그렇게 힘들었으면 그냥 투자를 안 하면 되죠. 하지만 사놓으면 분명히 돈이 될 물건인 걸 아는데 차마 포기를 할 수는 없었습니다. 그래서 방법을 찾기로 결심했고, 백방으로 알아보며 열심히 머리를 굴려서 결국 최선의 선택지를 찾아냈습니다. 바로 지금부터 설명할 부동산 법인 설립이 그것입니다. 그때는 지금처럼 법인 설립, 특히 직원 없이 대표가 혼자서 일하는 1인법인 설립에 대한 정보를 찾기가 쉽지 않았습니다. 무조건 세무사나 세무공무원을 찾아가서 꼬치꼬치 물어보면서 배우는 수밖에 없었죠. 다행스럽게도 저는 시행착오를 무서워하는 성격이 아니다 보니 어찌어찌 결국 법인 설립을 할 수 있었습니다. 그런데 만들 때는 정신없고 힘들었지만, 막상 만들고 운영하다 보니 생각보다 장점이 더욱 많더군요. 그 동안의 비용과 노력은 아무것도 아니란 생각이 들면서 왜 진작 법인을 만들지 않았을까 싶었습니다. --- p.8

중과지역 내 주택이라도 1가구1주택자에 대해서는 양도세가 비과세됩니다. 하지만 8·2 대책 이후로는 이 요건도 까다로워졌습니다. 이전까지는 1주택자가 2년 이상 보유만 해도 양도세가 비과세되었지만 2017년 8월3일 이후에 취득한 주택은 보유뿐만 아니라 실제 거주도 2년 이상 해야 1주택자에 대한 비과세가 가능해진 겁니다.
상황이 이렇다 보니 세금이 부담스러워서 투자를 꺼리거나 보유한 물건을 팔지 않고 버티는 경우가 생겼습니다. 그러나 계속 보유만 한다면 돈은 대체 언제 벌 수 있을까요? 세금이 무섭다고 월급을 안 받는 직장인은 없습니다. 마찬가지로 투자자들도 무조건 버티기보다는 어떻게 해서든 물건을 팔아서 차익을 남길 생각을 해야 합니다.
이런 상황에서 법인의 매력은 더욱 부각될 수밖에 없습니다. 법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도세 중과도 적용받지 않는다는 뜻입니다. --- p.40

생각해 보세요. 부동산 투자를 하다 보면 어차피 보일러를 수리하고, 도배와 장판을 교체하고, 임장을 하게 됩니다. 낙찰받은 집의 보일러를 수리하는 데에 30만 원, 도배·장판 교체에 50만 원 해서 총 80만 원이 들었다고 합시다. 개인일 때에는 이 80만 원이 내 통장에서 빠져나갑니다. 그렇다고 필요경비로 인정받는 항목도 아니라서 세금공제도 받을 수 없습니다. 그냥 쓰고 나면 사라져 버리는 돈이죠. 반면에 법인이라면 똑같이 80만 원의 돈이 내 통장이 아닌 법인통장에서 빠져나갑니다. 어디 80만 원뿐일까요? 투자를 하다 보면 알게 모르게 지출이 꽤 생깁니다. 임장 가면서 채워 넣은 자동차 기름값, 고속도로 통행료, 입찰하러 갔다가 법원에서 사먹는 점심값, 중개소 사장님과 면담할 때 사들고 갈 음료수 한 상자 값…. 이런 돈만 내 통장이 아닌 법인통장에서 지출된다고 해도 상당한 금액이 절약됩니다. --- p.46

