“부동산의 진실은 아무도 알려주지 않는다”
강남부자들이 제일 먼저 찾는 투자멘토, 추선의 부동산 투자법

2018년 서울 부동산시장은 공급부족과 양극화로 하룻밤 사이에 몇 억이 올랐다는 얘기가 나오면서 분양권은 몇 백 대 일의 경쟁률로 인기몰이를 이어갔다. 정부는 뜨거운 감자인 부동산 가격을 막아보겠다고 점점 강도 높은 규제책을 내놓았고, 시장은 이에 반응하면서 2019년 거래절벽, 역전세난, 미분양이라는 말들이 쏟아지고 있다.

단 1년여 만에, 부동산 시장이 냉정과 열정 사이를 오가고 있다. 왜 그럴까? 정부 규제책 때문이라고 하기에는 뭔가 석연치 않은 이유들이 있어 보이지 않은가?

네이버 카페 [사주와 부동산]을 운영하는 필명 추선은, 시장의 유행에 휩쓸리지 않으면서 그래프와 데이터를 통해 부동산의 과거, 현재 그리고 미래를 진단해주는 칼럼을 게시해왔다. 그의 글은 사이트에 소개될 때마다 조회수가 수천에 달할 정도로 집중력과 활동성이 강한 카페로 가장 많은 전문가들이 드러내지 않고 활동하고 있다는 평을 받고 있다.일명 까다롭기로 유명한 강남 사람들의 부동산 멘토로 알려지며, 십여 년 넘게 소신 있는 부동산 투자법을 제시해왔다.

‘사주와 부동산’이라고 하면 왠지 역술인인가 싶은 마음이 들기도 하는데, 저자 추선은 투자를 하려면 내가 안정성향을 갖고 있는 사람인지, 공격성향을 갖고 있는 사람인지 알아야 하고, 지금이 투자를 해야 할 타이밍이 맞는지 알아야 한다고 강조한다. 마치 사람의 생년월일을 통해 인생을 예측해 보듯이 부동산 역시 생년월일, 즉 과거와 현재의 시그널을 통해 앞으로의 추세와 향방을 감지해내야 한다는 의미로 ‘사주와 부동산’이라는 말을 붙였다고 한다. 추선이 사람들을 몰고 다니면서 임장을 하는 것도 아니고, 또 오를 만한 곳을 콕 짚어주는 것도 아닌데, 현재 충성도 높은 5만 명의 회원들이 활동하고 있다.

거래절벽, 대출규제, 미분양 증가, 역전세난 확산…
“부동산의 위험신호를 파악하라”

최근 부동산 시장은 금리의 추세적 인상과 정부의 각종 규제가 겹겹이 쌓이고 있으며, 가상의 시장이었던 분양권이 입주물량으로 돌아오고 있는 시점이기도 하다. 입주물량은 지방에 이어 서울을 제외한 수도권까지 역전세난이 발생하며 매매가를 끌어내리기 시작하면서 서서히 목을 조여오고 있음에도 불구하고, 실체가 없는 ‘유동성 장세’와 ‘공급부족’을 이유로 서울의 부동산 시장은 IMF 이후 최대의 상승폭을 기록하기도 했다. 하지만 서울도 현재 전세가격 하락이 시작되면서 과거와는 판이하게 다른 특이신호들이 발생하고 있다.

전세가격은 수요와 공급이 만나는 접점이며 이런 전세가격이 지방은 2017년 3월, 경기는 2017년 11월, 서울은 2018년 2월에 시간을 두고 하락했다는 의미는 그동안 대부분의 언론과 전문가들이 언급했던 ‘공급부족론’이 얼마나 허구적인 것인지를 보여주는 것이기도 하다. 이렇게 명확한 지표로 오래 전부터 분명한 신호를 보내고 있었는데 ‘공급부족론’은 대체 누가 어디서 시작한 것이며 그동안 집값 상승의 동력으로 주장했던 것일까?

이번 정부 출범 이후 부동산 관련 규제의 강화기조가 일관되게 유지되고 있으며, 금리상승과 세계적인 유동성 축소로 인한 대외 환경이 급격히 악화되고 있어서 정상적인 상황이라면 가격이 하락해야 함에도 불구하고, 2018년 서울은 공급부족이란 동력에 힘입어 가격이 상승하는 결과를 만들어냈다.

끝없이 상승하던 부동산에 들이닥친 위험과 기회
다주택자에게 보내는 경고 시그널

서울도 전세가율이 낮아지면서 갭투자가 접근할 수 있는 조건에서 점점 멀어지고 있다. 이 말은 부동산 매수 수요기반이 점차 약해지고 있다는 의미이다.

공급부족 추이가 꾸준히 해소되고 있고, 재건축과 재개발 등으로 이주했던 입주물량이 점차 돌아오고 있다는 점에서 전세가격의 조정은 필연적이며, 다주택자들은 소유하고 있는 집들의 전세 만기가 돌아올 때마다 돈을 돌려줘야 하는 괴로운 상황이 발생하게 된다.

특히 분양권 투자자는 입주시점에 전세가격 하락 내지는 세입자를 못 구하는 상황으로 인해 잔금을 못 내게 되면, 계약금 이외 집값의 90%에 해당하는 금액에 대해 연이율 10%에 달하는 연체이자를 내야 하는데, 과거에는 대출로 잔금을 막을 수 있었지만, 지금은 대출이 막혀서 잔금대출이 안 된다는 점을 인식하고 미리 준비해야 한다.

갭투자자의 경우는 보유하고 있는 여러 주택에서 전세금이 하락하거나 시장이 상승을 멈추게 되면, 그동안 별 것 아닌 것으로 보였던 양도세 중과세나 금리인상, 보유세 인상 등 시장을 누르는 정책이 뒤늦게 크게 느껴지면서 지금처럼 매물이 안 나오는 상황과는 180도 다른 상황이 연출될 수 있기에 이 역시 주의와 대비가 필요하다.

이번 시즌의 부동산 상승장은 2018년 11월 들어서면서 본격적인 입주와 맞물리며 매매와 전세가 동시에 하락하는 운명을 맞이하고 있다.

결국 이번 2013~2018년 초반까지의 상승을 분양권이라는 가상의 시장이 이끌었다면 하락은 입주물량의 전세라는 현실이 가져올 것이다. 『아무도 알려주지 않는 부동산 시그널』은 전세가격 하락이 매매가격 하락을 부추기면서 동반 조정될 가능성에 대비해야 하라고 조언한다.