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품목정보
| 발행일 | 2017년 04월 28일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 292쪽 | 541g | 152*225*16mm |
| ISBN13 | 9788947541961 |
| ISBN10 | 8947541966 |
셰어하우스 A to Z
: 건물주보다 월세 많이 받는 연 200% 수익률 임대사업 프로젝트
전인구 저
|
한국경제신문i
|
2017년 04월 28일
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- 경제 경영 top100 1주
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입지에서 가장 중요한 것은 교통이다. 강남에 얼마나 빠르고 편하게 접근할 수 있는지, 각종 편의시설이 밀집된 곳인지, 출퇴근 길이 편한지 등 교통은 부동산 가격을 좌우하는 가장 큰 요인이다. 실제로 강남으로 가는 신분당선의 영향으로 판교 집값이 급등했고, 그다음 광교 집값이 급등했다. SRT가 들어오는 동탄과 평택 지제역도 집값이 오르고 있고, GTX가 들어오는 동탄과 판교는 2021년에 한 번 더 상승할 것으로 예상된다. 만약 입지만 보고 투자하라고 하면 삼성, 수서, 판교가 될 것이다. 2021년 예상 지도를 보면 고개를 끄덕일 만하다.
---「지도를 보고 부동산 시나리오 쓰기」중에서
가장 큰 이유는 적은 보증금과 짧은 계약 기간이었다. 보통 서울의 원룸을 그 정도 월세로 받으려면 최소 1,000만 원은 필요했다. 그런데 안전하면서도 편의시설이 밀집된 아파트를 보증금 50~100만 원만으로 살 수 있으니, 세입자들한테는 최적의 조건이었다. 게다가 6개월 단위의 계약 기간은 최소 1년 이상을 요구하는 임대시장에서 희소성이 있었다. 인턴이나 비정규직으로 일하는 사람에게 1년 또는 2년의 월세 계약은 부담이기 때문이다. 단기계약을 하려면 환경이 열악한 고시원으로 갈 수밖에 없던 젊은이들에게 셰어하우스는 꽤 매력적인 대안이었다.
---「세종시 1호점 이야기」중에서
지방에서는 셰어하우스가 생소한 데다 엔터테인먼트보다는 숙소라는 인식이 강한 탓에 원룸보다 월세를 낮게 책정해야 했다. 그런데 대학가 앞에는 원룸의 가격이 천차만별이었다. 월세가 15만 원도 있었고, 40만 원도 있었다. 결국 월 30만 원 정도의 원룸을 기준으로 삼고, 1인실은 30만 원보다 싸게 책정했다. 2인실은 20만 원 이상 받았다. 1인실과 2인실의 가격 차이가 너무 작으면 2인실 불만이 심하고, 반대로 너무 크면 1인실 불만이 심하다. 적당히 조절해야 할 필요가 있었다. 처음에는 2인실을 모집하기가 어려워서 월 20만 원을 받다가 다음 해에 2인실은 22만 원, 1인실은 28만 원을 받아서 총 100만 원의 월세를 받았다. 6~7만 원 정도의 차이가 지방에서는 적당한 듯했다.
---「얼마로 정할까?」중에서
문제는 대출이다. 개인이 아파트 담보대출을 70%까지 받을 수 있는 것은 2채밖에 안 된다. 3채부터는 임대로 빌려 운영하거나 임대사업자를 내서 아파트를 보유해야 한다. 임대사업자를 내면 4년간 임대를 놓아야 하지만, 양도세 감면이라는 장점이 있다. 예를 들어 내가 사는 집 1채를 빼고, 나머지 집은 모두 임대사업자로 등록한다. 그리고 내가 사는 집을 4년 후에 팔고 임대사업자로 된 집 1채를 개인소유로 전환한 뒤, 다시 2년간 거주하고 판다. 이런 식으로 1채씩 개인소유로 돌려 실거주를 한 뒤 집을 팔면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 만약 내가 사둔 집이 앞으로 오를 가능성이 있는 경우 임대사업자로 매입해서 운영하면 임대소득과 매각차익 모두를 얻을 수 있다.
