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품목정보
| 발행일 | 2009년 10월 20일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 392쪽 | 687g | 153*224*30mm |
| ISBN13 | 9788952212726 |
| ISBN10 | 895221272X |
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저자 : 강대현
강남 대형 부동산계의 신동. VIP급 부동산 투자로 30대 중반의 나이에 수백억 대의 부를 이룬, 진정한 의미의 젊은 부자다. 수년간 탁월한 감각과 냉철한 비즈니스 마인드로 많은 빌딩을 거래하며 부를 축적한 그는 각계 유명 인사들과의 폭넓은 인맥을 유지하고 있다. 현재 부동산 투자 관리 회사인 WB인베스트먼트를 경영하고 있고, 최근에는 남해안의 작은 섬 하나를 개발 중이기도 하다. 몇몇 부동산 관련 도서들이 특정 사례를 지나치게 부풀리는 것을 안타깝게 여긴 그는 아파트나 땅을 통한 투기성 매매가 아닌, 비즈니스로서의 부동산 투자 사례와 함께 자산 관리에 대한 생각들을 이 책에서 진솔하게 풀어 놓았다. 또한 다른 곳에서는 쉽게 들을 수 없는 ‘대형 부동산 거래 프로세스’의 실체를 생생하게 소개했다. 저자는 순간의 이익보다 미래의 가치를 중시하는 투자법을 지향한다. 최소한의 리스크와 폭넓은 마인드로 무장하고, 기다려야 할 때와 공격적이어야 할 때를 제대로 판단하며 투자하는 그는 새롭게 떠오르는 인베스터의 신성이다.
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사실 10년 전만 해도 경매에서 좋은 물건을 잡을 확률은 지금보다 훨씬 높았다. 그때는 꽤 쏠쏠한 물건도 많이 나왔고 경매에 참여하는 사람도 한정되어 있어서 좋은 물건을 건질 확률이 꽤 높았기 때문이다.
하지만 이젠 그것도 한물간 얘기다. 경매를 통해서 좋은 빌딩을 구했다는 것은 10년 전 얘기고, 3~4년 전까지만 해도 괜찮은 다세대 주택을 구할 확률이 높았지만 요즘 투자 가치가 있는 부동산은 경매까지 나오기 전에 이미 팔리는 경우가 많다. 즉, 요 근래 경매에 많이 나오는 물건들은 한마디로 말하면 안 팔리고, 환금성도 떨어지고, 따라서 투자 가치가 별로 좋지 않은 것들이란 얘기다. (중략) 물론 경매 물건이 모두 쓸모없다는 뜻은 절대로 아니다. 다만 투자 가치 면에서 괜찮은 물건이 경매로 나오는 경우에도, 옛날처럼 ‘착한(?) 가격’에 사기는 많이 어려워졌음을 말하고자 하는 것이다. --- pp.43~45
호재를 믿고 매입한 땅의 시세가 오르는 상황이라고 반드시 좋기만 한 것은 아니다. 겉으로 보기에는 시세가 올랐으니 돈을 번 것 같지만, 이것은 큰 착각이다. 땅은 당장의 실용성이 부족하기 때문에 개발 호재니 뭐니 하면서 시세가 오른다고 해서 그것이 언제나 팔리는 것으로 직결되는 것은 아니기 때문이다.
1,000만 원을 주고 매입한 토지의 시세가 1,500만~2,000만 원으로 올라도 정작 팔리지 않는다면 그저 1,000만 원이 땅에 묶여 있는 것과 다름없다. 게다가 때마다 세금은 나가는데, 집이나 건물처럼 월세 수입을 얻을 수 있는 것도 아니다. 이러다 보니 임야나 지방의 전답 같은 곳에 투자한 사람들이 땅값은 올라도 돈은 없는 ‘억대 거지’로 전락하는 것이다. 이처럼 그야말로 도박에 가까운 고위험을 감수한 땅 투자는, 여유 자금이 충분하기 때문에 설사 그 돈이 장기간 땅에 묶인다 해도 큰 문제가 없는 사람들한테 어울리는 방법이다. 그런데 우리나라는 가진 돈이 적은 사람들에게도 그 돈을 쏟아 부어서 땅에 투자하라고 조언한다. 그러다가 돈이 묶이면 정말 큰일인데도 말이다. ---p.102
부동산에 대해 잘 모르고, 건물은 샀지만 어떻게 관리해야 할지 모르는 사람들은 부동산 컨설팅의 ‘종합 자산 관리’란 그럴싸한 말을 믿고 건물에 대한 모든 것을 다 맡긴다. ‘관리 수수료도 지급하고 있으니 설마 내게 손해를 끼치겠나.’ 싶기도 하겠지만 그렇게 안심하고 있는 사이에 컨설팅 회사의 ‘농간 부리기 프로그램’은 활발하게 작동한다.
