나는 부동산과 맞벌이한다
세상에는 가끔 현실에선 통하지 않는 상식이 많이 존재한다. 재테크 상식이 특히 그렇다. 아직도 대한민국 국민의 90%가 적금과 펀드로 재테크를 하고 있다. 물론 1990년대 은행 금리가 10%를 넘던 IMF시절까지는 그 투자법이 통했을 수 있다. 그러나 시대가 바뀌었다. 은행 금리는 1%대가 대부분이고 물가 상승을 감안하면 마이너스라고 해도 과언이 아니다. 우리보다 앞서 경제 성장의 길을 걸었던 미국, 일본 그리고 유럽 국가들의 상황을 볼 때 우리나라 또한 저금리가 계속 이어질 확률이 높다. 자산을 잃지 않기 위해서라도 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리가 살고 있다는 말이다.
--- 1장_ 당신은 왜 아직 부자가 아닌가 | pp.25~26
만약 당신이 소액으로 투자해서 큰돈을 벌고 싶다면, 레버리지를 적절히 이용할 줄 알아야 한다. 바로 이것이 직장인에게 적금, 펀드보다 부동산 재테크를 추천하는 가장 큰 이유다. 레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 재테크에 강력한 무기가 될 것이다. 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산규모에 따라 수익이 달라질 수 있다.
--- 1장_ 당신은 왜 아직 부자가 아닌가 | p.58
투자 초기, 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할지 생각했다. 아무리 생각해도 최소 30억 원 이상은 있어야 할 것 같았다. 목표는 분명해졌지만 어떻게 이를 달성할 수 있을지에 대해서는 고민을 거듭해도 뾰족한 수가 떠오르지 않았다. 당시 나와 아내의 월급을 모두 합치면 월 330만 원가량이었는데, 여기서 생활비 200만 원을 빼고 나면 매월 130만 원이었다. 거기에 보너스 등을 합친다고 해도 1년에 2,000만 원을 모으기도 힘들 것이었다. 그런데 이렇게 10년을 모은다 해도 고작 2억 원이다. 그 시절 서울 소재 30평대 아파트가 5억 원 정도였으니 10년을 모아도 서울의 아파트 전세금도 마련하기 힘들 터였다. 획기적인 투자 계획이 필요했다. 월급쟁이도 부자가 될 수 있는 방법 말이다. 나는 수많은 재테크 책을 읽고 강연을 들으며 고민 끝에 나름의 시스템을 만들어갔다. 결국, 경제적 자유를 위해 ‘부동산 100채 모으기’ 프로젝트를 세우고, 다음과 같은 시스템을 마련했다.
--- 2장_ 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템 | p.72
우리는 직접 일하지 않으면서도 얼마든지 돈을 벌어오는 맞벌이 상대를 만들 수 있다. 부동산 투자의 원리를 이해하지 못하는 사람들은 믿기지 않을지도 모르겠다. 그러나 앞에 소개한 상가 또한 투자금은 1,000만 원도 들지 않았다. 그럼에도 불구하고 한 달에 180만 원이 월세로 들어온다. 이런 상가를 5채 가지고 있다면 약 5,000만 원이 안 되는 돈으로 약 900만 원의 월세를 받게 되는 것이다. 이 말을 듣고 “말도 안 돼!”라고 말한다면 당신은 투자에 대해 전혀 모르는 사람이며, 좀 더 세상을 알아갈 필요가 있다. 당신이 “가능은 하겠지만 그런 물건이 어디 있어”라고 말하는 사람이라면 좀 더 투자에 대해 깊이 연구할 필요가 있다.
--- 2장_ 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템 | p.100
나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다. 창업을 통해 프랜차이즈 같은 시스템을 만들 것이 아니라면, 급여의 일부 또는 퇴직금의 일부를 계속해서 월 소득이 창출되는 시스템을 만드는 데 집중시켜야 한다. 매월 똑같이 300만 원을 번다고 해도, 자영업자가 버는 300만 원과 자영업자를 임차인으로 둔 임대인이 버는 300만 원은 질적으로 다르다는 걸 기억하라. 돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해보는 것이다. 2010년 국민연금 연구원의 조사에 따르면, 가구당 필요한 최소 생활비는 서울 기준 151만 원, 적정 노후 생활비는 210만 원가량이다. 자녀가 이미 경제활동을 하거나 독립했다고 볼 때, 두 부부가 생활하는 데 필요한 금액이다.
--- 3장_ 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법 | pp.138~139
실패를 통해 확실히 배운 덕분에 그 후로 나는 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다. 첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가. 둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가. 셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가. 넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가. 다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가. 이 다섯 가지 질문에 명확하게 “예스!”라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다. 그러니 본인보다 경험이 많은 고수라고, 많은 수익을 냈던 선배 투자자라고 해서 그가 권하는 물건에 쉽게 투자하지 말기 바란다. 그건 명백히 투기다. 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.
--- 3장_ 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법 | pp.152~153
온라인의 각종 정보 글은 책에 비하면 문장도 엉성하고 정리가 덜 된 것들이 많고, 진위 여부가 부정확해 주의가 필요한 것도 있다. 다만, 확인된 객관적 정보만 편집되어 있는 책의 정보에 비해 걸러지지 않은 만큼, 현실에서 바로 써먹을 수 있는 정보가 가감 없이 올라오기
도 하고, 책에 비해 비교적 실시간으로 공유되는 정보이다 보니 더욱 유용할 때가 있다. 또한 여러 사람들의 투자 후기들을 볼 수 있어 간접적 경험을 통해 여러 아이디어를 얻을 수 있다는 것도 큰 장점이다. 가급적 온라인 사이트에 본인이 투자와 관련해 공부한 내용이나 정보를 나누면서 온라인상에서 좋은 동료를 만나기를 권한다. 투자 카페 등에서 만난 동료들은 앞으로 투자활동을 하는 데 큰 버팀목이 될 것이다.
