품목정보
발행일	2024년 07월 30일
쪽수, 무게, 크기	300쪽 \| 15222520mm
ISBN13	9791193210918
ISBN10	1193210917

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프롤로그 5 Part 01. 토지는 잠재력의 화신이다 001 전 국민 92%가 전 국토의 17%에 해당하는 도시지역에 거주한다 14 002 토지 이용 가치를 극대화할 용도지역, 용도구역, 용도지구 17 003 용도의 바로미터, 지구단위계획구역의 가치 19 004 건폐율과 용적률, 그리고 지상물과 지상권이 추구하는 모토 21 005 땅의 리모델링인 형질변경은 전용과정 중 하나다 23 006 난개발 그 이상인 대표적인 단기규제정책 25 007 지목의 의미(지목의 강점)를 제대로 관철하라 28 008 토지이용계획확인원과 지적도의 필요성 32 009 분양가상한제의 실효성 35 010 그린벨트와 재개발, 재건축의 속살 38 011 택지, 대지, 획지, 필지, 맹지의 잠재적 가치 42 012 복합개발진흥지구와 특정개발진흥지구의 차이점 45 013 역세권의 강점과 약점(역세권의 속살) 48 014 법정도로(포장도로)와 비법정도로(비포장도로) 51 015 환지와 대토는 개발과정 중에 일어날 수 있는 변수 55 016 수도권정비계획법의 존재가치는 너무도 크고 강하다 58 017 땅 투자자 입장에서 실수요 및 투자 가치가 중차대한 사안인 이유 61 018 공시가격과 공시지가의 차이점 63 019 투기지역, 투기과열지구 등 단기규제정책 고유의 특징 66 020 갭 투자와 깡통주택 69 Part 02. 토지는 희소가치가 생명이다 021 도시기본계획과 도시관리계획은 연합, 연동해야 한다 74 022 맹지가 정말 위험한 땅인가? 77 023 공유, 합유, 총유의 차이점을 알아봐야 하는 이유 79 024 기획 부동산 회사와 중개업소의 차이점 81 025 토지 임장활동 제대로 하는 방법 83 026 직주근접과 직주분리, 도농복합과 도농분리 85 027 신도시와 미니신도시의 차이점 87 028 규제의 의미와 그 분류 방법 90 029 부동산이 기회의 공간인 이유(빨대효과와 풍선효과) 93 030 입지규제최소구역(입소구역)제도 95 031 지상권과 지역권의 차이점 97 032 토지 이동(이용)의 개념 99 033 공동구 등 도시계획시설의 설치 원칙 101 034 가축사육제한구역의 범위 103 035 택지개발의 입지조건과 택지개발과정 105 036 용도별 입지선정 방법 107 037 녹지의 필요성(녹지분류 방법) 109 038 농어촌주택과 농막의 정의 111 039 농지법과 경자유전 법칙 113 040 철도보호지구의 필요성 116 Part 03. 