제가 지금껏 만나본 수많은 부자들은 대출을 지렛대 삼아 사업을 일으키고 부를 일구어왔습니다. 한국 부자들의 현황과 자산 관리 방법을 분석한 KB경영연구소의 「2021 한국 부자 보고서」에 따르면 “자산이 많을수록 부채 규모도 크다”라고 합니다. ‘시간’을 써야 할 데와 ‘돈’을 써야 할 데를 명확히 구분해, 오직 성공을 향해 나아가는 지름길을 개척했기에 부자가 될 수 있었던 것입니다. 그들은 은행에서 최대한 많은 돈을 빌림으로써 자본금을 마련하는 데 드는 ‘시간’을 아낄 수 있었습니다. 그렇게 단축한 시간 동안 사업 전략을 짜기도 하고, 남들보다 빠르게 자산을 불리기도 했습니다. 물론 그만큼 많은 이자를 감당해야 했을 것입니다. 하지만 그들에게 그 돈은 아까운 돈이 아니었습니다. 자신에게는 이자 이상의 수익을 거둘 수 있다는 확신이 있었기에 기꺼이 ‘사용료’를 지불했던 것이지요. “왜 우리는 은행에 저축만 하고, 부자들은 그 돈을 이용했을까?” 이 책은 바로 이런 물음에서 출발했습니다.
---「프롤로그, 왜 지금 대출을 공부해야 할까요?」중에서
“절대로 전세 살지 마라!” 부동산에 관심을 두다 보면 한 번씩은 듣게 되는 말입니다. 그런데 이 말을 ‘전세는 무조건 살아서는 안 된다’고 해석하는 분들이 있습니다. 그 앞에 생략된 전제 조건을 파악하지 못한 것이지요. “내 현금을 100% 전셋집에 묶어둔 채, 절대로 전세 살지 마라!” 주식이든, 부동산이든, 연금저축펀드든 나의 소중한 자산을 ‘가치가 상승할 곳’에 투자하라는 의미입니다. 당신이 가진 소중한 현금을 전부 전세보증금으로 묶어두기엔, 이 세상에는 돈을 불릴 기회가 너무나도 많기 때문입니다. 전셋집에 살다 보면 오르는 것이라곤 ‘2년 뒤 전세보증금’뿐입니다. 심지어 제가 만난 고객 중에는 “좋은 집주인 때문에 망했다”라고 하소연하는 분도 있었습니다. 10년 동안 단 한 번도 전세금을 올려 받지 않은 집주인이 야속한 이유는 살면서 한 번도 집을 사야 한다는 필요성을 느끼지 못했기 때문이고, 그런 집주인이 자신을 ‘벼락거지’로 만들었다고 말입니다. 그렇기에 수많은 재테크 고수들은 현금을 전셋집에 묻어둔 여러분이 안타까웠던 것입니다.
---「1장, 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문 6」중에서
은행에 모든 것을 맡기지 않기 위해 대출을 공부해야 한다고 말씀드렸습니다. 은행은 상담 기관이 아닙니다. 또한 업무량이 많은 은행원은 전산 입력이 간단하고 승인이 쉽게 날 수 있는 상품을 추천하려 합니다. 물론 은행원 가운데도 고객에게 열과 성의를 다해 도움을 주려는 분들이 많습니다. 하지만 그렇다고 해도 그들이 여러분의 인생을 책임져주지는 않습니다. 주택과 관련한 대출은 워낙 큰 규모로 이루어지기에 한 사람의 운명을 좌우할 수도 있습니다. ‘나는 어느 정도의 리스크를 감당할 수 있을까?’ 그것은 오직 자신만이 판단할 수 있습니다. ‘나에게 유리한 조건은 무엇일까?’ 역시나 이를 빠삭하게 파악할 수 있는 사람은 자신뿐입니다. 따라서 은행에 100% 완벽한 조언을 바라선 안 됩니다. 저는 아주 중요한 결격 사유를 은행에서 알려주지 않아 눈물을 머금고 대출을 포기해야 했던 사례를 숱하게 봐왔습니다. 반대로 자신의 강점을 은행원에게 상세히 들려주지 않아 낮은 한도에 만족해야 했던 분들도 수없이 만났습니다. ‘이렇게까지 세세하게’ 대출을 공부해야 하는 이유입니다.
