2018년 9월 이후 서울 아파트의 거래량이 줄어들면서 약세를 보이자, 서울 아파트 시장이 2020년 들어 장기 침체를 겪게 될 것이라고 예측하는 전문가들이 늘었다. 반면 필자를 비롯해 여전히 서울 아파트 시장의 상승세가 꺾이지 않을 것이라고 예측하는 분석가들도 있는데, 이러한 주장에는 몇 가지 근거가 있다. 수급과 지표, 정책의 향방을 분석해보면 서울 아파트 시장이 결코 쉽게 무너질 수 없다는 걸 알 수 있다.
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지역 내 가장 비싼 랜드마크 아파트는 여타 아파트에 비해 가격을 선도하는 역할을 하기 때문에, 수도권과 지방 간 고가 아파트의 가격 차이가 심해질 경우 집값의 양극화 현상이 고착화될 가능성도 커진다. 특히 다주택자 양도소득세 중과로 인해 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나면서 지방 부동산 시장이 지속적으로 조정을 받을 가능성이 커졌다. 이럴 때일수록 고가 아파트의 움직임을 더 민감하게 모니터링할 필요가 있다. 서민 아파트의 가격 안정을 위해서라도 소득 수준에 맞는 주택 공급이 절실한 시점이다
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또 다른 변수는 정부의 12·16 대책인데, 실거래가 9억 원 이하의 아파트에 대한 규제가 없어 9억 원 이하 아파트로 시선이 쏠릴 가능성이 높다. 12·16 대책이 발표된 이후 매수자와 매도자 모두 지켜보자는 분위기가 형성되었지만, 대출 규제가 덜한 9억 원 이하 아파트의 매수로 투자 수요가 이동하는 풍선효과 가능성은 여전히 시장에 남아 있다. 즉 투자자들은 9억 원 이하의 아파트를 집중적으로 매입해 9억 원 가까이 올려놓을 것이다. 정부의 규제가 또 다른 심리적 저지선을 만든 것이다. 9억 원 이하 아파트는 이번 대책으로 가장 주목받는 상품이 되었다.
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지금까지의 예측은 주기성과 순환성이라는 부동산 자산의 특성을 반영한 추정이다. 물론 이러한 예측이 현실과 일치하지 않을 수도 있다. 지금의 아파트 시장 상황을 대세 하락의 전조로 받아들이는 투자자들도 많다. 어차피 미래를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만, 부동산 투자에서는 숲을 먼저 보고, 그다음 나무를 보는 것이 실수를 줄이는 길이다. 매수하려는 해당 부동산에만 너무 집중하면 그 뒤에 밀어닥칠 상승장이나 하락장을 놓치는 우를 범할 수 있다. 지금은 불어오는 바람의 방향과 세기를 살펴야 할 때지, 눈앞의 파도에 집중할 때가 아니다
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주택 수요자들의 소득과 자산이 많이 늘었지만 부동산 시장은 참여정부와 다른 양상을 보이고 있다. 재개발·재건축 사업과 같은 도시정비사업이 신규 공급보다 늘어난 것이다. 신규 공급과 재개발·재건축 사업을 통한 공급은 어떻게 다를까? 재개발·재건축 사업은 이미 주인이 있는 집을 재공급하는 것으로, 신규 물량은 일반 분양분이 전부다. 일반 분양분은 전체 공급 중 20~30%에 불과하다. 매년 서울에 아파트가 5만~6만 호 공급되고 있지만 실제로는 2만~3만 호 수준에 그칠 수 있다. 비단 서울만의 문제는 아니다. 지방 5대 광역시 또한 이제 본격적으로 재개발·재건축 사업 시장에 진입하면 실질 공급량은 급속히 줄어들 것이다.
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상승기가 시작되는 징후는 몇 가지로 판단할 수 있다. 보통 규제와 공급 과잉으로 부동산 경기가 좋지 않아도 아파트 매매가격이 유지되고, 서울 도심보다는 오히려 경기도 외곽 지역들의 아파트 매매가격이 오르기 시작한다. 이런 측면을 고려해보면 2020년은 굉장히 중요한 시기다. 부동산 시장을 거시적으로 바라보면서 상품별 변화도 함께 살펴볼 필요가 있는데, 2020년은 ‘대형 아파트’ ‘새 아파트’ ‘단독주택’의 강세가 예상된다.
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부동산 투자를 해보면 월세가 잘 나오는 부동산은 시세차익이 많이 나지 않고, 시세차익이 괜찮은 부동산은 월세가 시원찮은 경우가 많다. 따라서 월세가 어느 정도 잘 나오는 상품은 시세차익을 염두에 두지 않게 되므로, 언제 팔아야 하고 어느 시점에 매입해야 하는지 결정하는 고민의 굴레에서 해방될 수 있다. 완벽히는 아니지만 시간에서 벗어나 월세가 잘 나오는 지역과 상품에 집중해 투자 판단을 내리게 된다. “시세차익은 덤”이라는 새로운 투자 인식으로 무장하면 오로지 상품의 내재가치에만 전념할 수 있다.
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강원도 부동산 시장을 통해 우리는 무엇을 배울 수 있을까? 첫 번째, 수요가 부족한 지역의 호황은 위험하다는 점이다. 154만 명에 그친 강원도의 주택 수요는 여타 지역과 비교하면 매우 부족하다. 특히 인구 유출이 계속되고 있어 외부 수요에 기댈 수밖에 없고, 과거의 사례를 참고하면 결국 폭탄 돌리기의 최대 피해자는 강원도민이 될 것이다. 외부 투자자들은 많은 정보와 자금력 등으로 매입과 매도 시기를 비교적 정확하게 예측하기 때문이다. 두 번째, “공급 이기는 장사가 없다.”라는 격언을 다시금 명심해야 한다는 점이다. 평균 입주물량의 2배에 이르는 공급은 필히 부작용을 낳는다. 더 큰 문제는 아파트 분양에 편승해 우후죽순 나타난 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 풍선효과의 사생아들이다.