■ 서평 작성

1. 책제목/ 저자/ 출판사/ 읽은 날짜

책제목/ 지성의 돈되는 부동산 1인법인 2022 개정판

저자/ 지성

출판사/ 잇콘

읽은 날짜/2022.03.15.

2. 주요 내용

투자 규제가 거침없이 쏟아져서 투자자에게는 은근 법인이 필요해요. 그래서 법인의 장점을 제대로 살려서 잘 활용하고 싶어요. 그렇다면 법인은 왜 좋은 걸까요?

첫째, 명의 활용의 제약이 적습니다.

둘째, 절세 효과가 큽니다.

셋째, 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있습니다.

넷째, 건강보험 부담이 줄어듭니다.

투자가는 수익을 내는 것에 선택과 집중으로 몰입하면 돼요. 세금은 세무대리인과 좋은 파트너로 믿고 맡기면 좋아요. 사전에 미리 세무사나 법무사 등의 전문가들과 충분한 상의하면 더 효율성이 높아요.

지성님처럼 독창적인 투자 전략으로 새로운 길을 과감하게 도전해야 겠어요. 목표를 확실히 잡고, 절세 효과와 높은 수익을 통해 경제적 자유를 꿈꾸고 실행하면 좋겠어요. 이 책을 통해서 나만의 법인 노하우를 차곡차곡 키워가야 겠어요.

3. 핵심문장 및 마음에 와닿은 구절 (3가지)

(40-49) 중과의 시대, 법인이 필요한 이유

_절세의 차원이 다르다_가장 큰 매력은 역시 세금이 획기적으로 절약된다는 겁니다.

_중과 규제에서 자유롭다_2020년 이후 취득세나 종합부동산세에 있어서는 법인이 불리해졌지만, 앞으로도 당분간은 단점보다 장점이 많은 상태로 유지될 것으로 봅니다.

_비교과세의 영향을 받지 않는다_개인사업자와 달리 법인은 양도소득을 비롯한 대부분의 세금이 법인세 하나로 매겨집니다. 비교과세라는 개념 자체가 적용될 수 없는 겁니다.

(70-75) 전업투자자 및 주부도 소득증빙이 가능하다

_법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가_담보만 확실하다면 대출을 받는 데에 문제가 없습니다. 은행의 규모보다는 법인 대출상품을 많이 취급하는지를 보고 고르는 게 좋고, 그중에서도 특판상품이 있다면 가장 좋습니다.

_개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자_소득을 증빙할 수 없는 사람에게는 대출이 나오지 않기 때문입니다. 법인을 설립하고 여기에서 월급을 받는다면 이야기는 달라집니다. 과거에는 전업주부였지만 대표이사로서 급여를 받았다는 기록을 남길 수 있는 거죠.

(178-183) 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다

_올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제_올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 뜻이죠. 그러면 후년의 수익에서 올해의 손해를 공제받을 수 있기 때문에 세금이 줄어드는 겁니다.

_관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다_이월결손금 공제처럼 법인에게는 손실을 기회로 삼을 수 있는 방법이 많습니다. 수익만 생각하고 바라볼 때와 절세를 생각하고 바라볼 때 부동산이 가진 가치는 전혀 달라집니다.

4. 배운 점. 느낀 점. 깨달은 점. 적용해볼 점

배운 점/(104-105) 주소지는 과밀억제권역을 피해서_취득세 중과를 피하려면 과밀억제권역이 아닌 지역에 사업장 주소지를 등록하고 법인을 설립하는 게 좋습니다. 인천(일부), 김포, 파주, 양주, 남양주(일부), 광주, 용인, 화성, 오산 등입니다. / 살고 있는 집에다 법인을 설립하거나, 사업장 주소지 근처에서 일처리한 영수증을 잘 챙겨야 겠어요.

