부동산 투자는 미래를 바라보고 현재에 실행하는 것이다. 즉, 미래의 변화가 투자의 핵심인 셈이다. 미래의 가치를 상승시키는 활동으로 얼마든지 부가가치를 창출하고 그에 따라 수익을 증대할 수 있다. 임대사업의 기반을 처음부터 건설에 두느냐, 중개에 두느냐, 기존 건물을 저렴한 가격에 매입하는 데 두느냐에 따라 분야가 조금씩 달라진다. 자금이 전혀 없는 사람도 얼마든지 할 수 있기 때문에 부동산 투자는 누구나 할 수 있는 사업 분야다. 예전에는 부동산 물량이 절대적으로 부족했지만, 우리는 이제 공급과잉을 걱정하는 시대에 살고 있다. 하지만 이것도 걱정할 필요가 없다. 시간이 지날수록 건물의 노후화와 그에 따른 기능 저하는 또 다른 사업의 기회를 제공할 것이다. 임대사업의 기회는 우리가 생각하는 이상으로 무궁무진하다. 누가 어디서 어떻게 하느냐가 문제라면 문제다. 아직까지는 투자에 대한 기존의 시각이 주택이나 상가, 사무실에 집중되고 있다.
--- p.30

금리는 부동산시장과는 반비례한다. 금리가 오르면 금융기관으로 자금이 이동하고 시중의 유동성이 저하되므로 부동산 잠재 수요가 저하되고, 이는 부동산시장의 침체와 부동산 가격 하락을 가져오기 때문이다. 부동산 수익률이 금리와 비슷하면 아마도 사람들은 금융기관에 예금하는 편이 훨씬 낫다고 생각할 것이다. 금리가 오르면 부동산 대출금리도 오르니 그만큼 부동산을 구입하기가 부담스러워진다. 반대로 저금리는 부동산시장의 매력을 더욱 크게 만들기 때문에 부동산시장에는 아주 중요한 요소가 된다. 우리나라는 2008년 금융위기 이후 현재까지 저금리 기조를 유지하고 있다. 2017년 12월 현재 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 1.5%로 유지하고 있다. 이에 따라 시중의 자금이 부동산으로 유입되어 부동산시장의 상승 효과에 기여할 것으로 보인다. 가계부채 부담과 저성장 경제로 인해 저금리 기조는 당분간 이어질 것으로 예상되어 은행이자보다 높은 임대 수익을 원하는 투자자들이 더욱 많아질 것이다.
--- pp.36~37

엄밀히 말해 부동산시장은 존재하지 않는다고 해도 과언이 아니다. 일반적인 물건들은 한곳에 모아놓고 팔 수 있고, 매도자가 원하는 가격을 지불하면 집으로 들고 갈 수도 있다. 그러나 부동산은 옮길 수 없기 때문에 시장에 내다놓고 팔 수 없다. 그런데 거래가 되고, 부동산시장이 있다고들 말을 한다. 이는 매수인이 돈을 지불해도 결국 그가 들고 가는 것은 소유권이나 전세권, 임차권이라는 추상적인 권리이기 때문이다. 결국 이러한 권리가 거래되는 시장이 부동산시장이다. 그래서 특수한 면이 있는 것이다. 그렇다면 부동산시장을 움직이는 요소들은 무엇일까? 첫 번째는 정부 정책이다. 정부 정책은 가장 직접적이고 큰 영향을 미친다. 내용들은 조금씩 다르지만 침체기에는 규제 완화 정책을, 버블기에는 규제 강화 정책을 계속 반복 적용한다. 그런데 그 정책 효과는 1~3년의 시차를 두고 시장에 반영되며(공급 부족이 원인일 경우 즉시 공급되지 않기 때문이다), 금융이나 세제는 단기적 정책 효과를 내기 때문에 매우 중요한 부분이다.
--- pp.46~47

