5년이 지난 지금, 그가 부동산을 통해 얻는 월세 수익과 매도차익은 검도관 운영 수익의 세 배에 달합니다. 그동안 검도관을 운영하면서 낸 빚은 모두 청산했고, 사는 곳은 빌라 월세에서 자기 소유의 아파트로 바뀌었습니다. 주위 사람들은 “검도관이 엄청 잘 되나 봐?”라고 묻는다고 합니다. 그는 저에게 이렇게 말하더군요. “네, 행복합니다. 하지만 돈을 벌어서 행복한 게 아니라, 하고 싶은 검도를 계속 할 수 있어서 행복한 거지요.” --- p.007「머리말」중에서

‘부동산 경매’와 ‘경매 재테크’는 다른 개념입니다. 단순히 경매를 통해 집을 싸게 샀다는 차원을 넘어, 자산을 증식하고 경제적 자유를 얻기 위한 전략적 방법이 경매 재테크인 것이지요. 누구나 부동산 경매를 통해 수익을 낼 수는 있습니다. 그러나 그것을 하나의 재테크 시스템으로 정착시켜 나의 노후를 책임질 제2의 월급통장으로 만드는 것은 매우 다른 이야기입니다. --- p.009「머리말」중에서

내 노력과 판단에 따라 결과를 도출할 수 없는 펀드는 일단 탈락. 또 불확실성이 커 안정적이지 못한 주식도 탈락. 이자수익률이 낮아 경제적 자유라는 목표를 이루기 어려운 예·적금도 탈락. 그렇게 하나씩 지우다 보니 선택할 수 있는 폭 역시 좁아졌습니다. 마지막으로 남은 것이 부동산입니다. (…) 수없이 많은 고민을 한 끝에 제가 내린 결론은 부동산 투자 중에서도 경매 재테크를 하자는 것이었습니다. 경매 재테크는 일반 부동산 투자에 비해 상대적으로 실투자금이 적게 들어갑니다. 부동산 투자의 가장 큰 단점을 보완할 수 있지요. --- p.023「‘경매’와 ‘경매 재테크’는 다르다」중에서

이 빌라와 관련된 이해관계인은 크게 세 명으로 나눠볼 수 있습니다. 이 집을 담보로 대출을 해준 은행, 이 집에 월세로 살게 된 임차인(세입자), 그리고 이 집을 낙찰받은 낙찰자입니다.(...) 낙찰자는 그 중간에 위치합니다. 임차인에게 받은 월세 중 일부를 은행에 주고, 나머지는 자신이 갖는 것입니다. 그리고 그 자리를 점하기 위한 실투자금으로 300만 원을 들였습니다. 흔히 우리가 부동산을 취득할 때 필요하다고 생각하는 몇 억 원이 아닙니다. 우리가 주목할 것은 300만 원이라는 실투자금입니다. 이 300만 원이 있었기 때문에 세 명의 이해관계인이 발생한 것이지요.

(...) 이것이 가능한 이유는 한 가지, 이것이 ‘투자’이기 때문입니다. 경매 재테크의 목표는 내 집 마련과 달리 부동산을 ‘소유’하는 것이 아니라고 했습니다. 다만 부동산이라는 수단을 선점해서, 이해관계인이 필요로 하는 것을 제공하고, 그 대가로 수익을 얻는 것이 목표입니다. --- p.032 「경매 재테크의 기본 구조 이해하기」중에서

대출은 빚입니다. 그렇다면 대출을 어떻게 관리해야 할까요? (...) 대출이자를 내 생활비에서 충당한다면 이는 대출을 독으로 쓰고 있는 것입니다. 자칫하면 대출이자를 갚느라 기본적인 생활이 흔들릴 수 있기 때문이지요. 하지만 나의 대출이자를 내 생활비가 아닌 다른 사람의 월세, 즉 타인 자본으로 낼 수 있다면 대출이자가 몇 십만 원이든 몇 백만 원이든 부담이 되지 않습니다. 그러면 오래 가는 투자가 가능합니다. 이는 대출을 약으로 쓰는 것이 됩니다. --- p.038「무엇이 경매 재테크를 망치나」중에서

경매 재테크를 하다 보면 셀 수 없이 다양하고 복잡한 상황에 맞닥뜨리게 됩니다. 그때마다 정해진 답이 없기 때문에 궁리하고 고민하며 해결해 나가야 하지요. 이럴 때 주위에 사람이 많다는 것은 정신적으로뿐만 아니라 현실적으로 큰 도움이 됩니다.(...) 또한 온라인에만 의존하지 말고 오프라인 모임에서 직접 인맥을 쌓는 것도 중요합니다. 온라인에서 얻을 수 있는 정보는 수없이 많고 다양하지만 그중에서 옥석을 가려내지 못하면 오히려 치명적인 독이 될 수 있습니다. --- p.049「초심자가 반드시 알아야 할 5가지 원칙」중에서