느낀 점/(242-244) 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가_제 경우에는 물건을 매입하기 전에 미리 세금부터 계산해 봅니다. 현재 시점에 매도하면 세금이 얼마나 나오는지, 세금이 가장 적게 나올 수 있는 시기는 언제쯤인지 등에 대한 의견을 구하지요. 만약 제가 계산했던 것과 차이가 크면 물건을 거두고 매도를 하지 않습니다. 세무대리인은 든든한 조력자이지만 그럼에도 나 자신의 세금지수를 올리려는 노력은 반드시 필요합니다. / 법인으로 투자하면서 ‘세금지수’를 높여야 하며, 세금부터 절실히 공부해야 겠어요.

깨달은 점/(76-79) 투자자라면 항상 리스크를 생각하자_리스크를 줄이는 가장 기본적인 방법은 분산입니다. 법인을 설립해서 명의를 나눠 놓는다면 한 쪽 명의의 물건이 경매에 넘어가더라도 최소한 다른 쪽 명의의 물건만큼은 남아있을 것입니다. / 돌발변수에 잘 대응하려면 분산투자로 리스크 관리에 철저히 대비해야 해요. 비 온 뒤에 땅이 굳으니, 힘들더라도 슬기롭게 이겨내어, ‘항상 좋은 날’이 꾸준히 지속되면 좋겠어요.

적용해볼 점/(58-59) 모든 비용 처리는 투명하게_모든 비용 처리는 투명하게_법인 카드는 어디까지나 업무, 즉 투자를 위한 곳에 쓰는 것일 뿐 개인적 목적에 사용하면 안 됩니다. 어떤 비용을 어떻게 처리해야 하는지 알아두는 것은 법인 대표로서 그리고 투자자로서 필요한 기본소양이 아닐까 합니다. / 언제나 비용 처리를 투명하게 처리하는 습관을 가져야 겠어요. 그래서 법인카드는 투자를 위한 곳에 쓰고, 개인적인 비용은 법인에서 받은 월급으로 충당하면 돼요.

5. 작가에게 던지고 싶은 질문?

평소에 전업 투자가로서 멘탈 관리는 어떻게 하세요? 어떠한 어려움도 신박하게 잘 대응하는 면모에 억수로 반했어요.

6. 한 문장으로 이 책을 요약한다면?

법인으로 돈되는 부동산을 꼼꼼하게 배워서 투자 전략을 차곡차곡 쌓을 수 있어요.

7. 이 책을 읽고 난 후 핵심 키워드 3개 뽑아보기

명의, 법인카드, 세금지수

8. 이 책에서 얻은 것은 무엇인가요? 합법적으로 절세하면서 열린 사고로 계속 공부하고 기회를 노려야 겠어요. 시장의 흐름과 방향성을 인지하여 성장하는 투자가 되어야 겠어요.

9. 냉정한 그 한마디? 계획대로 되지 않아도 꿋꿋하게 살아남는 법을 터득해야 겠어요.

10. 다정한 그 한마디? ‘돈되는 부동산 1인법인’을 통해서 자신감 뿜뿜! 수익도 뿜뿜!

※ 이 서평은 출판사로부터 도서 협찬을 받고 본인의 주관적 견해에 의해 작성하였습니다.

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지성의 돈되는 부동산 1인법인 책이 2022년 개정판으로 새롭게 출간되었다.

부동산 책 전문출판사인 잇콘에서 출간했다.

부동산 투자를 할 때 법인을 만들어 투자하는 방법을 알려주는 책이다.

부동산 법인으로 부동산 투자를 할 때 장점이 많다는 것을 이 책은 자세하고 친절하게 알려주고 있다.

이 책은 원래 부동산법인 책으로 유명한 베스트셀러이다.

초판은 2019년 1월에 나왔고, 이번에 개정판이 나온 것이다. 

초판의 인기는 어마어마했다.

내가 가진 초판을 보니 32쇄 발행본이었다.

얼마나 많은 사람들이 부동산법인 설립을 이 책으로 공부했는지를 보여주는 확실한 증거이다.