토지는 변수를 먹고 사는 재화다 041 건물 주변 누구나 사용 가능한 공간, 공개공지 120 042 배출시설설치제한지역과 상수원보호구역의 가치 12 3 043 님비와 핌피 126 044 비오톱의 존재감 128 045 산지관리법에 따라 산지에 해당하는 토지 131 046 한계농지와 영농여건불리농지 133 047 임야(산지) 구입할 때 피해야 할 다섯 가지 136 048 접근성 높은 맹지 기준과 집합건물 140 049 수도권, 비수도권을 직접역세권과 간접역세권으로 인식하는 이유 143 050 시가화조정구역과 체비지 146 051 도로의 분류 149 052 수변구역의 범위 152 053 내 땅 주변 교육시설의 보호가치와 존재가치 155 054 고수가 원하는 지역 랜드마크와 하수가 찾는 지역 랜드마크 157 055 녹지, 농지, 맹지, 산지를 허투루 보지 말아야 하는 이유 159 056 투자 선도지구와 국토균형발전 163 057 택지개발과 도시교통정비지역 지정 165 058 관광특구의 지정 요건 168 059 초지전용의 요건 170 060 하천점용의 범위 172 Part 04. 토지는 모든 지상물의 원자재다 061 도로점용과 도로구역 176 062 좋은 역세권과 나쁜 역세권 구별 방법 17 8 063 공장설립승인지역과 공장설립제한지역 181 064 보전산지의 입지조건 185 065 광역교통시설의 연속성 187 066 나대지와 대지의 차이점 190 067 토지의 개별 개발행위는 환금성 높이는 유일한 방법 193 068 도시개발구역의 필요성 196 069 토지 투자 전 용도지역과 지목보다 더 중요한 것은 바로 이것! 199 070 국제해양도시와 마리나항만시설 202 071 사람과 가축 보호를 위한 규제 205 072 예정지역과 행정중심복합도시 207 073 절대 불변의 토지 투자 3단계 209 074 그린벨트 속성과 자연녹지지역의 속성 211 075 도시 경관지구의 역할 213 076 역세권개발구역 215 077 토지를 정리하는 방법과 주택을 정리정돈을 하는 방법 217 078 낙후지역의 기준 219 079 건축규제범위의 분류 221 080 문화재보호구역의 범위 223 Part 05. 토지는 공실률이 없다(토지는 절대로 늙지 않는다) 081 산업단지의 분류 228 082 포락지와 간석지 사이(공유수면 점용) 231 083 사회직접시설과 사회간접시설의 의미, 자유무역지역의 존재가치 233 084 개발청사진과 개발타당성이 반드시 비례하지 않는 이유 235 085 농도, 농로와 도로의 등급 238 086 건축물의 대지와 도로 240 087 결국 토지 투자란 맹지와 대지 사이에 돈을 던지는 행위다 242 088 부동산 활동에 따른 토지 분류법 245 089 경매와 공매의 차이점 247 090 산지관리법과 농지법의 필요성과 실효성 250 091 가로구역별 최고높이 제한지역과 지구단위계획 253 092 반복적인 임장활동이 필요한 이유 256 093 부동산 문제의 특성 259 094 역사문화환경 특별보존지구 262 095 기획 부동산 회사의 성질을 모르면 땅 투자하지 마라 264 096 개발촉진지구와 개발진흥지구 267 097 대한민국 경제자유구역과 지방자치단체 271 098 이기는 투자를 위한 4대 명제 275 099 토지 투자의 기본정신과 자본정신 278 100 대한민국에서의 3대 성공조건 281 101 내 스스로 투자의 십계명을 만들 수 있을 때 투자하라 285 부록. 대한민국의 부동산 송사(역사) 289