---「2장, 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식 11中
2021년 8월에 농협은 이미 “대출 중단”을 선언한 바 있습니다. 전국 방방곡곡에 지점이 많아서인지 할당된 대출 총량을 조기에 모두 소진해 버린 것입니다. 반면 같은 해 신한은행은 연말까지 대출 장사를 잘 꾸렸습니다. 금리 관리를 잘한 덕분에 신한은행은 1년 내내 높은 금리를 유지하면서 총량을 관리할 수 있었던 것입니다. 이처럼 은행의 영업 전략에 따라서도 대출 금리는 천차만별로 달라집니다. 또한 연말로 갈수록 실적을 다 채운 은행에서는 우대금리를 적용하는 데 소극적일 수 있습니다. 더 이상 대출 영업을 할 의지가 없고, 해당 몫을 차라리 내년으로 넘기고 싶은 마음이지요. 그렇기에 어떤 은행에서 가장 좋은 금리를 받을지 고민된다면 기준금리와 가산금리, 우대금리와 대출받는 시기까지 모두 꼼꼼히 고려해 결정하길 바랍니다.
---「3장, 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수용어 7」중에서
은행원: 대출받아서 어디에 쓰실 건가요? / 고객: 처제가 집 사는 데 보태줄 거예요. / 은행원: 집을 사신다고요? 저희 은행에서는 대출해 드릴 수 없습니다. / 고객: 네? 다른 용도로 신청서를 써도 어떻게 안 될까요? / 은행원: 집을 사신다는 말씀을 들은 이상 어쩔 수 없습니다. 이 대화를 듣고 너무나 안타까웠습니다. ‘처제가 집 사는 데 돈 빌려준다는 사실을 뭐하러 솔직하게 밝힌 거지?’라는 생각에서가 아니라, ‘추가 주택 매수 금지’에 대한 의무는 대출받은 차주와 대출받을 당시의 등본상 직계존비속에게만 해당되기 때문입니다. 즉, 처제의 명의로 집을 산다는 것은 아무런 문제가 되지 않습니다. (물론 이런 경우에는 차용증을 잘 쓰고 이자도 잘 받아두어야 합니다.)
---「6장, 1주택자가 가장 빨리 부자 되는 레버리지 기술 6」중에서
저는 이 사례를 통해서 강조하고 싶은 이야기가 있습니다. 언론을 뜨겁게 달군 이들의 성공 투자 사례가 비단 연예인들만의 이야기는 아니라는 것을 말입니다. 대출에 대해 열심히 공부하다 보면 레버리지를 다양하게 활용할 수 있는 방법들이 눈에 들어옵니다. 그러다 보면 내 집 한 채에 머무르지 않고 더 큰 투자 수익에 눈 뜰 수 있습니다. 집 한 채는 그저 인플레이션을 헤지(Hedge)하기 위한 수단일 뿐, 자산 증식의 수단이 되기에는 한계가 있으니까요. 우리는 R 배우나 D 법인보다 융통하는 자산이 적을지언정, 수익률을 높이기 위한 방법은 얼마든지 찾아낼 수 있습니다. 연예인들의 투자 소식을 접하며 마냥 배 아파 할 것이 아니라, 다른 사람들은 어떤 방법으로 투자하는지, 대출을 활용해 얼마만큼의 수익을 내고 있는지, 기사 행간에 숨은 의미를 파악하시기 바랍니다. 언젠가 여러분도 기사의 헤드라인을 장식할 건물주가 될지도 모를 일이니까요.
---「7장, 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택대출 전략 5」중에서