안정적인 노후를 위해 필요한 돈은 얼마나 될까? 건강 악화나 예기치 않은 재난 같은 특별한 문제가 없다면 월 200만 원 정도면 한 달을 보내는 데 크게 부족하지는 않을 것이다. 통계청이 조사한 도시가구의 월평균 지출은 245만 원이었다. 나중에 더 나이가 들어 병원비를 비롯해 적지 않은 비용이 발생하게 될 경우라면 달라지겠지만, 두 부부만 사는 상황이라면 200만 원이 많을 수도 있다. 한 달 200만 원 정도면 남지도 모자라지도 않는 적당한 수준이 아닐까 싶다.
4억 원의 현금 자산이 있는 사람도 흔치 않지만, 4억 원을 은행에 넣어두더라도 은행에서 매월 지급되는 이자란 100만 원에 불과하다. 이자 소득세를 제하고 연리 3% 정도의 요즘 시세를 감안하면 연간 실수입은 더도 덜도 아닌 딱 1,200만 원이다. 그러니 월 100만 원이라는 계산이 금방 나온다. 한 달에 200만 원 정도가 필요하다는 앞서의 계산을 생각해볼 때 당장에 필요한 월 200의 딱 절반인 셈이다. 그러니 현금 자산으로 8억 원이 필요하다는 얘기인데, 4억도 어려운 상황에 8억을 떡 허니 은행에 넣어둘 수 있는 사람이 얼마나 될까. 결국 돈을 은행에 넣어서는 답이 나오지 않는다는 얘기다.
하지만 4억 원으로 임대업을 한다면 상황은 달라진다. 여기서 다중 주택의 투자 손익을 따져보지 않을 수 없다. 18개의 방이 딸린 7억 원짜리 다중 주택을 가지고 임대사업을 시작하면, 월 400만 원 정도의 수입이 그냥 생긴다. 원금 4억 원은 그대로 남고, 운이 닿으면 시세차익을 볼 수도 있다.
은행이 덧셈이라면 부동산은 곱셈이다. 은행이 연 3%로 설설 기어갈 때, 4억 원의 투자로 연리 10% 정도의 수익을 남겨 훨훨 날아갈 수도 있다. 임대사업을 꿈꾼다면 당신이 바로 그 주인공이 될 수 있는 것이다.
---「은행 이자가 덧셈이라면 부동산 임대수익은 곱셈이다」 중에서

현행법상 개인이 직접 지을 수 있는 주택용 건축 규모는 660㎡ 이하가 맞다. 여기서 ‘맞다’라고 표현한 것은 증축을 통해 그 이상의 평수로 확장이 가능하기 때문이다. 하지만 증축하려면 별도의 증축허가를 받아야 하며, 이전 건축과정에서 미리부터 증축을 염두에 둔 시공을 해야 하는 등 복잡한 과정을 거쳐야 한다.
주택의 경우, 건축물의 규모가 660㎡를 넘게 되면 건설회사에 맡겨야 한다. 건축으로 평생을 보낸 사람이라도 660㎡가 넘는 건축물을 지으려면 반드시 건설회사에 의뢰하도록 법으로 정하고 있다. 따라서 건축법상 ‘일반건설업’으로 분류되는 건설회사에 의뢰하여 건축을 맡길 수밖에 없다.
일정 규모 이상의 건축물에 대하여 개인이 지을 수 없도록 하는 데는 여러 가지 이유가 있다. 예를 들어 안전이나 전문성과 같은 점들이다. 중요한 것은 건설회사에 맡기면 건축 비용이 더 많이 든다는 점이다. 동일한 규모, 유사 재질의 소재로 지은 건물이라 할지라도 건설회사가 지을 경우 개인에 비해 비용 인상은 불가피하다. 이런저런 이유로 건설회사보다 개인이 짓는 게 훨씬 더 저렴하다. 건설회사보다 더 좋게 지을 수 있다고 말할 수는 없지만, 이들보다 훨씬 더 저렴하게 지을 수 있다는 것은 확실하게 장담할 수 있다. 더 잘 짓는 것은 그야말로 건축주의 경험과 능력에 달려 있다. 경험이 많을수록 건축 역량이 늘어나는 것은 당연하다. 따라서 이 부분에 대해서는 미리부터 어느 쪽이 더 나을지 단정적으로 말할 수는 없다. 결국 비용절감이라는 차원에서 대부분의 임대주택(이른바 원룸 하우스)은 660㎡을 넘지 않는다. 아니, 넘을 이유도 없고, 넘을 필요도 없다.
---「임대업을 꿈꾼다면 다중 주택에 집중하는 것이 유리하다」 중에서

임대사업에 좋은 땅은 은행 옆일까 아니면 커피 전문점 옆일까? 힌트는, ‘좋은 땅은 좋은 이웃에 의해서도 만들어진다’는 것이다. 강남을 비롯한 특정 지역의 도전을 끊임없이 받고 있지만, 예나 지금이나 대한민국 최고의 땅은 명동에 있다. 하지만 흥미로운 것은 바로 그 최고의 땅을 깔고 앉아 있는 점포의 업종이 바뀌었다는 사실이다. 수십 년 동안 그곳을 차지하고 있던 업종은 ‘은행’이었다. 하지만 지금은 바로 그 자리를 커피 전문점들이 차지하고 있다. 건물주가 임차인을 갈아치운 것이다.
이유는 무엇이었을까. 가장 큰 이유는 은행이 건물의 가치를 지속적으로 올려줄 만한 유동인구를 확보하는 데 한계가 있었기 때문이다. 오전 9시나 되어야 문을 여는 은행은 저녁도 되기 전인 오후 4시가 되기 무섭게 문을 닫아버린다. 주말이나 공휴일은 아예 문을 열지도 않는 은행이 건물의 1층에 떡하니 버티고 있다 보니 그곳을 찾는 유동인구가 들쭉날쭉할 수밖에 없었다. 1층 점포가 그 모양이다 보니 자연히 위층에 있는 점포들도 덩달아 피해를 입을 수밖에 없었던 것이다. 당연히 건물주 입장에서는 이를 그대로 두고 볼 수만은 없었던 것이다. 은행 때문에 건물이 죽는다고나 할까? 그래서 커피 전문점이 대안으로 선정된 것이다.
아침 손님을 맞기 위해 7시부터 문을 여는 것은 물론 밤늦은 시간까지 영업하는 커피 전문점. 1층 커피숍에 손님이 밀어닥치니 2층, 3층은 물론 그 건물 전체가 항상 활력에 넘치는 것은 당연한 일이다. 은행보다 커피 전문점이 더 좋은 이유는 유동인구에 있다. 은행 옆도 좋지만 이왕이면 유명 커피 전문점 옆이면 더더욱 좋은 것이 상가의 특성이다. 이런 식으로 모든 업종에는 저마다 알맞은 장소가 따로 있는 법이다.