따라서 위탁 관리를 컨설팅 회사에 맡기는 것은 매우 신중히 결정해야 하는데, 특히 매매 관련 사항까지 위임하는 것은 절대 금물이다. 사정상 직접 관리할 시간이 없다면 컨설팅 회사보다는 믿을 만한 대리인에게 보수를 지급하고 관리를 맡기는 편이 낫다. 더불어 어느 경우든 소유주는 주변 시세 대비 임대료 격차를 때때로 체크하는 노력 정도는 기울여야 한다. ---p.150
가끔 상가나 전원주택, 펜션 같은 부동산 분양 광고에서 ‘회사 보유분’, ‘임원 분양분’과 같은 문구를 달고 원래 분양가의 70% 정도로 싸게 물건을 내놓는다는 경우가 있다. 다시 말해 분양을 다 마친 다음, 회사가 자체적으로 임대 사업을 하기 위해 보유하고 있었거나 회사 임원들에게 분양 우선권을 줬던 물량을 내놓는다는 얘기다.
결론부터 말하자면 이런 것들은 거의 100% 거짓말이다. 1차 분양, 2차 분양을 거쳐도 다 나가지 않은 남은 물량을 처분하기 위해서 회사 보유분이니 임원 분양분이니 하는 말을 붙여서 파는 것이기 때문이다. 막상 가서 직접 보면 이런 물건들은 분양하는 건물 중에서 위치가 가장 나쁘거나 외진 곳, 혹은 일조량이 적은 곳 등 뭔가 그럴 만한 이유가 있기에 싼 것들이다. 어떤 경우에는 중개사들이 마치 1급 비밀 거래에 해당하는 것처럼 은밀한 분위기를 연출하며 투자자를 현혹하는 경우도 있는데 역시 마찬가지로 100% 거짓말이라고 보면 된다.
---p.173
기획부동산이 주로 쓰는 수법은 필지분할(筆地分割), 다시 말해 한 덩어리의 땅을 잘게 쪼개서 투자금이 적은 사람들에게 나눠서 파는 것이다. 대체로 개발이 안 된 지방의 임야나 전답 같은 땅을 대상으로 하는데, 개발 호재나 몇몇 ‘대박 예감’ 정보를 묶은 다음 시세보다 비싼 값으로 판다. 여기에는 당연히 ‘다소 비싸게 사도 대박이 터지면 몇 배 몇 십 배 오르니 이익’이라는 감언이설도 뒤따르기 마련이다. 특히 여유 자금이 적어서 땅에 쉽게 투자하기 어려운 사람들은 이렇게 필지분할로 큰 수익을 얻을 수 있다는 말에 현혹되기 쉽다.
이런 기획부동산은 사람들을 끌어 모으기 위해 신문 광고나 인터넷 사이트를 이용하거나, 무작정 불특정 다수에게 전화를 돌리기도 한다. 독자 여러분들 중에서도 난데없이 모르는 사람이 ‘좋은 땅이 있다’며 투자를 권유하는 스팸성 전화를 받아 본 분들이 꽤 있을 텐데, 그 ‘좋은 땅’이라는 것들이 대부분 기획부동산에 해당된다.
하지만 이젠 그것도 한물간 얘기다. 경매를 통해서 좋은 빌딩을 구했다는 것은 10년 전 얘기고, 3~4년 전까지만 해도 괜찮은 다세대 주택을 구할 확률이 높았지만 요즘 투자 가치가 있는 부동산은 경매까지 나오기 전에 이미 팔리는 경우가 많다. 즉, 요 근래 경매에 많이 나오는 물건들은 한마디로 말하면 안 팔리고, 환금성도 떨어지고, 따라서 투자 가치가 별로 좋지 않은 것들이란 얘기다. (중략) 물론 경매 물건이 모두 쓸모없다는 뜻은 절대로 아니다. 다만 투자 가치 면에서 괜찮은 물건이 경매로 나오는 경우에도, 옛날처럼 ‘착한(?) 가격’에 사기는 많이 어려워졌음을 말하고자 하는 것이다. --- pp.43~45
호재를 믿고 매입한 땅의 시세가 오르는 상황이라고 반드시 좋기만 한 것은 아니다. 겉으로 보기에는 시세가 올랐으니 돈을 번 것 같지만, 이것은 큰 착각이다. 땅은 당장의 실용성이 부족하기 때문에 개발 호재니 뭐니 하면서 시세가 오른다고 해서 그것이 언제나 팔리는 것으로 직결되는 것은 아니기 때문이다.