매각 후 재임대(Sale & Lease Back) 방식은 토지 등 부동산을 매수자에게 매각하고 다시 리스 계약을 맺어 당해 부동산을 매도자가 그대로 사용하는 형태의 매각 방식이다. 즉, 토지를 매각하고 총 매매 대금을 수령하면 토지 및 건물의 소유권이 매수자에게로 넘어가는데, 기존 토지 및 건물 전체를 다시 임차해 매수자에게 일정한 임대료 수입을 보장해주는 매각 방식이다. 매수자 입장에서는 금리 이상의 임대료 수입이 보장되고, 부동산을 개발 등의 목적으로 활용할 때까지 개발 계획 수립과 용도 변경 등의 인허가 절차를 진행해 매도자의 명도와 동시에 사업에 바로 착수할 수 있다. 매도자 입장에서는 매각이 완료되었음에도, 계속 사용해 수익을 얻는 장점이 있다.
--- pp.57~58

민간이 사업으로 할 수 있는 민간 임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차해 건설된 주택 및 오피스텔 등 준주택)으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말하며, 민간 건설 임대주택과 민간 매입 임대주택으로 구분된다. 민간 건설 임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택과 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용 검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택이 포함된다. 반면 민간 매입 임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 민간 임대주택을 의미한다. 기업형 임대주택은 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간 임대주택이다. 이때 기업형 임대사업자는 건설 임대의 경우 300호, 매입 임대의 경우 100호 이상의 민간 임대주택을 취득했거나 취득하려는 임대사업자를 지칭한다. 준공공 임대주택도 있는데, 이는 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간 임대주택으로 분류된다.
--- p.87

외국인을 대상으로 하는 주택임대사업도 장점이 많다. 대형 고급 단독주택 및 고급 빌라, 고급 주상복합아파트, 호텔 방식의 서비스드 아파트(Serviced Apartment), 일반 아파트, 오피스텔 등이 모두 가능하다. 대형 임대주택 사업체라면 대기업에서 대규모 아파트를 신축해 외국인에게 임대하고, 중소 임대사업체는 외국인이 선호하는 지역에 있는 2~19가구 정도의 중대형 빌라를 외국인에게 전용으로 임대(주한 외국 대사관 종사자)하면 된다. 개인 임대주택 사업자는 개인이 소유한 주택을 임대하거나 2가구 이상의 다양한 유형의 주택을 매입해 외국 기업의 임원들을 타깃으로 사업을 하면 될 것이다. 정부의 외교 다변화로 주한 외교관 및 그 가족이 급증하고 있고, 국내에 진출한 외국 상사도 증가했으며, 특히 외국인 유학생의 증가가 두드러지고 있으므로 수요도 충분하다. 주요 지역은 송도신도시, 상암동 DMC 등 외국 자본에 의한 임대주택 공급 지역이나 외국인 투자가 활발한 경제자유구역, 평택 등 주한미군 이전 지역 등이다.
--- p.114

상가는 대표적인 수익형 부동산으로 고정적인 임대 수익과 자본이득을 얻을 수 있다. 주택에 적용되는 전매제한이나 투자 방식에 규제가 없는 것도 상가의 큰 장점이다. 건물과 토지의 재산세는 분리과세(건물에 종합부동산세 미부과)되고, 토지는 개인별로 합산해 누적 공시지가가 40억 원을 초과될 때만 종합부동산세가 부과되어 세금 측면에서도 유리하다. 또한 같은 자금이라면 원룸 주택 여러 채를 갖고 관리하는 데 어려움을 겪는 것보다는 상가 하나가 훨씬 낫다. 주택은 임대사업이 가능하지만 주택으로만 사용할 수 있다. 그러나 상가는 업종에 따라 얼마든지 우량 임차인이 입점할 수 있고, 그에 따른 월세 상승도 기대할 수 있다. 이는 결국 가치 상승으로 이어지게 된다. 더 나아가 공실이 지속될 경우 다른 용도로 변경해 새로운 임차인을 모집할 수도 있는 것이 장점이다. 다양한 용도 변경은 부동산의 중요한 특성으로, 이러한 특성 때문에 임야가 주거용 택지보다 더욱 가치 있는 것이다.
--- pp.145~146