그런데 처음부터 투자 목표와 매도 시점을 분명하게 정해 놓지 않으면 나중에 문제가 생기기 쉽습니다. 사람마다 매도하고 싶은 시점이 다를 수 밖에 없거든요. 나는 단기간에 매매차익을 내고 정리하고 싶은데 다른 참여자는 더 기다려 보자고 합니다. 그러면 서로가 서로의 발목을 붙잡는 셈이 되는 겁니다. 투자를 해보면 아시겠지만 갖고 있는 물건을 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있는 경우는 매우 드뭅니다. 그때그때 상황에 맞춰 팔지 말지를 빠르게 판단해야 하는데, 잠깐 망설이다가 못 팔고 시기를 놓치는 경우도 많습니다. 혼자 할 때에도 타이밍 잡기가 힘든데, 여러 명이 함께 하면 어떨까요? 제가 공동투자를 권하지 않는 것은 그 때문입니다. --- p.59

법인은 하나의 새로운 인격체와 비슷합니다. 마치 내 말이라면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 것과 같습니다. 제가 ㈜지성이라는 1인법인을 설립한 후 이 법인을 통해 부동산을 매입한다면 그건 어디까지나 ㈜지성의 부동산이지 제 부동산이 아닙니다. 실질적으로는 대표인 내가 매매 결정을 내렸고 이를 통해 수익을 얻을 수도 있지만, 여전히 내 명의는 남겨둘 수 있는 거죠. 가장 좋은 점은 주택 수가 많아져도 여전히 나는 1주택자로 남을 수 있다는 겁니다. 이것은 법인이 가진 중요한 매력입니다. 매입한 주택 열 채 중 아홉 채가 법인 명의이고, 나머지 한 채가 내가 거주하는 내 명의의 집이라면 나는 1주택자가 되는 것입니다. 그리고 열 채가 모두 법인 명의라면 나는 무주택자가 됩니다. --- p.60

벌어들인 수익은 9,000만원 인데 운영비로 나간 돈은 1억2,000만 원이니 3,000만 원의 마이너스가 생겼습니다. 그렇다면 ㈜차손의 투자는 잘못된 것일까요? 투자 자체가 잘못됐다고 생각하면 곤란합니다. 모든 투자에는 비용이 따르기 마련인데 법인으로 운영을 하다 보니 유동자금이 일시적으로 부족한 경우가 발생했다고 생각하는 게 맞습니다. 이런 상황이 계속된다면 ㈜차손은 문을 닫아야 하겠지만, 유동자금을 운용하는 데에 별 문제만 없다면 회사는 끄떡없이 잘 돌아갈 겁니다. 또한 이런 상황을 이용해서 절세를 할 수 있는 방법이 있습니다. 이것이 바로 법인세법상 이월결손금 공제를 활용하는 방법입니다. 다시 말해서 올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 뜻이죠. --- p.172

만약 타임머신을 타고 부동산 시장이 가장 바닥이었던 2012년으로 되돌아가서 서울 강남의 아파트를 열 채 살 수 있다고 하면 어떨까요? 100명 중에 90명은 사겠다고 말할겁니다. 비록 한 달에 이자를 한 채당 130만 원씩 1,300만 원을 부담해야 하고 대출을 20억 원이나 받아야 하지만 말입니다. 왜냐하면 우리는 이미 그 결과가 어떤지 알고 있으니까요. 하지만 현실에서는 미래를 알 수 없습니다. 방법을 모르고 리스크가 두렵습니다. 그래서 눈앞에 좋은 물건이 있어도 무리를 하지 않으려 합니다. 내가 감당할 수 있는 이자는 얼마인가, 프리미엄은 어느 정도가 적당한가, 이런 식으로 가지고 있는 투자 금액 안으로 자기의 한계를 정해 버리곤 합니다. 안정적인 투자가 나쁜 건 아니지만, 그 이상을 볼 수 없다는 건 나쁜 것이죠. 제가 이런 이야기를 왜 하는 걸까요? 의정부 빌딩이나 강남 아파트 같은 보물들이 아직도 남아 있을 리 없는데 말입니다. 하지만 분명히 말씀드리건대, 아직 이런 물건이 분명히 있습니다. 다만 접근법을 모를 뿐이죠. 물건이 없는 게 아니라 찾는 방법을 모를 뿐입니다. --- p.189