---「매입이 좋을까? 임대가 좋을까?」중에서
게스트하우스에서 가장 경쟁력이 있다고 보이는 방식은 공항형 게스트하우스다. 주머니가 가벼운 여행객들은 비행깃값을 아끼기 위해 밤늦게 도착하는 비행기를 끊거나, 아침 일찍 이륙하는 비행기를 끊을
때가 많다. 밤이 늦으면 렌터카를 빌리거나 반납하기가 어렵고, 택시비도 많이 들어서 보통 공항 근처의 게스트하우스에서 하루 머문다. 그래서 공항 근처 게스트하우스는 위치만 좋고 가격 경쟁력만 있다면 문전성시를 이룬다. 여기에 간단한 조식 서비스, 늦은 밤과 아침 사이 픽업 서비스만 추가해주면 망할 수가 없는 구조다. 외국어 홈페이지와 카카오톡, 라인으로 예약 서비스까지 제공한다면 외국인 수요도 충분히 흡수할 수 있다.
---「지도를 보고 부동산 시나리오 쓰기」중에서
가장 큰 이유는 적은 보증금과 짧은 계약 기간이었다. 보통 서울의 원룸을 그 정도 월세로 받으려면 최소 1,000만 원은 필요했다. 그런데 안전하면서도 편의시설이 밀집된 아파트를 보증금 50~100만 원만으로 살 수 있으니, 세입자들한테는 최적의 조건이었다. 게다가 6개월 단위의 계약 기간은 최소 1년 이상을 요구하는 임대시장에서 희소성이 있었다. 인턴이나 비정규직으로 일하는 사람에게 1년 또는 2년의 월세 계약은 부담이기 때문이다. 단기계약을 하려면 환경이 열악한 고시원으로 갈 수밖에 없던 젊은이들에게 셰어하우스는 꽤 매력적인 대안이었다.
---「세종시 1호점 이야기」중에서
지방에서는 셰어하우스가 생소한 데다 엔터테인먼트보다는 숙소라는 인식이 강한 탓에 원룸보다 월세를 낮게 책정해야 했다. 그런데 대학가 앞에는 원룸의 가격이 천차만별이었다. 월세가 15만 원도 있었고, 40만 원도 있었다. 결국 월 30만 원 정도의 원룸을 기준으로 삼고, 1인실은 30만 원보다 싸게 책정했다. 2인실은 20만 원 이상 받았다. 1인실과 2인실의 가격 차이가 너무 작으면 2인실 불만이 심하고, 반대로 너무 크면 1인실 불만이 심하다. 적당히 조절해야 할 필요가 있었다. 처음에는 2인실을 모집하기가 어려워서 월 20만 원을 받다가 다음 해에 2인실은 22만 원, 1인실은 28만 원을 받아서 총 100만 원의 월세를 받았다. 6~7만 원 정도의 차이가 지방에서는 적당한 듯했다.
---「얼마로 정할까?」중에서
문제는 대출이다. 개인이 아파트 담보대출을 70%까지 받을 수 있는 것은 2채밖에 안 된다. 3채부터는 임대로 빌려 운영하거나 임대사업자를 내서 아파트를 보유해야 한다. 임대사업자를 내면 4년간 임대를 놓아야 하지만, 양도세 감면이라는 장점이 있다. 예를 들어 내가 사는 집 1채를 빼고, 나머지 집은 모두 임대사업자로 등록한다. 그리고 내가 사는 집을 4년 후에 팔고 임대사업자로 된 집 1채를 개인소유로 전환한 뒤, 다시 2년간 거주하고 판다. 이런 식으로 1채씩 개인소유로 돌려 실거주를 한 뒤 집을 팔면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 만약 내가 사둔 집이 앞으로 오를 가능성이 있는 경우 임대사업자로 매입해서 운영하면 임대소득과 매각차익 모두를 얻을 수 있다.
---「매입이 좋을까? 임대가 좋을까?」중에서
게스트하우스에서 가장 경쟁력이 있다고 보이는 방식은 공항형 게스트하우스다. 주머니가 가벼운 여행객들은 비행깃값을 아끼기 위해 밤늦게 도착하는 비행기를 끊거나, 아침 일찍 이륙하는 비행기를 끊을
때가 많다. 밤이 늦으면 렌터카를 빌리거나 반납하기가 어렵고, 택시비도 많이 들어서 보통 공항 근처의 게스트하우스에서 하루 머문다. 그래서 공항 근처 게스트하우스는 위치만 좋고 가격 경쟁력만 있다면 문전성시를 이룬다. 여기에 간단한 조식 서비스, 늦은 밤과 아침 사이 픽업 서비스만 추가해주면 망할 수가 없는 구조다. 외국어 홈페이지와 카카오톡, 라인으로 예약 서비스까지 제공한다면 외국인 수요도 충분히 흡수할 수 있다.
---「게스트하우스(공항형)」중에서
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