분양형 호텔은 아파트처럼 투자자들이 객실별 소유권을 갖고 호텔 위탁 운영사가 수익을 배분하는 수익형 부동산을 말한다. 「관광진흥법」의 적용을 받는 관광호텔과 달리 일반 숙박 시설로 분류되어 「공중위생관리법」이 적용된다. 이 법에서 ‘숙박업’이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업으로 규정하고 있다. 다만 농어촌 민박사업용 시설, 자연휴양림 안에 설치된 시설, 청소년 수련 시설, 외국인 관광 도시민박업용 시설은 제외된다. 즉, 이들은 각기 다른 법에서 규정하고 있다. 참고로 호텔의 분류와 관련업과의 차이점을 살펴보면 [표 8]과 같다. 비즈니스 호텔이란 관광호텔업 중에서 관광자가 숙박할 수 있는 최소의 편의시설을 갖추고, 객실이 50실 이상이며, 객실 요금이 비교적 저렴한 반면 동급의 타 호텔보다 높은 수준의 객실 서비스를 제공하는 1~3등급 수준의 관광호텔을 의미한다.
--- p.169

사무용빌딩은 주로 사업 법인이 경제 활동을 하는 시설이므로 기업이 해당 입지에서 수익을 발생시킬 가능성 여부가 핵심이다. 오피스 빌딩의 임대사업에 바람직한 입지는 기성 시가지 내에서 대기업 등 업무 관계 시설이 집적하고 있는 지역, 지하철 개통이 예정된 곳을 포함해 교통 편리성이 뛰어나 빌딩에 근무하는 직원들의 통근에 지장이 없는 지역, 행정 시설이나 상업지에 근접한 지역, 유동 인구가 풍부한 지역 등이다. 공공기관 인근이나 대기업이 위치한 이면도로 상의 빌딩도 임대사업을 하기에 좋다. 또한 환금성을 고려할 경우 서울 강남권의 빌딩은 수익률이 4~5%대로 낮지만 수요 기반이 탄탄해 처분이 용이하고 임대 수요가 풍부해 임차인을 확보하기가 유리해서 선호 대상 1순위 지역이다. 설문조사에서 강남 빌딩주들에게 돈을 더 벌면 어디에 투자하겠느냐고 질문했더니 다시 강남의 빌딩에 투자하겠다는 응답이 압도적으로 많았다는 점은 눈여겨봐야 할 대목이다. 아무래도 지방의 경우에는 경기에 민감하고 수요층이 얇아 불리한 측면이 있다.
--- p.185

오피스텔은 대표적인 임대 수익형 상품으로 인식되고 있다. 향후 전반적으로 주택 가격 상승에 대한 기대가 낮아지는 가운데, 일반 아파트보다 적은 비용으로 투자해 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔에 대한 투자가 지속될 것으로 예상된다. 독신자나 자유직 종사자, 소규모 벤처기업 등이 업무 공간과 생활 공간을 확보할 수 있어 선호하는 경향이 높고, 최근 주거 기능이 강화되면서 임대주택의 성격을 띠게 되었기 때문이다. 주택임대사업에서 살펴봤듯이 최근 오피스텔을 준주택으로 분류하고 바닥 난방 기준 등의 규제를 대폭 완화해 공급이 확대되고 있다. 오피스텔은 주택 매입에 비해 초기 투자 자금이 적은 것이 장점이지만, 투자 상품으로서의 성격이 강하기 때문에 시세 차익을 크게 기대하는 것은 무리가 있다. 따라서 단기적 투자보다는 장기 임대 목적을 위한 임대사업자에게 적합한 상품이다. 한편으로 오피스텔 수요층이 주로 직장인 및 대학생인 점을 감안하면 역세권 및 주요 업무 지역 내에 위치한 오피스텔 매입이 유리한 것은 당연한 논리다.
--- pp.197~198

자금을 투자하는 측에서 볼 때 사업자가 자금이 전혀 없다면 투자하기가 대단히 어렵다. 최악의 순간 투자금만 날리는 결과가 초래될 수도 있기 때문에 사업자도 자금 투자를 요구하는 것이다. 따라서 이럴 경우 지인들로부터 최소 자금인 전체 사업비의 10% 정도라도 마련해 토지 계약을 하고, 10%는 사금융 등으로 조달한 다음, 금융기관으로부터 나머지 대출을 받는 자금 구조와 사업 구도를 짜는 것이 중요하다. 그러려면 사업 내용도 좋아야 하지만 평소 지인들과의 우호 관계도 끈끈하게 맺어두어야 한다. 동시에 금융기관으로부터 대출을 좋은 조건으로 원하는 금액만큼 받을 수 있도록 신용 관리를 잘하는 것도 중요하다. 많은 경우 금융기관에서는 물적담보를 요구하지만 신용보증기금으로부터 보증서를 발급받아 은행에 제출하면 은행에서는 그를 담보로 대출해주는 경우도 있기 때문에 더욱 그러하다. 이때 신용보증기금에는 개인으로는 곤란하고 사업자로 신청을 해야 한다.
--- p.214

