품목정보
발행일	2013년 05월 01일
쪽수, 무게, 크기	488쪽 \| 1030g \| 18825430mm
ISBN13	9788995903186
ISBN10	899590318X

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제1부 귀농 귀촌과 농림사업 1. 귀농자의 선택 - 농업진흥지역 2. 잔원주택지로 적합한 농업보호구역 3. 한계농지와 영농여건불리 농지 4. 주말농장과 도시농업이 뜬다 5. 농막과 이동식소형주택의 최근 동향 6. 축사신축이 가능한 곳은? 7. 관광농원 민박과 농어촌관광사업 8. 농업법인을 활용한 농림사업 제2부 농지취득과 개발요령 9. 농지취득자격증명이 필요없는 경우 10. 법인의 농지취득이 가능한 경우 11. 농지 자경의무는 농지법의 기본이념 12. 농업인 농지원부와 농업경영체 등록 13. 농지전용의 기준 절차 및 비용 14. 피해방지계획서 작성 요령 15. 농지의 타용도일시사용허가 16. 농지개량으로 땅값을 올린다. 제3부 농지의 특별한 활용방안 17. 농업인주택 농림시설과 농지전용신고 18. 농지임대차와 농지연금이 가능한 경우 19. 8년 자경 양도세 면제와 농지 대토 요건 20. 그린벨트 농지에서 할 수 있는 개발행위는 21. 그린벨트 이축권의 요건과 절차 22. 농지에 무허가 농가주택이 있는 경우의 대책 23. 내 밭 옆의 국공유지를 불하받는 요령 24. 하천부지 점용허가와 폐천부지 불하 25. 농지 안에 폐구거가 있는 경우 대책 제4부 산지개발의 기초 26. 산지개발과 임야의 활용방안 27. 산지개발에 임도 개설은 기본 28. 토림과 등록전환 29. 조림사업과 산림복합경영에 적합한 임야 30. 귀농자는 임업용산지를 골라라 31. 임업용산지에서 가능한 개발사업과 건축물 32. 공익용산지도 쓸모있는 경우가 있다 제5부 산지개발의 전문가 되기 33. 산지전용의 기준 절차 및 비용 34. 산림조사서와 산림경영계획서 작성요령 35. 산의 평균경사도 측정방법 36. 입목축적과 입목본수도 산정방법 37. 산지개발 시 고도제한 38. 임야의 연접개발제한은 살아 있다 39. 산을 개간하여 과수원 만들기 40. 토석채취와 토사반출 허가절차 41. 수종갱신과 벌채허가 받기 제6부 임야의 활용방안 42. 산림경영관리사와 산지의 일시사용 신고 43. 자연휴양림과 수목원 청소년수련원 조성절차 44. 수목장에 적합한 임야 고르기 45. 묘지의 설치요령 46. 산에 있는 묘지의 처리대책과 분묘기지권 47. 임야에 연수원과 박물관 미술관 짓기 48. 오토캠핑장과 승마연습장 인허가 요건 49. 국유림 대부 요령 50. 폐교의 입찰 불하와 활용방법 부록

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제21장 그린벨트 이축권의 요건과 절차

그린벨트에서의 주택 신축제한 및 이축권 인정범위에 관하여는 그간 근거법령인 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법령 시행규칙 등의 개정이 잦았던 관계로, 많은 변경과 수정을 거듭해 왔다. 2013년3월1일 현재 기준으로 그린벨트 이축권의 규제를 알아본다.

1. 그린벨트에서의 주택신축 제한

그린벨트는 전국의 7대 광역시와 마창진(마산 창원 진해 - 현 창원시)에 지정되어 있으며, 임야와 마을 등 자연환경이 비교적 잘 보전되어 있어, 전원주택지로 인기가 많다. 그러나 그린벨트 내에서는 땅을 새로 사서 들어오는 외지인은 물론, 그곳에 거주하는 주민도 마음대로 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 그린벨트의 지정 목적 지체가 도시의 연담화를 막기 위한 것이기 때문에 주택은 물론 각종 건축불과 구축물 등 시설과 토지의 형질변경이나 토지분할조차 엄격히 규제하고 있기 때문이다. 거기다가 수도권 그린벨트는 모두 토지거래허가구역이다. 그린벨트 내의 좋은 전원주택지를 사서 집을 짓는 다는 것은 매우 힘든 일인 것이다.

원주민이라 할지라도 그린벨트 내 대지나 기존 주택이 있었던 토지 혹은 자기 과수원 등지에서만 집을 지을 수 있고, 1회에 한하여 증개축이 가능하다. 원주민은 그린벨트 지정 이전부터 그곳에 살고 있었던 경우에는 기존주택을 최대 5층 이하 300㎡(90평)까지 증개축이 가능하다.

