혼란에 빠진 부동산 시장 어디로 갈 것인가.
띄우려는 정부 VS 가라앉는 시장, 최종 승자는 누구?

지난 30년간 한 번도 의심받지 않았던 부동산 불패 신화가 흔들리고 있다. 부동산 가격만은 절대 떨어지지 않는다는 신념으로 대한민국 전체가 부동산에 올인해 있는 상황에서 이는 매우 위험한 신호이다. 부동산 시장을 떠받치기 위해 정부는 하루가 멀다하고 온갖 부양책을 쏟아내고 있지만, 부동산 경기는 좀처럼 살아나지 않고 있다. 시장의 반응도 냉랭하다. 부동산 불패론을 외쳐오던 보수언론들마저 대세하락이란 표현을 쓰며 부동산 시장 불황을 인정하기 시작했다. 집값 상승을 기대하고 무리하게 집을 샀던 하우스 푸어(house poor)들의 비명소리가 점점 커지고 있고, 가계부채는 800조원을 넘어서며 한국 경제의 시한폭탄으로 떠오르고 있다. 매매시장이 침체의 늪에 빠져 있는 것과는 대조적으로, 전?월세시장은 과열 양상으로 치닫고 있다. 한치 앞을 내다볼 수 없는 혼돈에 빠진 부동산 시장은 앞으로 어디로 갈 것인가.

불안에 떠는 중산층, 벼랑 끝에 선 한국 경제
이 모든 것이 대한민국 부동산 시장의 미래에 달렸다.

한국의 부동산시장의 투기 거품이 꺼져가고 있다. 수도권을 중심으로 한 마지막 버티기가 끝나가는 모습을 보이고 있는 것이다. 꺼지기 직전의 촛불이 환하게 타오르듯이 한국의 부동산시장은 일부 지방을 중심으로 마지막 불꽃을 태우고 있다. 한국의 부동산투기 거품이 붕괴되고 있다는 사실은 2008년을 전후로 나타나기 시작한 여러 변화들로부터도 확인할 수 있다. 2001년부터 2007년까지 부동산투기 붐이 지속되면서 신도시개발, 떴다방, 뉴타운 재개발, 재건축, 주상복합 초고층, 부동산투기대책, 투기단속, 분양가공개, 토지공개념, 보유세 강화 등 부동산투기의 열기를 짐작케 하는 각종 유행어들이 세간에 회자되었다. 이들은 모두 부동산투기로 인한 과도한 가격 상승을 반영한 것들이라고 할 수 있다.
그런데 2007년을 정점으로 상황이 급변하기 시작했다. 2007년부터 미분양주택이 전국적으로 17만호에 달할 정도로 폭증했고, 거래량도 급감했으며, 수도권에서는 가격이 하락하는 모습이 나타난 것이다. 심지어 2007년 말의 대선에서 아파트가격 올리기가 여야를 막론하고 선거공약이 되었을 정도로 한국의 부동산시장은 대단히 불안정한 상태에 빠지게 되었다. 이에 따라 2007년 이후 부동산시장 안팎에서는 미분양, 아파트가격 올리기, 가격 하락, 거래 급감, 부동산부양책, 건설사 부도, 부동산PF 부실과 저축은행 사태, 저출산-고령화, 1인가구, 가계부채 급증, 공적채무 폭증 등 이전과는 대조적인 용어들이 유행하기 시작했다. 용어의 변화만을 관찰해도 한국 부동산시장의 투기거품이 2008년부터 꺼지기 시작했다는 것을 알 수 있을 정도였다.
2007년 대선에서 승리한 이명박정부는 2008년에 들어 미분양주택 4만호 매입과 함께 종부세 무력화, 각종 재건축규제 완화 등 대규모 부동산부양책을 연달아 발표했다. 부동산투기 억제책으로 일관해왔던 노무현정부가 끝난 지 불과 1년도 지나지 않아 부동산 부양책으로 방향을 180도 급선회한 것이다. 이는 이명박정부가 기본적으로 친기업정책을 내세워 재벌 건설업체에 몰아주기를 하고, 아파트 가격 올리기와 4대강 사업 등 각종 토건사업을 통한 부동산투기 조장에 혈안이 되어 있었다는 것을 나타낸다. 동시에 정권 초기부터 대대적인 부동산부양책을 펼쳐야 했을 만큼 부동산시장이 악화되어 있었다는 것을 의미한다.