이 정도면 부동산 법인 투자의 교과서같은 책이라고 할 수 있다.

2019년 이후 부동산과 세금 관련 법이 많이 변경되었고, 부동산 투자의 분위기에도 변화가 있기에 이렇게 2022년에 개정판이 나온 것이다. 

예전에 읽었던 기억은 이제 가물가물하고, 다시 부동산 법인으로 투자하는  방법을 이 책을 읽으며 다시 공부했다. 

내 목표 중의 하나는 부동산 법인을 세우고 부동산 투자를 본격적으로 해보는 것이다. 

내년에 분양받은 아파트에 입주를 하고 나면 그때부터 진행을 해 볼 계획이다.

현재로서는 부동산 투자를 본격적으로 할 만한 조건과 상황이 되질 않는다.

부동산 법인으로 부동산 투자를 할 때 장점을 요약하면 다섯가지이다.

1. 절세 효과가 크다.

2. 명의 분산에 효과적이다.

3. 투자 관련 비용을 공제받을 수 있다.

4. 건강보험료 부담이 줄어든다.

5. 투자 초보자의 실패 리스크를 덜어준다. 

책에서는 부동산 법인으로 투자할 때의 장단점이 자세하게 설명되어 있다.

가장 큰 장점은 일단 절세 효과이다.

개인 투자시와 법인 투자시의 세금 비교를 사례를 들어서 설명해주면서 법인 투자가 절세에 유리하다는 것을 확실히 알려준다. 

명의 사용 측면에서도 부동산법인이 장점이 있다.

법인을 활용해서 합법적으로 명의를 분산할 수 있다는 것이다.

1인 부동산법인을 세워서 법인 명의로 투자를 하면서 개인 명의는 더 좋은 기회에 더 좋은 곳에 투자하기 위해서 남겨두라는 것이다.

개인 명의를 히든카드로 보관하다가 꼭 필요한 순간에 잘 사용하라고 말한다. 

그렇다고 부동산 법인 세우는 것이 마냥 좋은 점만 있는 것은 아니다.

복식부기를 해야하고, 재무제표를 작성해야 하기에 세무대리인에게 일을 맡겨야 한다.

법인의 자금을 대표라고 해서 마음대로 사용할 수 없다는 점도 있다.

그래도 부동산 법인으로 투자를 하는 점이 많이 유리하다.

저자는 이 점을 강조하고 강조했다.

각종 비용(활동비)를 법인의 필요경비로 처리할 수 있다는 점도 장점이다. 

심지어 임대물건에서 발생할 수 있는 보일러 수리 비용, 도배 비용, 장판 비용도 경비 처리를 할 수 있다.

임장 교통비, 중개사 음료접대비, 사업장 임대료, 인테리어 비용, 차량유지비, 통신비, 활동비, 비품 구입비 등이 모두 법인의 경비로 처리할 수 있다. 

법인의 장점 중의 하나가 건강보험료를 줄일 수 있는 점인데 이에 대해서도 방법을 설명해주고 있다. 

책에는 부동산 투자시 알아야 할 지식들이 계속 등장한다. 

2020년 이후부터는 아파트를 임대주택으로 등록할 수 없다고 한다.(p.36)

법인은 장기보유특별공제가 없다.(p.91)

법인 투자의 장점을 충분히 설명한 후 셀프 법인 설립 방법을 설명한다.

법인을 설립할 때 중요한 팁은 '법인 주소지'를 과밀억제권역을 피해서 하라는 것이다. 

과밀억제권에 법인의 주소지가 있고, 이 법인이 과밀억제권 내의 물건을 매수할 경우 취득세가 중과된다.

서울과 경기도 주요 지역이 현재 수도권 과밀억제권역으로 정해져 있다.

수도권에서 과밀억제권역이 아닌 곳은 인천 일부(송도, 청라, 영종), 김포, 파주, 남양주 일부, 광주, 용인, 화성, 오산 등이다.

