부동산관련 세법를 학원과 대학 그리고 방송에서 강의한지도 38년이 지났고 1986년 부동산중개업협회가 탄생한 직후부터 부동산중개관련 조세를 강의하였으니 35년이 되었다. 그동안 부동산세법(경록출판사), 부동산세법과 절세방안(탐진출판사), 농지와 임야투자의 나침판과 절세방안(탐진출판사) 등을 출간하였고 이제 주택투지와 임대사업등록의 절세방안를 출간하게 되었다.

부동산이란 토지와 건축물을 말하는데 토지는 28개 지목으로 구성되어 있고 건축물은 29개의 용도로 구성되었다. 세법에서는 부동산을 주택과 농지와 이외로 구분하여 주택과 농지에 대하여는 중과세와 비과세와 감면제도를 두고 있다.

2020년 6.17 부동산대책에는 전국을 투기지역 15곳, 투기과열지구 48곳, 조정지역 69곳을 정하여 주택을 소재 지역, 주택 수(세대별 합산, 부부별 합산, 인별 합산), 주택가격, 주택규모에 따라 중과세와 비과세를 적용한다.

농지도 지목에 따라 세법의 적용이 다르고 소재 지역, 재촌, 자경 여부에 따라 중과세와 비과세와 감면을 적용한다. 따라서 부동산투자자들은 각자 자기에게 알맞은 주택과 농지를 세법규정을 잘 파악하여 투자를 해야 한다.

제4차 산업혁명시대에 중개업 뿐 만 아니라 전문자격사들의 사업환경은 날로 어두워지고 있다. 중개업계에도 단순 중개행위(매매, 교환, 임대차) 는 이미 포화상태인데 중개서비스시장이 개방됨에 따라 레드오션시장이 되고 있다. 이제는 개업공인중개사들의 생존을 위해서도 블루오션인 부동산컨설팅 등 업무영역을 개척해야 한다.

부동산구입의 목적은 이용과 투자로 나누어지는데 투자의 목적은 양도차익과 임대소득 그리고 개발이익을 얻기 위한 것이다. 모든 이익에는 세금이 부과되는데 주택은 주택 수, 위치, 규모와 가격, 임대사업자등록여부에 따른 중과세와 비과세가 적용된다. 농지도 소재지, 재촌과 자경 여부 등에 따라 중과세와 비과세와 감면 등이 적용된다.

부동산은 취득 시에는 취득세와 농어촌특별세 그리고 지방교육세가 보유 시에는 재산세와 종합부동산세가 처분 시에서 양도소득세 또는 법인세에 지방소득세가 부과된다. 임대소득을 얻으면 부가가치세와 종합소득세 또는 법인세가 부과된다. 개발이익을 얻으면 종합소득세 또는 법인세가 부과된다.

본 책은 제1장 주택취득 시 납부할 조세 제2장 주택보유시 닙부할 조세 제3장 양도소득세 제4장 주택임대소득과세와 주택임대사업자등록과 감면 제5장 개발관련 조세 제6장 부동산컨설팅과 조세으로 구성되어 있다.

아무쪼록 이 책을 통하여 부동산취득부터 보유와 양도에 이르기 까지 부동산활동에 관한 세법을 활용하여 임대소득과 양도차익 그리고 개발이익에 대한 절세방안을 강구하여 부동산투자의 나침판이 되기를 희망한다.

경자년 소서 대표 저자 김용구 쓰다.