린벨트 내의 취락지구 481 이축권 483 부록 491 |
저자 소개 1
부동산 전문 기자들이 ‘대한민국 최고의 토지전문가’란 닉네임으로 부르는 주인공이다. 하지만 이런 평가도 부족하다. 토지뿐만 아니라 자산관리 3대 분야인 부동산·금융·세무를 융합, 분석할 수 있는 대한민국의 몇 안 되는 전문가이기 때문이다. ‘지목변경’과 ‘지적도’에 관련된 다양한 저술활동과 강의를 통해 토지시장에서 전문가들의 전유물인 고급 투자분석기법을 대중화하는 데 선도적인 역할을 하고 있다. 최근에는 첨단산업단지와 물류단지의 기획 및 개발에 관심을 집중하고 있다. 저서로는 『지적도의 비밀』 『지목변경』 『지목변경 5단계 분석법』 『관리지역 투자전략』 『토지전문중개사』 『토지투
부동산 전문 기자들이 ‘대한민국 최고의 토지전문가’란 닉네임으로 부르는 주인공이다. 하지만 이런 평가도 부족하다. 토지뿐만 아니라 자산관리 3대 분야인 부동산·금융·세무를 융합, 분석할 수 있는 대한민국의 몇 안 되는 전문가이기 때문이다. ‘지목변경’과 ‘지적도’에 관련된 다양한 저술활동과 강의를 통해 토지시장에서 전문가들의 전유물인 고급 투자분석기법을 대중화하는 데 선도적인 역할을 하고 있다. 최근에는 첨단산업단지와 물류단지의 기획 및 개발에 관심을 집중하고 있다. 저서로는 『지적도의 비밀』 『지목변경』 『지목변경 5단계 분석법』 『관리지역 투자전략』 『토지전문중개사』 『토지투자 부동산공법』 『그린벨트 투자의 비밀』 『문재인정부의 부동산시장 전망』 등이 있다.
학력 및 경력
단국대학교대학원 부동산법학 석사
성균관대학교 행정학사
전) 동서증권, 국세청 근무
전) 단국대학교 행정법무대학원 초빙교수 / 인·허가법률전문가 특별과정 주임교수
학력 및 경력
단국대학교대학원 부동산법학 석사
성균관대학교 행정학사
전) 동서증권, 국세청 근무
전) 단국대학교 행정법무대학원 초빙교수 / 인·허가법률전문가 특별과정 주임교수
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품목정보
- 발행일
- 2011년 08월 02일
- 쪽수, 무게, 크기
- 499쪽 | 686g | 153*224*30mm
- ISBN13
- 9788994543321
책 속으로
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누구나 다 아는 황금산은 이미 내 것이 아니다. 그러나 나만이 아는 황금산이 있다면? 아니, 남보다 조금만 빨리 황금산에 도착할 수 있다면 더 많은 황금을 얻을 수 있는 것은 분명하다. ‘지목변경’은 황금산이다. 알면 고수익을 안겨다준다. 그러나 지금까지 지목변경은 소수의 전문가들만이 할 수 있는 토지투자 방법으로 알려져 있었다. 최근 몇 년간 토지투자의 붐을 타고 지목변경에 관한 일반인들의 관심이 부쩍 높아졌으나, 아직 그 가능성에 비한다면 극소수의 투자자들만 알고 있는 황금산이라고 할 수 있다. 조금만 빨리 알면 내게 더 많은 황금을 선사할 황금산 말이다. 이 책은 전문가가 아닌 일반인들이 지목변경에 손쉽게 접근해볼 수 있도록 하겠다는 목적으로 만들었다.
---머리말 중에서 |
출판사 리뷰
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토지투자의 바이블이자 입증된 베스트셀러,
『지목변경』 완전 개정판! 땅은 그대로인데 지목만 바꾼다? 시세가 정체되어 있어도, 지목변경 그 자체만으로도 40%의 고수익과 환금성을 보장하는 과학적인 땅투자! 건물을 지을 수 없는 땅의 지목을 변경하여 건물을 지을 수 있는 땅으로 만드는 지목변경! 농지나 산지에서 전용허가만 받으면 땅값이 오르는 마술 같은 땅투자 비법! 그러나 지금까지 지목변경은 일부 전문가들만의 전유물이었다! 지목변경이란, ‘지목’을 변경한다는 것이다. 똑같아 보이는 땅이라도 그 땅의 지목이 무엇이냐, 즉 건물을 지을 수 있느냐 없느냐에 따라 땅값은 엄청난 차이를 보인다. 이 책은 그 ‘지목’을 변경해 건물을 지을 수 없는 땅을, 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿔서 땅값을 올리는 방법을 일반인이 알기 쉽게 쓴 책이다. 일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되거나, 큰 이득은커녕 되팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 낭패를 당하기 십상이다. 그래서 땅은 노후대책을 위해 길게 보고 산다거나, 자식들을 위해 산다고들 한다. 그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다. 즉, 지목변경이 가능한 땅을 찾아내는 것도, 그 땅의 지목을 변경하는 절차도, 그로 인한 수익도 모두 예측 가능한 ‘과학적인’ 투자라고 할 수 있다. 그렇다면 산지나 농지를 전용해 곧바로 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸어놓는 지목변경 행위를 하면, 토지가격이 과연 얼마나 상승할 수 있을까? 저자의 말에 따르면 “변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 물론 산지냐 농지냐 또는 경사도 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별 차는 존재한다”고 한다. 뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다는 것도 매력적이다. 즉, “마치 주식이 유가증권시장 이나 코스닥시장에 상장되면 언제든지 돈으로 교환할 수 있는 환금성을 획득하듯, 토지도 건축할 수 있는 땅으로 지목변경을 하면 시장에서 쉽게 거래 될 수 있는 환금성을 획득”하는 것이다. 산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다. 이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토지를 보는 요령에서부터, 토지 이용에 대한 규제와 그것을 타개해가는 요령, 심지어 아주 간단한 용어해설 및 관련서류에 대한 설명에 이르기까지 일반인들이 이해하기 쉽게 설명을 해놓았다. 토지를 보는 전문가들의 관점과, 그들이 공유하는 전문용어도 쉽게 다루었다. 다년간의 현장경험이 생생하게 녹아 있어서 독자에겐 더 없이 좋은 정보가 될 수 있을 것이다. |
