왜 30~40대가 상가 등 수익형 부동산투자에 열광하는지 더 자세히 알아보자. 먼저 부동산투자의 트렌드 변화에서 그 이유를 찾아볼 수 있다. 최근 집에 대한 인식이 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 변화하며 더이상 집을 투자의 대상이 아니라고 생각하는 사람들이 늘고 있기 때문인 것으로 풀이할 수 있다. 정부가 최근 발표한 조사에 따르면 수도권의 집을 사려면 약 7년치 월급을, 지방의 집을 사려면 5년치 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 것으로 나타났다. 상황이 이렇게 되자 젊은 층 사이에서 집을 구매하기보다는 전?월세로 마련하고, 남은 여윳돈으로 상가 등 수익형 상품을 통해 임대수익을 얻고자 하는 인식이 높아지고 있는 것이다. 또 최근 30대가 부동산시장의 신주류로 떠오르는 가장 큰 이유로 저금리와 전세난을 꼽을 수 있다. 부동산 자산을 소유한 주 연령층인 40대 이상이 부동산시장에서 한 발짝 물러난 것도 30대의 비중이 상대적으로 늘어난 원인으로 분석된다. --- p.23~24
오피스 상권의 대표 업종은 직장인을 타깃으로 하는 외식업이다. 다만 점심시간 매출을 잡지 못하면 문 닫을 위기에 처할 수 있다. 외식업은 빠른 조리와 서빙이 성공 포인트로, 조리 속도가 빠른 설렁탕·곰탕·부대찌개·김치찌개 등의 국과 찌개류, 국수·도시락·삼각김밥이나 캐주얼 한식 등 분식점이 유리하다. 물론 이러한 ‘바쁜 직장인의 한 끼 식사’와 완전히 상반된 외식업도 오피스 상권에서는 활성화되어 있다. 비즈니스 접대·미팅을 위한 전문음식점도 성공 가능성이 높다. 또 식사 후에 즐기는 테이크아웃 커피가 일반화된 요즘에는 커피전문점 역시 성공할 가능성이 높은 아이템 중 하나다. 부서원들을 이끌고 오는 과장의 입맛, 그리고 비즈니스 미팅과 접대라는 2가지 핵심을 놓고 고민을 시작한다면 크게 도움이 된다는 말이다. 점심 매출이 높은 대신에 저녁 매출이 낮은 오피스 상권의 특성상 저녁 매출 증대를 위한 마케팅 전략이 아주 중요하다.--- p.36
몰링이 새로운 트렌드로 부상한 것은 확연히 달라진 국내 소비문화를 반영한다. 종전에는 쇼핑이 20대 후반~50대 여성을 중심으로 이루어졌다면, 몰링은 남녀노소 모두 향유할 수 있는 문화적 유희들로 이루어진다. 현재까지의 백화점, 할인점, 전문쇼핑몰 등은 쇼핑객을 위한 편의를 고려했을지언정 남녀노소를 아우르는 오락 및 편의시설을 제공하지는 못했다. 가족이 함께 쇼핑을 할 경우 모든 구성원을 만족시키기에는 역부족이었던 것이다. 그러나 똑똑해진 소비자들은 쇼핑은 물론 멀티플렉스를 동반한 리빙, 가전, 쇼핑, 오락 및 유통시설, 영화, 전시 및 이벤트 문화, 식사 등을 편안한 공간에서 원스톱(one-stop)으로 해결하기를 원하기 시작했다. 그뿐만 아니라 현대적 시설을 갖춘 쾌적한 공간이면서 교통의 요지에 자리해 편하게 찾아갈 수 있는 곳이어야 한다. 온 가족이 함께 공동체를 유지하면서 각자의 욕구를 만족시킬 수 있는 편리성?쾌적성?다양성을 동시에 충족시킬 수 있는 복합 공간을 선호하는 것이다. --- p.59~60
업종 파괴가 시작된 상층부 상가에 투자할 때는 무엇을 주의해야 할까? 먼저 상층부 상가에 투자를 고려할 경우 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 아무래도 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 또 상층부는 상가라고 해도 판매시설이나 근린생활 업종보다 업무용 사무실로 사용되는 경우가 적지 않다. 따라서 인근 상가건물에 입점한 사무실 임대가와 매매가를 비교해 투자해야 한다. 일반적인 상가의 층별 차별을 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 경우 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 상층부 상가는 단점도 적지 않기에 단점을 극복할 대책을 마련해야 한다. 우선 접근성과 가시성이 1층에 비해 상대적으로 좋지 않아서 1층 상가처럼 지나다 우연히 들르는 손님을 기대하기 어렵다. 손님이 계단을 오르는 불편함을 감수하면서까지 찾아오게 하려면 새로운 업종을 발굴하거나 맛과 서비스를 차별화해야 한다.--- p.95