1,000만 원을 주고 매입한 토지의 시세가 1,500만~2,000만 원으로 올라도 정작 팔리지 않는다면 그저 1,000만 원이 땅에 묶여 있는 것과 다름없다. 게다가 때마다 세금은 나가는데, 집이나 건물처럼 월세 수입을 얻을 수 있는 것도 아니다. 이러다 보니 임야나 지방의 전답 같은 곳에 투자한 사람들이 땅값은 올라도 돈은 없는 ‘억대 거지’로 전락하는 것이다. 이처럼 그야말로 도박에 가까운 고위험을 감수한 땅 투자는, 여유 자금이 충분하기 때문에 설사 그 돈이 장기간 땅에 묶인다 해도 큰 문제가 없는 사람들한테 어울리는 방법이다. 그런데 우리나라는 가진 돈이 적은 사람들에게도 그 돈을 쏟아 부어서 땅에 투자하라고 조언한다. 그러다가 돈이 묶이면 정말 큰일인데도 말이다. ---p.102
부동산에 대해 잘 모르고, 건물은 샀지만 어떻게 관리해야 할지 모르는 사람들은 부동산 컨설팅의 ‘종합 자산 관리’란 그럴싸한 말을 믿고 건물에 대한 모든 것을 다 맡긴다. ‘관리 수수료도 지급하고 있으니 설마 내게 손해를 끼치겠나.’ 싶기도 하겠지만 그렇게 안심하고 있는 사이에 컨설팅 회사의 ‘농간 부리기 프로그램’은 활발하게 작동한다.
따라서 위탁 관리를 컨설팅 회사에 맡기는 것은 매우 신중히 결정해야 하는데, 특히 매매 관련 사항까지 위임하는 것은 절대 금물이다. 사정상 직접 관리할 시간이 없다면 컨설팅 회사보다는 믿을 만한 대리인에게 보수를 지급하고 관리를 맡기는 편이 낫다. 더불어 어느 경우든 소유주는 주변 시세 대비 임대료 격차를 때때로 체크하는 노력 정도는 기울여야 한다. ---p.150
가끔 상가나 전원주택, 펜션 같은 부동산 분양 광고에서 ‘회사 보유분’, ‘임원 분양분’과 같은 문구를 달고 원래 분양가의 70% 정도로 싸게 물건을 내놓는다는 경우가 있다. 다시 말해 분양을 다 마친 다음, 회사가 자체적으로 임대 사업을 하기 위해 보유하고 있었거나 회사 임원들에게 분양 우선권을 줬던 물량을 내놓는다는 얘기다.
결론부터 말하자면 이런 것들은 거의 100% 거짓말이다. 1차 분양, 2차 분양을 거쳐도 다 나가지 않은 남은 물량을 처분하기 위해서 회사 보유분이니 임원 분양분이니 하는 말을 붙여서 파는 것이기 때문이다. 막상 가서 직접 보면 이런 물건들은 분양하는 건물 중에서 위치가 가장 나쁘거나 외진 곳, 혹은 일조량이 적은 곳 등 뭔가 그럴 만한 이유가 있기에 싼 것들이다. 어떤 경우에는 중개사들이 마치 1급 비밀 거래에 해당하는 것처럼 은밀한 분위기를 연출하며 투자자를 현혹하는 경우도 있는데 역시 마찬가지로 100% 거짓말이라고 보면 된다.
---p.173
기획부동산이 주로 쓰는 수법은 필지분할(筆地分割), 다시 말해 한 덩어리의 땅을 잘게 쪼개서 투자금이 적은 사람들에게 나눠서 파는 것이다. 대체로 개발이 안 된 지방의 임야나 전답 같은 땅을 대상으로 하는데, 개발 호재나 몇몇 ‘대박 예감’ 정보를 묶은 다음 시세보다 비싼 값으로 판다. 여기에는 당연히 ‘다소 비싸게 사도 대박이 터지면 몇 배 몇 십 배 오르니 이익’이라는 감언이설도 뒤따르기 마련이다. 특히 여유 자금이 적어서 땅에 쉽게 투자하기 어려운 사람들은 이렇게 필지분할로 큰 수익을 얻을 수 있다는 말에 현혹되기 쉽다.
이런 기획부동산은 사람들을 끌어 모으기 위해 신문 광고나 인터넷 사이트를 이용하거나, 무작정 불특정 다수에게 전화를 돌리기도 한다. 독자 여러분들 중에서도 난데없이 모르는 사람이 ‘좋은 땅이 있다’며 투자를 권유하는 스팸성 전화를 받아 본 분들이 꽤 있을 텐데, 그 ‘좋은 땅’이라는 것들이 대부분 기획부동산에 해당된다.
---pp.202~203
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