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품목정보
| 발행일 | 2021년 08월 20일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 264쪽 | 452g | 148*210*20mm |
| ISBN13 | 9791166034909 |
| ISBN10 | 1166034909 |
강남빌딩 건물주를 목표로 하는 사람들
강성일 저
|
이담북스(이담Books)
|
2021년 08월 20일
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- eBook
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보통 매수인들은 부동산 중개인을 통해 물건을 소개받게 됩니다. 중개인들은 거래가 성사되어야 중개보수가 지급되니 단점을 정확하게 알려주기 어려운 것도 사실입니다. 또한 빌딩 건물매매를 전문으로 하는 중개인도 많지 않기에, 물건에 대한 정확한 정보를 얻는 데 한계가 있습니다. 결국 원하는 물건을 구매하는 주체는 본인이고, 후회가 없으려면 본인 스스로가 많이 알고 분별력 있게 판단해야 합니다.
--- p.29
구분상가는 신축과 구축으로 그리고 층으로 구분해볼 수 있습니다. 신축은 건축업자의 마진이 들어가 있으므로 구매할 때 신중해야 합니다. 상권과 입지에 따라 특히 입지 흥망성쇠가 정해지기 때문입니다. 그리고 1층과 2층 이상은 천지 차이입니다. 또한 대지지분은 작고 건축물은 매년 감가상각이 이루어지니 논리적으로 따진다면 월 수익은 가능하지만, 미래의 시세차익은 거의 없습니다. 하지만 상권 입지가 좋아서 그동안 공실이 거의 없고, 월세도 계속 상승했다면 구매해도 괜찮습니다.
--- p.42
미래가치는 현재 구매한 금액과 여기에 리모델링 대수선을 통해서 가치를 올렸다면 ‘나중에 과연 얼마에 매각이 가능한가?’를 예상해 보는 것을 말합니다. 누구나 나중에 매각할 때는 비싼 가격을 원할 겁니다. 하지만 그게 가능할까요? 우리는 최대한 현실적인 방법으로 보수적인 시각으로 예상해봐야 합니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?
--- p.82
다가구와 아파트는 별개 시장입니다. 수요층이 다를뿐더러, 수요자의 양도 다릅니다. 다만 구도심에 뉴타운이 들어서면 아파트 가격은 비싸게 분양이 되고 거기에 프리미엄이 붙어서 더욱 비싸게 거래가 되는데요. 이는 결국 주변 지가에 영향을 주게 됩니다. 예를 들면, 우리 동네에 3천 세대 아파트가 준공됐는데, 내 집은 아파트 주 출입구와 마주 보고 있는 상가주택이고 1층에 미용실이 있었다면 미용실 손님은 더욱 많아질 테고, 결국 월매출 증가로 이것은 다시 수익률의 상승으로 결국은 건물 가치 상승으로 이어지게 됩니다.
--- p.109
구매자 입장에서는 여러 물건을 봐야 합니다. 그래야 물건이 똥인지 된장인지 구별할 수 있을 테니까요. 그럼 많은 물건을 소개할 수 있는 중개인은 누구일까요? 당연히 빌딩 건물을 전문으로 일을 하는 중개업소에 소속된 중개인일 겁니다. 하지만 내가 한정된 지역에서 구매를 고려한다면 지역전문가, 즉 로컬 부동산을 선택하는 게 유리할 수 있습니다. 로컬부동산을 선택할 경우 매매를 몇 건이나 했는지를 꼭 체크해야 합니다.
--- p.139
실제 수익률은 예상 수익률과 거의 비슷하지만 건물주의 의지에 따라 차이가 날 수도 있습니다. 현재의 월세가 주변 임대 시세보다 높은 경우는 건물주의 의지라고 할 수 있습니다. 구매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 조심해야 할 부분이지만, 판매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 적정매매 가격보다 높게 받을 수 있는 포인트가 됩니다. 그럼 월세를 높인다고 해서 임차인들은 모두 순순히 동의하고 입점할까요? 높은 월세를 받을 수 있는 전략은 따로 있습니다.