문제는 대출이었다. 낙찰이 처음이었던 나는 KB시세가 없으면 대출이 나오기 힘들다는 사실을 낙찰을 받은 후에야 알게 됐다. 그래서 더 좋은 대출 상품을 고르는 게 문제가 아니라, 대출 자체가 가능한 곳을 찾기에 바빴다. 인터넷 검색, 지인 소개, 받은 명함으로 연락해 보기 등 온갖 방법을 동원해서 150군데가 넘는 곳에 대출을 알아봐야 했다. (…) 대출 가능 금액은 낙찰받기 전에 알아봐야 한다고 배웠기 때문에 미리 대출 금액을 알아보기는 했다. 하지만 KB시세가 없는 물건은 대출 승인이 잘 나오지 않는다는 것을 몰랐다. --- p.074「대출에서 셀프 수리까지 좌충우돌 첫 낙찰」중에서

며칠 뒤 주변에 사는 사람을 통해 놀라운 이야기를 들었다. 명도 대상자, 그러니까 소유자가 구치소에 있다는 것이다. (...) 북극성주 님께 상의하니, 소유자 친구에게는 연락하지 말고 소유자 본인의 편지를 기다려보자고 하신다. 며칠 뒤 소유자로부터 편지가 도착했다. 면회를 와달라는 내용이었다. 살면서 구치소에 면회를 가보는 것도 처음인데, 그것도 명도 때문이라니. --- p.087「수감자를 상대로 했던 첫 명도 이야기」중에서

그런데 갑자기 임차인 아버지에게서 문자가 왔다. 이미 이사를 했고 보증금도 받았으니 집 열쇠를 받으러 직접 식당으로 오라는 것이다. 아니, 명도확인서가 없는데 보증금을 어떻게 받아서 이사를 했지? 나중에 알고 보니 통장에게 불거주확인서를 받아서 경매계에 제출한 모양이다. 세상에, 이 사람들 정말로 이사비에는 관심이 없었던 것이다. (...) 그때의 경험을 바탕으로 그 다음부터는 임차인이나 점유자를 상대할 때 꼭 문자 메시지를 활용한다. 불필요하게 감정을 드러내지 않아도 되고, 대답하기 전 생각할 시간도 생기기 때문이다. --- p.107「공인중개사와의 치열한 명도 게임」중에서

북극성주 님께 이 물건이 어떠냐고 조언을 구했더니 이렇게 반문하신다. “카키 님이 생각하는 수익률은 어떻게 되세요?” 내가 “1,000만 원 정도만 남아도 좋다”고 답했더니 그럼 그 물건을 잡으라고 명쾌히 답해주셨다. 투자자마다 원하는 수익률이 다르고 만족도도 다를 테니, 본인이 무엇을 원하는지 명확히 알고 있어야 투자를 할 때 흔들리지 않는다고 했다. 내가 가진 금액으로 이 물건에 투자했을 때 혹시 돈이 묶이면 나중에 더 좋은 물건이 나타나도 투자할 수 없어 아쉬움을 느낄 수도 있다. 그러니 투자를 할 때는 항상 기회비용을 따져야 한다는 것이다. 매입하느냐 마느냐, 이 한 가지만 생각했던 나는 이 말을 듣고 생각의 폭이 한 단계 더 넓어진 느낌이었다. --- p.120「사람이 가장 큰 힘이 된다」중에서

초반에는 “아니, 뭘 저렇게 높게 적어? 추가비용까지 생각하면 차라리 매매를 하는 게 낫겠다”라며 비웃기도 했다. (…) 하지만 고작 몇 주 지나지 않아 같은 지역 같은 아파트가 몇 백, 몇 천만 원씩 오르고 있었다. 내가 왜 그 낙찰자를 비웃었을까 생각하며 오히려 부러워지는 상황이었다. (…) 광주에서 낙찰받은 물건 세 개는 모두 낙찰가율이 감정가의 100퍼센트를 넘었다. 내가 낙찰자로 호명되자 대전에서 내가 그랬듯이 이번에는 현장에 있던 다른 입찰자들이 나를 비웃었다. 하지만 담담했다. 감정가보다 높게 입찰가를 써낸다는 것은 굳은 확신 없이는 불가능한 일이다. 대전에서 한 번 실패를 겪은 나는 광주에서 나도 모르는 사이에 과감해질 준비가 되어 있었다. --- p.154「직장생활과 투자를 병행한다는 것」중에서

임대용이 아닌 실거주용 부동산은 무조건 거기에 살 사람, 즉 본인과 가족이 원하는 조건을 더 구체적으로 맞춰야 한다. 내가 살 집의 조건과 임대용 물건의 조건을 비교해서 살펴보자. 흥미롭게도 실거주용 부동산과 임대용 부동산의 기준은 우선순위가 거의 반대였다. (...) 투자용 부동산은 대출을 최대한 많이 받아서 내가 들이는 실투자금을 줄이는 전략을 쓰지만, 실거주용 부동산은 대출을 구입(낙찰) 금액의 30퍼센트 미만으로 받을 것을 추천한다. 그래야 이자 지출의 부담이 낮아지기 때문이다. 또한 인테리어 등의 공사를 위한 체크리스트를 꼼꼼히 준비하는 게 좋다. 그래야 실투입 금액 비용과 지출을 정확히 예측할 수 있다. --- p.168「투자용 경매와 실거주용 경매의 차이」중에서