골목 상권은 번화가 상가의 임대료에 비해 싸지만 주변 지역에 비해 임대료 상승세가 더 높게 형성되는 경향이 뚜렷해 저금리 시대에 가장 부합하는 투자처로 각광받는다. 골목 상권 자체가 젊은 층 위주의 트렌디한 상권인 만큼 새로운 트렌드를 반영하지 않는 점포는 승산이 없다. 다른 점포와 음식 종류나 인테리어로 차별화하거나 멀티숍 형태로 운영하는 것도 방법이다. 골목 상권에서는 대부분 음식점이나 카페 창업만 생각한다. 하지만 교통이 불편해 자가용을 가져오는 경우가 많은 만큼 공간 활용만 잘하면 주차장 투자도 한 가지 대안이 될 수 있다. 따라서 음식점 창업만 고집하기보다는 콘셉트를 차별화해야 한다. 요즘 뜬다는 골목 상권에 투자한다고 해서 반드시 고수익이나 성공이 보장된다는 편견도 버려야 한다. 상가로 투자 수요가 몰리면서 권리금과 임대료가 치솟아 창업 부담이 만만찮기 때문이다. 임대료 부담이 크면 당연히 투자수익률은 떨어지고, 폐업 확률도 높아질 수밖에 없다. --- p.110~111
상가주택은 집과 상가를 함께 지을 수 있어 활용도가 높다. 집만 지어서 세를 놓는 것보다 상가를 섞어서 지으면 주택 임대료가 떨어져도 상가 임대료로 보전할 수 있어 위험 부담이 줄어든다. 최근에는 은퇴를 앞둔 50대뿐 아니라 추첨분양에 당첨되면 이를 되팔아 시세차익을 노리려는 30~40대 투자 수요도 적지 않은데, 다만 소유권이전등기 전 전매시에는 초기 분양가 이하로만 가능하다는 사실에 유의해야 한다. 2016년에는 작년 대비 공급량이 줄어 경쟁이 치열했다. 서울과 수도권에서는 해당 지역에 살고 있는 무주택 가구주에게 우선 공급되지만 지방에서는 청약 제한이 없다. 아파트와 같은 전매 제한 규정도 없다. 가격은 지역별로 천차만별이지만 수도권의 웬만한 택지지구 내 용지를 사려면 필지당(264m2 기준) 4억~7억 원 정도 필요하다. 토지비와 건축비를 합하면 약 10억원 내외의 초기 자금을 투입해야 한다. 지역별로 차이가 있지만 수도권 상가주택은 3.3m2당 500만~1천만 원가량이 투입된다. --- p.130~131
상가에서 사업을 처음 시작할 때는 권리금을 냈더라도, 영업을 접을 때는 회수하지 못하는 경우도 생길 수가 있다. 하지만 이걸 떼였다고 보기도 어려운 부분이 있다. 또한 권리금 금액은 법으로 정해진 경우가 없다. 2년 전 서울 영등포의 한 고깃집에서는 4억 원을 들여 내부 공사를 하고 장사를 시작했다. 그런데 1년 전 건물 주인이 바뀌면서 900만 원이던 월세가 2배로 뛰었다. 월세를 감당하지 못하고 나가면 인테리어 비용을 고스란히 날릴 상황인데, 현행법상 보증금과 월세를 전세로 환산해 4억 원이 넘으면 임대료 인상에 제한이 없어 이 같은 일이 벌어지는 것이다. 이럴 경우 버티다가 세입자가 나가면 기존에 있는 권리금은 고스란히 임대인의 주머니로 들어간다. 그리고 더 높은 임대료를 받고 다시 세를 놓을 것이다. 중구에서 가방을 판매하는 한 점포도 9년 전 3천만 원이던 권리금이 1억 5천만 원까지 올랐지만 건물주는 권리금을 인정하지 않고 가게를 창고로 쓰겠다며 나가라고 통보했다. 건물주가 18개월 이상 비영리 목적으로 사용할 때는 권리금을 주지 않아도 된다고 생각했기 때문이다.--- p.158~159
신흥 상권 등에 상가투자를 고려할 경우 역세권이나 버스정류장 등 교통 여건이 형성되는 곳을 주목하되, 출근 동선보다는 퇴근 동선이 유리하다. 따라서 직장인 등 퇴근길 동선 상권 형성지역의 신축 분양상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면, 퇴근길에는 여유를 가지고 점포를 둘러보기 때문이다. 또한 사람은 걷기가 편하고 수월한 길로 다니게 된다. 옛말에 ‘노루목’이라는 것이 있는데 노루는 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다. 사람도 유사하게 늘 다니던 동선에 익숙해져 있다. 따라서 투자하려는 상가의 입지가 당연히 직장인이 퇴근하는 길목에 있어야 한다. 해당 지역 거주자들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로나 골목길이 어디고, 역세권일 경우 주요 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다. 노루목을 확인할 수 있는 좋은 방법 중 하나는 앞서 말했듯이 노점상이 있거나 랜드마크 건물, 관공서, 백화점, 영화관, 할인점 등 집객 효과를 갖춘 시설물들이 있는지를 살피는 것이다. --- p.188