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저 : 김현기 이동 관심작가 알림신청

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경기가 안 좋다고 해도 기획 부동산 회사의 수적 가치는 꾸준히 지속되고 있다. 그만큼 우리 사회에는 소액 투자자인 개미들이 많다는 증거다. 부자는 기획 부동산 회사를 통해 투자하지 않는다. 부자는 기획 부동산 회사를 차린다. 부자의 기획 능력은 탁월하다. 필자는 기획 부동산 회사를 운영하는 부자들을 많이 봐왔다. 졸부도 많이 봤다. 그들의 공통점은 도덕적이지 않아 지속성이 떨어진다는 점이다. 떴다방(이동 복덕방)에 불과하지만, 사회에 미치는 영향력이 크다.
차제에 토지 투자자들은 기획 부동산 회사의 속성에 관한 철두철미한 공부가 필요하다. 오해 대신 이해를 해야 하기 때문이다(오해는 퇴보의 다른 말이다).
--- p.6

21세기 개발의 모토는 건폐율 대신 용적률의 집중화다. 바닥면적은 줄이고 용적률에 집중한다. 공간과 공간 사이를 넓혀 녹지공간을 크게 확보하고, 투자 가치 활성화에 집중하는 것이다. 마천루가 지역 랜드마크로 자리 잡은 지 오래다.
과거 단독주택이 많을 때는 개인의 마당(정원)이 있었지만, 아파트가 난무한 지금의 경우 정원은 공동으로 사용 중인 녹지지역인 것이다. 녹지율과 용적률 관계를 제대로 정립, 정리하는 것이 중요하다. 희소가치가 높아지기 때문이다.
한편 투자 가치가 낮으면, 즉 용적률에서 희망을 잃으면 미분양, 공실의 우려가 커진다. 이로써 용적률, 지상물의 지상권은 하나로 연동하는 것이다. 절대로 단절되지 않는다.
--- p.22

차제에 수도권의 그린벨트의 그림과 지방 그린벨트의 그림의 차이도 점차 그 간극이 크게 벌어질 것으로 보인다. 수도권 역세권 주변으로 널리 분포된 그린벨트의 훼손도가 심해질 것으로 예상되기 때문이다. 즉, 완화의 가능성이 높다는 의미다.
궁극적으로 수도권정비계획의 효과는 규제수위가 낮아질 수 있다는 희망이다. 중첩규제가 있다고 해도 지역의 핵심인구인 주거인구가 증가한다면, 규제해제과정을 통해서라도 또는 용도변경과정을 거쳐 대형 주거단지 유입을 용납해야 할 것이다.
--- p.60

미완성물인 맹지를 취급하는 곳이 기획 부동산 회사이고, 완성물인 지상물 위주로 중개하는 곳은 중개업소다. 전자가 미래의 잠재성을 판매하는 곳이라면 후자는 현재의 실용성을 중개하는 곳이다.
즉, ‘기획’과 ‘중개’의 차이는 크기 때문에 토지 투자자들은 접근방식을 달리해야 한다. 마치 투자자가 컨설턴트와 상담하고 실수요자가 공무원을 만나야 하는 것처럼 정확한 진단(판단)이 필요하다.
--- p.81

투자자는 대기업 자체를 찾는 것보다 ‘대기업의 성질(대기업이 주변에 미치는 영향력과 잠재가치)’을 찾는 것이 훨씬 유리할 것이다. 마치 부동산 정보에 매몰되기 전에 부동산 성질에 집중하는 것처럼 말이다. 정확하고 신속하게 접근하기 위한 최선의 방법이다.
--- p.106

그린벨트를 수도권에 대거 지정한 이유는 인구폭증현상과 무관하지 않다. 주거인구증가로 인해 개발을 통해 주거지역과 공간의 확보가 필요하다. 서울이 포함된 수도권에서는 체계적이고 조직적인 개발 관리가 필요하므로, 수도권정비계획법이라는 법령이 마련되어 있다. 지방에서는 볼 수 없는 법치, 가치다. 과밀억제권역을 지정해 역시 순리대로 관리한다. 과밀억제권역의 인구밀도는 높다. 인구변화 대비 면적이 매우 좁기 때문이다. 과밀억제권역 안에 그린벨트를 지정하는 이유이리라.
--- p.211

국토의 잠재력 차이는 맹지와 대지 사이를 통해 발견된다. 맹지가 대지로 바뀐다. 개발과정을 통해 택지가 완성되면서 가능한 시나리오다.
개발할 때는 맹지변화현상이 일어나고 대지의 존재감이 확연히 높아진다. 투자자가 대지와 맹지 사이(도로가치)를 정밀한 시각으로 보고 대지와 맹지의 차이를 알아보는 이유다.
--- p.244

토지 투자자가 반드시 기획 부동산 회사의 속살을 알아야 하는 것은 기획 부동산 회사가 그린벨트, 맹지, 지분거래와 관련 있는 집단이기 때문이다.
기획 부동산 회사는 규제 있는 땅과 맹지를 취급한다. 그러나 규제가 있다고 무조건 나쁜 건 아니다. 맹지도 마찬가지다. 입지라는 대형변수가 숨어 있기 때문이다. 토지 투자자는 전 국토의 과거를 알아볼 이유가 다분하다. 전 국토의 과거는 무조건 맹지천국이었기 때문이다.

--- p.264

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