경매에 투자하면 높은 수익을 올릴 수 있다는 말이 틀린 말은 아니다. 그러나 전제되어야 하는 조건이 하나 있다. ‘잘해야’ 한다. 그것도 아주 잘해야 한다는 것이고, 그러기 위해서는 사전에 ‘공부해야’ 한다. 아무리 바빠도 바늘허리에 실을 묶어서 바느질할 수는 없는 것과 마찬가지다. 기본에 충실하지 않은 투자의 결과는 비참하다.
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부동산 경매 투자자라면 누구도 피해갈 수 없는 관문이 명도 문제다. 명도 문제는 부동산 경매 투자 진행상 마지막 단계에서 발생한다. 여기에 이르면 더 이상 물러설 곳이 없고, 당초에는 예상하지 못했던 추가 비용이 발생하는 부분이기도 하다. 잔금납부하기 전이라면 저당권을 인수하는 방법 등이라도 동원해서 경매를 취하라도 시켜보겠지만, 이제부터는 오직 전진만이 있을 뿐이다. 말 그대로 오로지 전진만 해야 하는 상황이다.
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필자가 경험해본 명도에는 어떤 원칙도 없었다. 정규전이 아니라, 끝까지 게릴라전이었다는 말이다. 어떤 교범에도 쓰여 있지 않은 비정규전이 바로 명도전쟁이다. 그러니 힘이 훨씬 더 들고 더 어렵다. 어떻게든 낙찰자에게 한 푼이라도 더 뜯어낼 궁리로 똘똘 뭉친 사람들이 바로 경매당한 부동산을 불법으로 점유하고 있는 사람들이다. 그러니 이들과의 전쟁이 잘 포장된 아스팔트 도로일 리 없다. 명도당하는 사람들을 상대로 하는 강제집행은 최후의 수단이어야 한다.
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주택임대차보호법에서는 ‘선순위 임차인’과는 달리 ‘후순위 임차인’에게는 대항력을 부여하지 않는다. 대항력을 부여하지 않는 의미는 후순위 임차인은 자신이 전입할 당시 부동산 등기부에 이미 저당권 등 제한물권이 설정된 것을 알고 있는 상태로 전입했기 때문에, 이미 권리를 확보한 제한물권(저당권 등)자의 권리를 해쳐서는 안 되기 때문이다.
--- p.107

경매로 소유권을 취득한 집이나 상가건물에 권리 없는 채무자나 임차인이 합법적인 명도를 거부하고 관리비를 체납하고, 막무가내로 이사비 등을 요구하는 경우에 어떤 해결방법이 있을까. 이런 경우 두 가지 해결방법이 있다. 하나는 이사비용 등을 지불하는 방법이고, 또 하나는 강제집행으로 해결하는 방법이다.
--- p.149

수상한 유치권을 주장하는 공사업자들에게 한번 밀리기 시작하면 걷잡을 수 없는 상황이 벌어진다. 유치권을 주장하는 공사업자 수를 무서워하지 말아야 한다. 여러 업체를 상대로 당당하게 한꺼번에 협상하는 것이 오히려 낙찰자에게 유리하다. 같은 현장에서 일했다고 하더라도 업체마다 입장이 다르다. 처한 입장들이 서로 달라서 끝까지 공동보조를 취하기란 어차피 처음부터 불가능하다.
--- p.232

유치권에 관한 비용협상은 냉정하고 분명하게 해야 한다. 한번 잡은 기선은 강하게 밀고 가야 한다. 조경업자가 유치권을 주장하는 경매 물건이라면 공사가 마지막 단계에서 중단되었다는 것을 의미한다. 이런 경우는 유치권을 주장하는 사람이나 회사가 보통은 대여섯 곳, 많게는 10여 개에 이르는 것이 보통이다. 의외라고 생각하는 분들도 계시겠지만, 개별 접촉보다는 한꺼번에 마무리하는 것이 더 쉽게 마무리할 수 있다.
--- p.235

공실 상가나 사무실 등 상업용 부동산을 낙찰받을 때 흔하게 발생하는 일로, 전 소유자가 체납한 관리비는 낙찰로 소유권을 취득한 사람이 대법원 판례에 따라 ‘특별승계인’ 자격으로 납부해야 한다는 점은 독자 여러분도 잘 아는 내용이다. 전용 부분과 공용 부분으로 구성되는 관리비 중 공용 부분에 관한 관리비 중에서 연체료를 뺀 원금만 납부하면 된다.