점유자와는 두 번 만났는데 모두 집 근처 카페에서 만났다. 자녀들이 상처 받을까 봐 첫날 말고는 집으로 방문하지 않았던 것이다. 내가 그렇게 성의를 보이자 점유자는 정말로 약속한 사항을 잘 지켜주셨다. (...) 그날 저녁 집을 방문하고는 깜짝 놀랐다. 어차피 떠날 집인데도 청소를 어찌나 깨끗하게 하고 가셨는지, 쓰레기는커녕 문틈에 먼지 하나도 없을 정도였다. 그분들이 새로운 곳에서 잘되시기를 진심으로 기도했다. 내가 배려한 만큼 돌려받은 것이 많아서 따뜻한 명도의 기억으로 오래도록 남을 것 같다.

<b>『직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다』</b><br/><br/><b>월급에 발목 잡히기 싫다면, <br/>경매가 아닌 ‘경매 재테크’를 하라! </b><br/><br/>그저 집 한 채 낙찰받는 수준을 넘어, 죽을 때까지 꼬박꼬박 월세 받으며 살려면 어떻게 해야 할까? 이 책은 부동산 경매를 바라보는 관점을 바꾸라고 말한다. 우선 집은 소유하는 것이라는 생각에서 벗어나, 활용해서 수익을 창출하는 것이라고 생각해야 한다. 대출을 해주는 은행과 거주할 집을 구하는 세입자 사이에서 집이라는 매개체로 이해관계를 연결시켜주는 것이 부동산 투자라는 것이다. <br/><br/>또, 낙찰받는 것이 아니라 수익 내는 것에 집중해야 한다. 높은 금액을 써내기만 하면 낙찰은 누구나 될 수 있다. 그러나 꾸준한 수익을 내고, 대출 등의 리스크를 관리하는 일은 끊임없는 노력과 공부를 통해서만 가능하다. 대박을 노리지 말고 오래 가는 투자를 생각하는 것도 중요하다. 보유할 때는 월세 수익을 통해 대출이자를 충당하고 일정한 소득을 올리고, 매도할 때는 차익을 남겨야 한다. <br/><br/><b>생생한 경험담과 실제 수익률 기록으로 접하는 <br/>북극성주의 1대 1 실전경매 멘토링 </b><br/><br/>책의 전반부는 경매 재테크에 대한 북극성주의 구체적인 설명이, 후반부에는 그를 멘토로 삼아 월세 받는 직장인의 삶을 누리고 있는 19명 멘티들의 실제 경험담과 수익률이 실려 있다. 직장인은 물론 전업주부와 은퇴자까지, 왕초보로 시작해 부동산 수십 채를 보유한 투자자로 성장하는 과정에서 이들이 겪었던 좌충우돌 투자 경험을 통해 그 어떤 이론서보다도 쉽고 구체적으로 경매 재테크의 길을 알려준다. <br/><br/>또, 각 사례마다 붙어있는 북극성주의 멘토링은 초보 투자자가 놓치기 쉬운 중요한 부분을 콕 짚어 알려준다. 누구나 할 수 있는 이론적 이야기가 아니라, 20년간 수 천 건의 낙찰 사례를 멘토링하며 쌓아온 내공이 담긴 묵직한 조언이다. 최고의 부동산 경매 카페 ‘북극성 부동산 재테크(cafe.daum.net/PolarisAuction)’의 6만 5천 회원이 그의 1대1 멘토링에 왜 그토록 열광하는지 느껴볼 수 있는 부분이다. <br/><br/>무엇보다 이 책은 당신이 부동산 경매를 통해 무엇을 이루고자 하는지 끊임없이 묻고 있다. 수익을 내기 위해 인정사정 봐주지 않는 냉혹한 자린고비가 아니라, 사람을 통해 배우고 사람과 함께 행복한 부자가 되자고 이야기한다. 이제 선택은 독자들의 몫이다. 한 달 벌어 한 달 먹고사는 데 급급한 직장인으로 살 것인가? 좀 더 여유롭게 살면서 은퇴 후에도 든든한 ‘월세 받는 직장인’으로 거듭날 것인가? <br/><br/>▷ 직장인의 경매는 어떻게 달라야 할까? <br/>- 예ㆍ적금보다 수익률 높고, 주식보다 안전해야 한다 <br/>- 천만 원 이내의 소액으로 투자가 가능해야 한다 <br/>- 보유할 땐 월세를, 매도할 땐 차익을 얻어야 한다 <br/>- 대출 이자 부담을 최소화해야 한다 <br/>- 부동산 소유가 아닌 활용이 목적이어야 한다