부동산시장에 대한 분석과 전망은 사람에 따라 각자 다를 수 있다. 부동산가격이 다시 오를 것이라고 생각하는 사람들이 있는가 하면 반대로 이제 거품은 꺼질 수밖에 없다고 생각하는 사람들도 있다. 어느 쪽이든 적어도 부동산에 관심이 있는 분들은 이 책을 반드시 일독해보시라고 권해드리고 싶다. 이 책이 한국의 부동산시장 상황을 객관적이고 논리적인 분석방법에 입각해 설명하고 있기 때문이다. 이 책의 분석 결과에 동조하든 동조하지 않든 수억원에서 수십억원에 달하는 규모의 투자를 생각하고 있는 사람들이라면 가능한 예상치 못한 치명적 위험을 회피하는 것이 대단히 중요하다. 바로 그런 점에서 이 책은 위험을 회피할 수 있는 보험 역할을 충분히 할 수 있다고 생각한다. 한국의 부동산시장에 대해서는 그 어느 때보다도 냉정하게 그리고 냉철하게 판단을 해야 될 때가 되었다.

2011년 대한민국 부동산의 현주소

현 정부 들어 부동산 부양책이 하루가 멀다하고 쏟아지고 있다. 건설경기와 주택시장을 떠받치기 위해 세제지원, 공공사업 발주에서부터 미분양매입에 이르기까지 그 수를 헤아리기 어려울 정도이다. 5?1건설부동산 부양대책 역시 건설업계를 위한 종합선물세트라고 평가할 만귅 다양한 지원정책을 담고 있다. 그러나 정부가 천문학적인 재정지원을 퍼부으면서 건설업계의 구조조정을 미루어왔음에도 건설업계의 사정은 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 이는 현재의 부동산 시장이 더 이상 외부의 지원에 의해 해결될 수 있는 수준을 넘어섰다는 것을 반증한다. 투명하고 정확한 실사를 통해 과감한 구조조정이 어느 때보다도 절실한 시기이다.
한편, 주택시장 침체가 장기화됨에 따라 신규 주택 사업이 부진해지자, 이를 근거로 주택공급 부족에 따른 집값 상승을 점치는 전문가들과 이를 보도하는 언론 기사가 늘어나고 있다. 하지만 주택공급이 부족하다고 주장하는 것은 기초적인 통계와 현실을 아전인수(我田引水)격으로 해석하는 것에 가깝다. 건설업계는 주택가격 거품을 빼고 부실한 사업장과 회사를 청산하는 등 구조조정을 단행하지 않으면 점점 더 어려운 상황에 처할 것이다. 거품이 쌓이던 시기에 고분양가로 엄청난 이익을 챙긴 건설업계와 관련 단체들이 거품이 꺼지는 때에 자신들의 이익을 위해 조작된 정보로 투기를 선동하려 해도 소용이 없다.

주택공급 부족론은 왜 거짓인가?