신도시나 택지지구는 상가 활성화를 위해 업종 선점이 중요한데, 가령 상층부나 지하층에 영화관이 들어서면 이른바 샤워효과나 분수효과를 누릴 수 있기 때문이다. 샤워효과나 분수효과는 1장에서 설명했듯이 백화점 업계에서 자주 사용하는 용어로, 위층이나 지하층을 찾았던 소비자가 자연스럽게 아래?위층으로 옮겨가 쇼핑을 하게 되어 매출이 증대되는 효과를 말한다. 대형 쇼핑몰이나 백화점을 보면 건물 위층에는 전략적으로 고객을 유도할 수 있는 영화관이나 대형마트 등을 배치해 이런 효과를 노리는 것을 확인할 수 있다. 특히 멀티플렉스 영화관의 경우는 영화 티켓 예매와 상영시간 대기 등으로 상대적으로 고객의 여유시간이 많이 발생해 분양상가에서 선호하는 1순위 영입 대상으로 떠오르고 있다. 국내 영화 관람객 수가 해마다 증가하는 점도 영화 관람 선호도가 높은 젊은 층의 유입이 기대되는 신도시나 택지지구 상가 내에 영화관 입점 경쟁을 심화시키고 있다. --- p.213
‘우량 임차인’이란 운영능력과 자금력을 확보하고 장기간 임대가 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인이다. 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 멀티플렉스 영화관, 기업형 슈퍼마켓(SSM) 등이 우량 임차인이 운영하는 대표적인 업종이다. 상가업종에서 우량 임차인 확보가 화두로 떠오른 가장 큰 이유는 상가투자에 있어서 임대관리가 중요한 성공 포인트로 자리잡고 있기 때문이다. 즉 임차인이 영업이나 운영을 잘해야 임대료 책정을 높게 할 수 있고, 더 나아가 매각시 시세차익도 누릴 수 있다. 이에 상가 분양업계도 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 우량 임차인의 확보는 상권 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰 데다 임대시 투자자들의 반응도 좋기 때문이다. 더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성 덕에 상가의 입지도 인정받을 수 있다는 이점이 있다. --- p.262
상가투자에서 발품이 곧 수익성이라는 공식을 잊어서는 안 되며, 상가투자의 첫걸음은 발품에서 시작된다고 해도 과언이 아니다. 투자 대상지를 여러 차례 방문하고, 인터넷이나 인근 중개업소 등을 찾아가 객관적인 정보를 수집해야 한다. 우선 소비층이 얼마만큼 접근이 용이한지를 파악해야 하며, 고객의 눈에 쉽게 들어올 수 있는 가시성이 뛰어난 곳을 선별해야 한다. 특히 역세권 상가의 경우 유동인구가 풍부해 늘 투자자들의 관심이 높지만 지나치게 폐쇄적 구조로 설계되어 있으므로 가시성이 현저하게 떨어진다면 투자 대상에서 제외하는 것이 좋다. 지하철 통로와 직접 연결되어 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체 측의 설명에 무작정 매료되어서도 안 된다. 이미 강남역이나 동대문 등 유명 상권에 있는 지하철 연결층 상가가 입점을 시작한 지 1년이 넘도록 많은 공실률을 보였기 때문이다. 이와 함께 소비층의 심리를 이용해 일부 업체의 ‘전매 보장’ 영업방식에 대해서는 각별한 주의가 요구된다. --- p.291~292