--- 4장_ 월급쟁이를 위한 재테크 노하우 | p.170
이제 부동산 시장은 사기만 해도 오르는 황금 시장이 아니다. 부동산 투자를 통해 큰돈을 벌었다는 사람들의 성공사례를 들으면 조급하고 초조해질 수 있다. 하지만 내게 재테크 재무상담을 신청하는 사람들 중 90% 이상이 조급한 마음에 묻지 마 투자를 했다가 큰 손실과 상처를 입은 사람들이었다. 투자하기 전에는 실제로 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들의 의견을 들어라. 그리고 언론이 떠든다고 해서 불안해하지 마라. 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다. 언론이 부동산 침체기라고 떠들던 2007년부터 2014년까지 나는 부동산 투자로 많은 수익을 거뒀다.
--- 4장_ 월급쟁이를 위한 재테크 노하우 | p.204
--- 본문 중에서
10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기
여윳돈이 5~6억 원이 있으면 빠듯하지만 투룸 사업을 시작할 수 있고,10억 원쯤 있으면 수월하게 시작할 수 있다. 20억 원이 있으면 1년 안에 10억 원을 벌 수 있는 건수가 가끔씩 생기고, 50억 원이 있으면 100억 원짜리를 건드릴 수 있는 쾌가 생긴다. 100억 원을 가진 자에게는 1건으로 50억 원을 벌 수 있는 투자재료도 이따금씩 다가온다. 피라미드처럼 금액이 올라갈수록 경쟁은 약해지며 수익은 커지는 것이 돈의 생리임을 책이나 말로만 접하지 말고 실제로 체험하는 사람이 되어보자.
---「나도 빌딩부자가 될 수 있다」중에서
10~20억 원대 꼬마빌딩 투자에 나서는 투자자는 종잣돈이 준비되자마자 무조건 매물 헌팅에 나서기 보다는 부동산 투자와 관련된 필수지식을 숙지해야 한다. 기본적 지식을 채 갖추기 전에 무조건 발품만 팔다보면 빌딩시장에서 만나는 현실과 자신이 꿈꿔온 이상 간의 괴리에 실망이 커지고 투자의욕이 꺾일 수 있다. 현실에서 만나는 매물 중 내재가치가 좋은 것을 선택하여 애정을 가지고 예쁘게 가꾸어 가치를 제고하여 소기의 목적을 이루도록 해보자.
---「빌딩투자, 목적과 방향성을 설정하라」중에서
리모델링은 한마디로 ‘최소의 비용으로 건물을 치장하여 최대의 효과를 내는 작업’이라 할 수 있다. 그러기 위해서는 따라야할 일정 룰(Rule)이 있으며, 집중해야 할 부위가 있다. 즉, 매가의 15% 이내의 비용을 투입해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다. 또한 가급적 약식 리모델링을 권한다. 건물 전체를 명도하고 골조만 남기고 내·외부를 대수선하는 방식은 투자비용 대비 실익이 적다. 특히 중소형빌딩에는 권하고 싶지 않다.
---「빌딩투자의 비기, 리모델링」중에서
구좌당 3~5평 단위로 분양된 이 상가는 매물이 귀한 편이지만 2015년 상반기에 나온 매물을 소개해보자. 분양평수 3.5평, 매가 2억 9,500만 원, 보증금 1,700만 원, 월세 145만 원이다. 1억 2,000만 원을 연리 3.6%로 융자하여 매입할 경우 실투자금이 1억 5,800만 원이다. 월 이자 36만 원을 2년 후 임대료를 15만 원 인상한다고 가정하면 월세가 160만 원이 되고, 수익률이 5.7%가 되므로 재매도 가능 금액은 3억 5,000만 원에 가능하겠다. 구좌당 시세차익이 5,500만 원이므로 2구좌 합하면 1억 1,000만 원이고, 양도세와 중개보수 약 1,300만 원 공제 후 순수익이 9,700만 원이다. 여기에 2년간 임대수입 5,232만 원을 합하면 1억 4,932만 원이 된다. 2년간 투자수익률 49.7%, 연간 24.8%다.
---「빌딩투자의 고수가 되고 싶다면」중에서
제3구간은 종합운동장부터 보훈병원에 이르는 구간으로서 송파구와 강동구를 횡단하는 노선이다. 이 구간 중 저평가된 곳은 거의 없지만 토지가격이 상대적으로 저렴한 구간은 삼전사거리, 배명사거리와 보훈병원 주변이라 할 수 있다. 그러나 토지시세가 도로변의 경우 평당 4,000만 원대, 이면지역의 경우도 3,000만 원대이다. 재밌는 것은 이 구간은 대로변이라 해도 3종일반주거지역이고 이면지역은 2종주거지역이다.
준주거지역도 거의 찾아보기 어렵다. 따라서 상가주택이나 근생건물이 밀집되어 있다. 대로변 매물의 경우 최소 30억 원대이며 이면지역은 20억 원대로 투자가 가능하다. 건령 20년 전후의 낡은 상가주택이나 근생건물을 매입하여 리모델링 용도의 투자를 추천할 만하다.
---「빌딩투자, 지역별 노하우 알아보기」중에서