대한건설협회 산하 건설산업연구원이 5월 30일 ‘중장기 국내 주택시장 전망’ 이라는 보고서를 발표했다. 이 보고서의 결론은 ‘단기적으로 수도권 등에서 주택공급 부족으로 인해 올해부터 2013년까지 집값 상승이 예상된다’는 것으로 상당수 언론을 통해 보도됐다. 하지만 이는 여러가지 측면에서 문제가 있다. 건설산업연구원은 주택공급 부족의 근거로 가구수 증가를 꼽고 있지만, 단순히 가구수가 증가한다고 해서 반드시 주택구매수요가 증가한다고 볼 수는 없다. 왜냐하면 주택을 구입할 수 있는 충분한 소득이 있어야 하기 때문이다. 즉, 증가하는 1, 2인 가구가 주택을 구매하고자 하는 욕구만을 가진 잠재적 수요층인지 실제로 주택을 구매할 경제적 여력이 있는 유효수요층인지가 중요하다. 또한 건설산업연구원은 2008년 분양가상한제 확대 시행의 영향으로 주택공급이 감소하여 수급불안이 현실화될 경우 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다고 주장하고 있다. 하지만 현실은 전혀 그렇지 않았다. 이미 주지하는 바와 같이 현재 부동산 시장은 버블이 붕괴되는 과정에 있다. 다만 이를 정부가 온갖 부동산 부양책과 막대한 적자재정을 투입해 인위적으로 막고 있을 뿐이다. 2010년 수도권 아파트 거래량은 부동산 거품이 쌓이던 2006-2007년 평균 거래량의 절반 수준에 불과했으며 수도권 미분양 아파트와 악성재고인 준공 후 미분양은 사상최고치를 경신하고 있는 실정이다. 국토부나 건설산업연구원이 주장하고 있는 공급 감소론이 얼마나 심각한 문제가 있는지를 이해하기 위해 간단한 예를 들어보기로 하자. 우리나라에서 매년 승용차가 100만대씩 판매된다고 하자. 그런데 2008년에 자동차회사들이 경쟁적으로 생산을 늘려 150만대를 생산했고, 판매는 평소와 같이 100만대만 판매가 됐다. 결과적으로 판매가 되지 않은 재고가 50만대 만큼 쌓이게 된 것이다. 다음해인 2009년에도 100만대가 판매될 것이기 때문에 자동 회사들은 생산량을 줄여 50만대만 생산한다. 왜냐하면 창고에 쌓여 있는 재고 50만대를 팔아야 하기 때문이다. 위와 같은 상황을 두고 2009년에 자동차회사들이 생산을 50만대 밖에 하지 않았고 수요는 100만대로 예측되기 때문에 앞으로 심각한 공급부족으로 자동차 가격이 오를 것이라고 말하는 바보는 없을 것이다.

저축은행 부실사태, 진정될 것인가?

한국 부동산시장의 거품 붕괴가 금융권으로 확산되고 있다. 먼저 부동산PF대출 부실을 중심으로 제2금융권인 저축은행의 총체적 부실사태로 확산되고 있다. 2007년부터 수도권의 초고층주상복합아파트의 거품이 붕괴되기 시작했고, 2008년에는 수도권 중대형 평형 아파트의 거품이 붕괴되기 시작한 데 이어 2009년부터는 지방 건설사들이 연쇄 도산하기 시작했다. 그리고 2010년부터는 저축은행의 부실이 확산되기 시작했다. 한국 부동산시장의 거품은 가장 투기가 극심한 곳부터, 그리고 가장 취약한 곳부터 붕괴되기 시작하고 있는 것이다. 이미 저축은행은 지난 외환위기 이후부터 사실상 금융업태로서의 경쟁력을 지속적으로 상실해왔다고 할 수 있다. 외환위기 직전인 1997년 231개이던 저축은행 수는 2010년 말 현재 105개로 절반 이하로 줄고 있다는 사실이 그 증거라고 할 수 있다. 특히 저축은행은 중견재벌들이 금융업으로 진출하는 수단이 되거나 각종 투기의 대상이 되어 왔다. 그 결과 부실저축은행은 이들 투기세력이나 투기펀드들의 목표물이 되었고 그로 인해 각종 사고가 끊이지 않았다.
문제는 저축은행의 부실채권 급증이나 자기자본 부족만이 아니다. 가장 심각한 문제는 저축은행의 수익구조의 악화라고 할 수 있다. 영업정지를 당한 저축은행의 실질 대출이자율에서 실질예금이자율을 차감한 예대마진율은 2006년 이후 빠르게 악화되거나 이익을 내기 어려운 수준에 머물러 있다. 이 정도의 예대마진율로는 시중은행보다 높은 위험대출을 취급하는 저축은행의 부실채권 손실을 감당하기 어렵다.