자동차 보급률은 오래 전에 엄청난 속도로 늘었다. 요즘 젊은 층은 집은 안 사도 차는 사야 한다고 생각하는 경우가 많다. 그러므로 주차장에 대한 수요는 결코 줄지 않을 것이다. 대도시 어디를 가더라도 운전자들이 주차 때문에 곤욕을 치르는데, 특히 오래된 건축물이 있는 경우에는 더욱 그렇다. 「주차장법」이 개정되기 전에 지어졌기 때문이다. 우선 지방자치단체에서 주차 수요를 감안해 땅을 확보하고 주차장으로 운영중인 공영주차장을 이용해 주차장 면수를 늘려주면서 연면적의 30%로 수입을 올릴 수 있는 콘셉트와 장소라면 해당 지자체에 제안해 민간 투자사업으로 훌륭한 임대사업을 만들 수 있다. 결코 돈이 많이 들지도 않는다. 적게는 3억 원에서 5억 원 정도면 된다. 택지개발지구의 주차장 용지나 개인 사유지도 지주와 공동으로 개발할 경우 좋은 임대사업 모델이 된다. 상업시설이나 업무시설뿐 아니라 주거시설도 가능하도록 법이 개정되어 활용 가치가 많이 높아진 상태다.
--- pp.262~263

정부는 농촌을 되살리기 위해 관련 정책을 활발히 만들고 있다. 이러한 정부 정책과 맞물려 농지를 활용해 임대사업하는 방법을 임대사업자와 수분양자 입장에서 살펴보고자 한다. 말 그대로 농지에 농사를 짓는 것이다. 우선 토지주는 토지를 제공하고 토지값은 나중에 받아가는 것으로 하고 특약 농산물을 재배하는 방법이다. 물론 기술과 경험 및 노하우가 있는 전문가 그룹이 참여하고 판매처가 확정되어 있는 경우를 전제로 한다. 임대사업을 하려는 경우 안 해본 분야이기 때문에 리스크를 관리해 임대사업을 성공적으로 하기 위해서다. 처음부터 너무 넓은 면적으로 시작하기보다는 조금씩 시작하는 것도 좋은 방법이다. R씨는 전라남도 익산시 남산면에 위치한 부지 6만 5,758㎡(약 1만 9,892평)의 농지 소유주와 지주 공동 사업 계약을 체결해 버섯재배단지를 만들고 수익형의 부동산 임대사업 형태로 진행하고 있다. 인구 고령화가 가속화하고 은퇴 시기가 빨라지면서 재테크 상품에 대한 관심이 높아지는 현실에서 반드시 주택이나 상가만이 매월 수익을 내는 상품이 되지는 않는다.
--- pp.277~278

내가 살고 있는 지역에서 해답을 찾는 게 무엇보다 좋다. 반드시 건물에만 투자해야 하는 것은 아니다. 물론 수요층이 두텁고 거래도 잘되는 수도권 역세권의 소형 아파트나 오피스텔 및 상가가 1순위 투자 대상이다. 이것은 누구나 안다. 누구나 안다는 얘기는 돈이 별로 안 된다는 뜻과 크게 다르지 않다. 따라서 광역시 이상의 경우는 구를 범위로 하고, 지방의 중소도시는 도시 전체를 범위로 해 지역 정보를 무조건 많이 구해서 정리해보자. 해당 지자체 홈페이지와 통계청 홈페이지를 매일 방문하는 것은 필수다. 그 중에서도 통계연보와 도시기본계획, 산업단지 등 주요 대단위 개발계획, 도로 및 철도 확장 계획, 재건축 진행 상황, 학교나 기업체 이전, 거래 동향 등은 손쉽게 구할 수 있다. 이를 스크랩해 분야별로 정리하면서 자꾸 읽다 보면 그 지역이 보인다. 그러면 어디에 어떤 상품에 투자해야 하는지, 언제 매수하고 매도해야 하는지를 자연히 알게 된다. 지역을 정하려면 발품도 팔아야 하고, 용어도 낯설고, 기간도 오래 걸릴 듯해서 마음이 내키지 않는다면 한 상품을 선택해보자.
--- p.307

