1962년 충북 옥천에서 출생. 서울대학교 국사학과에서 학사, 석사, 박사과정을 마치고 『19세기 말~20세기 초 한인 회사(會社) 연구』로 박사학위를 받았다. 서울시립대 서울학연구소 상임연구위원, 서울대병원 병원역사문화센터 교수, 한양대학교 동아시아문화연구소 연구교수, 한국학중앙연구원 객원교수, 문화재청 문화재전문위원, 서울시 문화재위원 등을 지냈다. 한국 근현대의 사회경제사, 도시사, 보건의료사, 일상사, 개념사 등에 관해 두루 연구하면서 『서울은 깊다』, 『한국 회사의 탄생』, 『현대인의 탄생』, 『오늘 역사가 말하다』, 『140자로 시대를 쓰다』, 『우리 역사는 깊다』, 『내 안의 역사』, 『망월폐견』, 『민족의 영웅 안중근』 등의 저서를 냈다.

서울연구원 초빙책임연구원, 서울특별시 도시계획상임기획단장을 역임하는 한편, 서울시 뉴타운계획과 생활권계획 등의 총괄계획가(master planner)를 수행하며 공직과 연구에 진력했다. 최근 도시재생에 관심을 가지면서 사람의 삶과 문화예술, 그리고 산업에 대한 학제적 접근(interdisciplinary approach)을 시도해 왔다. 2003년부터 세종사이버대학교 교수로 재직하다 조기 은퇴의 길을 선택하였다. 현재는 ‘시티도슨트’라는 도시 답사프로그램을 운영하고 있다.

주요 저서로는 『이사 오고 싶은 도시 만들기(한국능률협회)』, 『동경의 도시계획(서울연구원, 역서)』, 『부동산법 기초(부연사)』, 『청계천, 청계고가를 기억하며(도서출판 마타, 공저)』, 『시장·군수학(도서출판 비앤엠북스, 공저)』, 『은퇴학 개론(책과 나무)』, 『서울의 공간경제학(도서출판 나남, 공저)』, 『서울 도심에 영세공장이 왜 많을까 (책과 나무)』가 있다.

서울대학교 환경대학원에서 석·박사학위를 취득하였고 부산대학교에서 사회학과 경제학을 공부하였다. 그 후 미국 콜로라도 대학교(Colorado University)와 서울연구원에서 방문학자(visiting scholar)로 연수한 바 있다.