이 지역에 법인 주소지를 설립해야 취득세 중과를 피할 수 있다.

법인의 사업목적은 다양하게 기재하고, 특히 부동산과 관련된 사업목적은 전부 등록하라고 말한다.

부동산 관련 사업목적에는 매매, 임대, 상가 분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등이 있다.

부동산 법인을 설립할 때 자본금은 보통 1000만원으로 충분하다고 한다. 

생각보다 적은 금액이다. 

자본금이 은행 대출에 영향을 미치지는 않고, 대출에 영향을 주는 것은 담보물의 가치와 기업의 신용도라고 한다.

은행에서 자본금을 늘리라고 할 때 출자금 증자시에 등록면허세가 부과되기 때문에 가수금 형태로 자금을 투입하는 방식을 활용하라고 조언했다.(p.110)

법인과 증여 문제에 대해서는 별도로 구성하여 자세히 설명해주었다.

증여는 내 투자의 최종 종착지가 될 수 있기에 잘 물려주기 위해서는 세무전문가와 상담하여 잘 설계할 것을 조언했다.

부동산 법인을 설립한 후 부동산 투자를 하는 방법이 단계별로 설명되어 있다.

부동산 매입, 대출, 임대, 매도시 방법과 유의점을 알려준다. 

법인의 자금을 가져오는 방법도 알려준다. 

책 마지막에는 부록으로 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 샘플을 보여준다.

주식회사 설립등기 신청서, 정관, 주식발행사항 동의서, 발기인총회 의사록, 조사보고서, 인감신고서, 법인설립신고 및 사업자등록신청서, 주주명부, 정기/임시주주총회 의사록, 이사회 의사록, 근로계약서, 업무지시서, 지출결의서, 가지급금신청서, 부동산매매/인대계약서 서류양식이 있다.

부동사법인 책으로는 이만한 책이 없을 것 같다.

부동산법인 투자의 모든 것을 보여주는 책이다.

이해가기 쉽게 친절하고 자세하게 설명되어 있는 점이 이 책의 장점이다.

지금은 부동산 법인 설립에 대해서 공부하는 수준으로 읽었지만, 추후 부동산 법인 설립과 운영을 본격적으로 진행할 때는 매뉴얼처럼 읽어야 할 책이다.

부동산 투자를 법인으로 하려는 사람에게는 필독서라고  생각되는 책이다.

법 개정에 따른 개정판이 나온 점이 반갑고 감사하다.

이 책은 부동산 투자를 위해서 법인은 왜 이용해야 하는지, 어떻게 설립하는지, 마지막으로 어떻게 운영하는지에 대해 처음부터 끝까지 알려주는 책이다. 2019년에 초판이 나오고 2022년 현재 개정된 세법 등 변화된 환경 등을 반영하여 개정판이 나왔다. 부동산 투자를 위해 고민하는 분들에게 법인이라는 훌륭한 투자 수단 하나를 소개해 주는 좋은 책이다.

Page6. 법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도세 중과도 적용받지 않는다는 뜻입니다. 법인은 양도세라는 것이 없고, 대신 비사업용 토지나 주택을 양도할 경우 법인세추가과세만 냅니다. 나머지 금액은 법인세에 포함되지요.

Page158. 매매사업자의 단점은 개인 투자자와 달리 매매 시에 건물에 대한 부가가치세(부가세)를 부담해야 한가는 겁니다. 앞에서 알아봤던 것과 같이 부가가세는 건물 가격의 10%로 금액이 상당하죠.

Page190. 2021년부터 적용되고 있는 개저 소득세법에 따르면, 최대주주의 특수관계인인 주주에게 차등배당을 하는 경우 그 초과배당금액에 대해 증여세가 부과됩니다. 기존에는 배당소득세와 증여세를 비교하여 큰 금액으로 과세했다면 이제는 증여세와 소득세를 모두 과세하는 식으로 바뀐 것입니다.