부동산은 사람들이 이용하고 활용하기에 편하고 살아가는 데 도움이 된다. 전쟁이나 IMF 구제금융처럼 특별한 정치·사회·경제적인 변동 상황이 없다면 가격 하락이나 수요 부족을 고민할 필요가 없다. 부동산 수요는 영원하다고 하지 않았던가? 이런 수요자들의 요구를 읽어내고 거기에 맞는 상품을 만들어내기만 하면 되는 것이다. 세상에 공짜는 없는 법이다. 이 정도의 노력도 안 하고 제로섬 게임이 적용되는 부동산시장에서 돈을 벌 수 있겠는가? 부동산에 대한 확고한 믿음을 갖자. 우리에게 필요한 양식을 제공해주는 곳도, 기업 활동이 이루어지는 곳도, 병이 들었을 때 낫게 하는 곳도, 편히 쉬고 즐기는 공간도 결국은 부동산이지 않는가? 우리 인간의 삶을 담아내는 그릇인 부동산에서 세상 문제의 해답을 찾아내고, 많은 돈도 벌자. 누구나 얼마든지 할 수 있다. 자신과 사랑하는 가족의 행복한 미래는 부동산에 있음을 늘 기억해두기 바란다. 오로지 부동산만 믿고, 부동산만 바라보고 살아가보자. 반드시 응답을 할 것이다. 그리고 임대사업은 성공할 것이다.

<b>자신에게 가장 적합한 임대사업을 선택하라!<br/></b><br/>이 책은 총 7개의 장으로 구성되어 있다. 1장 ‘임대사업으로 돈 버는 방법은 따로 있다’에서는 부동산 임대사업의 전망과 중요성에 대해 말하고, 임대사업 수익률을 극대화하는 방법에 대해 설명한다. 2장 ‘임대사업을 잘하는 방법은 따로 있다’에서는 내게 맞는 임대사업은 무엇인지에 대해 알아본다. 임대사업 수익률을 계산하는 방법 및 임대사업용 부동산을 잘 사고 잘 파는 노하우를 소개하고, 임대사업에 적당한 최적의 토지를 확보하는 방법에 대해서도 살펴본다. 3장 ‘주택임대사업으로 돈 잘 버는 방법은 무엇인가?’에서는 주택임대사업이 돈 되는 이유와 그 방법에 대해 알아본다. 자금을 어떻게 조달할 수 있는지, 임대사업자 등록 방법 및 주택임대 소득과 세제 혜택은 무엇인지 소개한다. 4장 ‘상가·숙박 임대사업, 어떻게 성공할 것인가?’에서는 상가임대사업의 종류 및 투자 가치 기준에 대해 살펴본다. 기존 상가를 활용해 수익을 극대화하는 방법과 고시원 임대사업, 분양형 호텔 임대사업에 대해서도 알아본다. <br/><br/>5장 ‘기업부동산 입대사업으로 높은 수익률을 올리려면?’에서는 사무용빌딩, 스마트오피스, 오피스텔, 지식산업센터, 공장 및 물류시설 개발 등 다양한 기업부동산 임대사업을 소개하고 어떻게 하면 효과적으로 수익을 창출할 수 있는지 살펴본다. 6장 ‘특수 분야 임대사업으로 안정적인 수익을 올리려면?’에서는 대물부동산, 도시공원, 관광농원사업, 귀농·귀촌사업, 주차장사업, 토지주의 태양광발전 운영사업, 수익형 버섯재배단지, 개발제한구역 훼손지 정비사업, 장례식장 및 봉안당 등 다양한 특수 분야 임대사업지를 소개하고, 어떻게 하면 안정적으로 수익을 올릴 수 있는지에 대해 알아본다. 마지막으로 7장 ‘돈 되는 임대사업, 이렇게 준비하는 것이 답이다’에서는 필자가 강력히 추천하는 돈 되는 임대사업지와 상품 TOP 10을 소개한다. 또한 성공하는 임대사업자의 노하우와 임대사업 지역과 상품을 선택하는 방법을 알아보고, 발상의 전환과 리스크 관리의 중요성, 부동산 임대사업에 임하는 마음가짐에 대해 설파한다.