--- p.167
역세권 또는 역세권에 준하는 사거리 코너와 같이 입지가 좋다면 서울 기준 4%면 빠르게 거래됩니다. 하지만 수익률은 정해져 있는데 매매가격은 계속 올라가니 시장에서는 3% 이하인 물건이 월등히 많습니다. 입지, 상권, 컨디션이 모두 좋다면 이제는 미래가치가 결정의 포인트가 되는 겁니다(비싸게 주고 사더라도 나중에 오르기만 하면 된다는 생각을 말합니다). 즉 빌딩 건물의 매매가격을 결정할 때는 주변의 거래 사례와 나와 있는 물건들 그리고 인접한 지역에서의 비슷한 물건들과 강남에서 비슷한 가격대의 물건까지 검토해서 가격을 결정하게 되며, 합리적인 가격이라면 거래가 성사됩니다.
--- p.29
구분상가는 신축과 구축으로 그리고 층으로 구분해볼 수 있습니다. 신축은 건축업자의 마진이 들어가 있으므로 구매할 때 신중해야 합니다. 상권과 입지에 따라 특히 입지 흥망성쇠가 정해지기 때문입니다. 그리고 1층과 2층 이상은 천지 차이입니다. 또한 대지지분은 작고 건축물은 매년 감가상각이 이루어지니 논리적으로 따진다면 월 수익은 가능하지만, 미래의 시세차익은 거의 없습니다. 하지만 상권 입지가 좋아서 그동안 공실이 거의 없고, 월세도 계속 상승했다면 구매해도 괜찮습니다.
--- p.42
미래가치는 현재 구매한 금액과 여기에 리모델링 대수선을 통해서 가치를 올렸다면 ‘나중에 과연 얼마에 매각이 가능한가?’를 예상해 보는 것을 말합니다. 누구나 나중에 매각할 때는 비싼 가격을 원할 겁니다. 하지만 그게 가능할까요? 우리는 최대한 현실적인 방법으로 보수적인 시각으로 예상해봐야 합니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?
--- p.82
다가구와 아파트는 별개 시장입니다. 수요층이 다를뿐더러, 수요자의 양도 다릅니다. 다만 구도심에 뉴타운이 들어서면 아파트 가격은 비싸게 분양이 되고 거기에 프리미엄이 붙어서 더욱 비싸게 거래가 되는데요. 이는 결국 주변 지가에 영향을 주게 됩니다. 예를 들면, 우리 동네에 3천 세대 아파트가 준공됐는데, 내 집은 아파트 주 출입구와 마주 보고 있는 상가주택이고 1층에 미용실이 있었다면 미용실 손님은 더욱 많아질 테고, 결국 월매출 증가로 이것은 다시 수익률의 상승으로 결국은 건물 가치 상승으로 이어지게 됩니다.
--- p.109
구매자 입장에서는 여러 물건을 봐야 합니다. 그래야 물건이 똥인지 된장인지 구별할 수 있을 테니까요. 그럼 많은 물건을 소개할 수 있는 중개인은 누구일까요? 당연히 빌딩 건물을 전문으로 일을 하는 중개업소에 소속된 중개인일 겁니다. 하지만 내가 한정된 지역에서 구매를 고려한다면 지역전문가, 즉 로컬 부동산을 선택하는 게 유리할 수 있습니다. 로컬부동산을 선택할 경우 매매를 몇 건이나 했는지를 꼭 체크해야 합니다.
--- p.139
실제 수익률은 예상 수익률과 거의 비슷하지만 건물주의 의지에 따라 차이가 날 수도 있습니다. 현재의 월세가 주변 임대 시세보다 높은 경우는 건물주의 의지라고 할 수 있습니다. 구매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 조심해야 할 부분이지만, 판매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 적정매매 가격보다 높게 받을 수 있는 포인트가 됩니다. 그럼 월세를 높인다고 해서 임차인들은 모두 순순히 동의하고 입점할까요? 높은 월세를 받을 수 있는 전략은 따로 있습니다.
--- p.167
역세권 또는 역세권에 준하는 사거리 코너와 같이 입지가 좋다면 서울 기준 4%면 빠르게 거래됩니다. 하지만 수익률은 정해져 있는데 매매가격은 계속 올라가니 시장에서는 3% 이하인 물건이 월등히 많습니다. 입지, 상권, 컨디션이 모두 좋다면 이제는 미래가치가 결정의 포인트가 되는 겁니다(비싸게 주고 사더라도 나중에 오르기만 하면 된다는 생각을 말합니다). 즉 빌딩 건물의 매매가격을 결정할 때는 주변의 거래 사례와 나와 있는 물건들 그리고 인접한 지역에서의 비슷한 물건들과 강남에서 비슷한 가격대의 물건까지 검토해서 가격을 결정하게 되며, 합리적인 가격이라면 거래가 성사됩니다.
--- p.232
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