상권과 입지에서 1급지가 아니라도 소비자의 유입이 끊이지 않고, 업종 자체에 대한 경쟁력을 지닌 점포라면 관심을 가져볼만 하다. 물론 최대한 저렴하게 구입해야 한다. 먼저 가격 조정기를 거친 미분양상가에 주목하라. 이런 가운데 최근 미분양상가 시장도 종종 투자자들의 표적이 되고는 한다. 미분양상가는 상가 활성화 수준을 파악하는 데 용이하고, 가격 조정기를 거치다 보니 안정적인 몸값 수준을 대부분 찾아가기 때문이다. 특히 임대가 맞추어져 운영중인 선임대 상가라면 몸값이 합리적 이점을 더해 관심을 둘 만하다. 단지 내 상가 등 유찰상가나 경매 물건에도 관심을 둘 만하다. 조정기를 거친 선임대 미분양 점포 외 상가를 저렴하게 구입하는 방법 중 또 하나는 분양하는 단지 내 상가 중 유찰된 상가를 내정가격 수준에서 선착순으로 사는 방법이다. 최근 상가의 인기가 좋아 수도권이나 비수도권을 가리지 않고 100% 팔려나가는 상품도 많지만, 자신이 직접 입찰시 최고 응찰가를 써내야 하므로 자칫 고분양가를 초래할 공산이 커 유찰 점포에 관심을 두는 것도 좋다. --- p.303
지난 1년간 연매출액이 4,800만 원 미만(과세기간 6개월 기준 2,400만 원 미만)으로 상가를 분양받거나 매입할 경우 부가가치세를 환급받을 수 없으며, 월임대료에 대해서 세입자에게 세금계산서를 발행해줄 수도 없다. 또한 연매출액이 2,400만 원 미만(과세기간 6개월 기준 1,200만 원 미만)인 경우 부가가치세를 납부할 의무가 없다. 일반과세자로 일반임대사업자등록을 하는 데 필요한 서류는 주민등록등본 1부, 부가가치세 환급용 통장 사본 1부, 통장에 날인한 도장, 분양계약서 사본 1부다. 그렇다면 일반임대사업자등록을 하지 않아도 될까 싶지만 그렇지 않다. 상가는 임차인이 자신의 사업을 위해서 사업자등록을 하는 경우가 많고, 이러한 경우 세무서에서 상가 임대인에게 일반임대사업자등록을 하도록 통보가 오기 때문에 될 수 있으면 일반임대사업자등록을 하는 것이 좋다. 상가를 분양받을 때 납부한 부가가치세의 환급신청은 언제까지 해야 할까? 확정 신고기간인 7월 25일, 그리고 다음 해 1월 25일까지 신청해야 한다. --- p.324~325
상가 취득시에는 부가가치세를 부담한다. 상가를 보유하며 상가임대업을 하는 사업자는 해당 상가를 양도할 경우 전체 양도 금액 중 건물에 해당하는 부분에 대해서는 부가가치세를 과세하고 세금계산서를 발급해야 한다. 참고로 토지는 부가가치세 면세 대상이다. 위의 사례에서 상가 양도자는 건물가액의 10%인 1천만 원을 부가가치세로 양수자에게서 받게 된다. 양도자는 1천만 원을 부가가치세로 신고하고 과세관청에 납부하게 된다. 반면 상가 양수자는 부가가치세법상 일반과세자 사업자등록을 한 후, 부가세 신고를 통해서 상가 취득시 양도자에게 준 1천만 원의 부가가치세를 과세관청으로부터 환급받게 된다. 하지만 상가 양수자가 부가세 신고를 하고 환급받는 시점까지는 꽤 긴 시간이 소요된다. 부가가치세법에는 ‘조기환급제도’가 있어 위 사례와 같이 1월 중에 취득했다면 양수인은 2월 25일까지 부가가치세 신고를 하면 신고일로부터 15일 내에 부가가치세 1천만 원을 환급받을 수 있다. --- p.342~343
최근 가족이나 지인들끼리 자금을 모아 투자하는 공동투자도 늘고 있다. 수익형 부동산에서 공동투자의 경우 친지나 동창생, 직장동료 등이 돈을 모아 상가 점포나 상가건물을 분양받거나 매입하는 경우가 대표적인 케이스다. 공동투자가 지닌 장점을 살펴보면 투자 위험을 분산할 수 있고, 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세로 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에서는 양도 차익이 분산되어 양도세 절감효과가 발생한다. 보유기간이 2년 이상인 경우 6~38%의 누진세율이 적용되어 세금부담을 낮출 수 있고, 개인별 기본공제(250만 원)를 받을 수 있다. 보유기간이 2년 미만인 경우 개인별 기본공제만 가능하다. 다만 상가주택을 공동투자한다면 주택수 산정에 포함되어 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 점은 주의해야 한다. 개발 호재가 많거나 목이 좋은 ‘돈 되는’ 상가는 몸값이 너무 비싸 개인이 보유한 자금으로 투자하기 벅찬 것도 공동투자가 선호되는 또 다른 이유다.
--- p.355
.jpg)
음성 검색
QR/바코드 검색
.jpg)