외지인의 경우에는 그린벨트로의 이주 후 바로 주택을 지을 수 없다. 그린벨트 지역 내로 주민등록을 옮기고 실제 거주하고 난 후 3년이 지나야 비로소 주택을 신축할 수 있다. 그 주택도 100㎡(30평)만을 지을 수 있다. 음식점 허가를 받으려면 이주 후 5년은 지나야 한다. 그래서 외지인이 그린벨트에 바로 집을 지을 수 있는 방법으로 이축권을 활용하는 방법이 생겨나게 된 것이다.

개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.
▶ 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지▶ 개발제한구역 지정 당시부터 주택(개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지.
▶ 예외적으로 규정하고 있는 이축권(전, 답이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 경우)

공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우 혹은 타인 토지상의 주택을 중개축이 불가능한 경우에 발생하는 것이 아축권이다.

2. 이축권의 의미

이축권이란 기존에 그린벨트 내에서 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존주택을 계속 유지하기 어려운 경우에 인근지역으로 새로 부지를 마련해서 집을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 개발제한구역 내에서 부득이 집이 철거되거나 이주해야 하는 경우 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법령에서 특별히 예외로 인정하고 있는 제도다. 흔히 용마루라고 불리우며, 말하자면 그린벨트 내에서 법으로 인정하는 입주권 딱지라고 할 수 있다.

3. 이축권이 생기는 세 가지 경우와 행사기간

이축권이 생기는 경우는 그린벨트법(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률)시행령에서 규정하고 있다. 그간 여러 차례의 법령개정으로 그 내용이 많이 달라졌으며, 2013년3월1일 현재의 규정은 다음과 같다.

(1) 공익이축권 - 공익사업의 시행으로 인한 경우
기존 주택이 그린벨트 내 도로개설, 공원조성 증으로 기존의 건물 주택이 철거된 경우
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으
로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우에 이축권이 발생한다. 다만 공익사업의
경우 따로 이주대책이 세워져 있는 경우에는 이축권을 인정하지 않는다. 이 이축권은
철거일로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.

(2) 재해이축권 - 자연재해로 인한 경우
홍수 태풍 등의 자연재해로 집이 유실된 경우에 발생하며, 재해발생일로부터 6개월 이
내에 행사하여야 한다.

(3) 일반이축권 - 타인 토지 상의 건축물 소유자
개발제한구역 지정이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터
다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하
여 증축 또는 개축 할 수 없는 주택에서 이주해야할 경우 이축권이 발생한다.

--- pp.203-205

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최근 십 여 년간 우리나라 농촌이 많이 바뀌고 있다. 계속되는 이농현상의 결과 농촌인구는 매년 급격히 감소하고, 농촌사회는 고령화로 치달리고 있다. 거기에 농산물 개방으로 국내 농산물의 보호는 한계에 도달하고 있다. 농촌의 유휴농지 증대와 농촌 노동력의 부족에 따른 인건비 상승은 농업경영의 원가압박과 농가부채의 증가로 이어져 소규모 자영농민의 생존문제가 갈수록 심각해지고 있다. 반면 도시인은 대도시 인구집중에 따른 치열한 생존경쟁, 주거비용의 급등, 교통의 혼잡과 악화되는 도시환경으로 건강을 잃으며, 도시생활에의 환멸과 염증이 쌓여 가고 있다. 그들은 지금 시골의 맑은 공기와 깨끗한 물을 목말라 하고 있다. 거기에 정년과 무관하게 해마다 되풀이 되는 기업 구조조정의 소용돌이 속에서 많은 젊고 유능한 인력이 본인의 의사와 관계없이 쏟아져 나온다. 실업의 확대와 도시 일자리의 감소는 중산층 가계의 기반을 흔들고 있다. 근래에는 도시의 은퇴자와 유능한 전문인력의 자연스러운 농촌유입이 서서히 일어나고 있는 추세이다. 귀농과 귀촌을 비롯한 주말농장 농가주택에의 작은 바램 등 도시인의 농촌 회귀 움직임은 도시인에게나 농촌의 입장에서나 매우 바람직한 일이 아닐 수 없다. 그리고 그러한 흐름은 앞으로 세월이 흐를수록 필연적으로 늘어날 것으로 전망된다. 저자는 이 책의 배경을 이러한 시대적 추세에 바탕한 것이라고 설명한다. 지금 우리나라 전역에서는 장기간 부동산 경기의 침체로 지주들의 토지개발과 활용 을 시도하는 노력이 진행되고 있다. 도시와 농촌의 토지시장에는 커다란 변화의 물결이 일고 있으며, 도시와 농촌 간에는 소리 없는 이동이 진행되고 있다. 농촌과 산촌생활을 하려는 귀농희망의 도시민이 늘고 있는 것이다. 그리고 장기간 부동산 경기의 침체로 지주들의 토지개발과 활용 등 탈츨구를 향한 시도가 시작되고 있다. 이 책은 이러한 추세를 배경으로 비도시지역을 개발하여 하거나 농촌과 산촌생활을 하려는 이들을 위한 친절한 안내서라고 할 수 있다. 도시를 떠나 귀농과 귀촌을 신중히 검토하고 있는 이들에게는 귀농의 결심에서부터 정착할 농가주택과 농지와 임야를 마련하는 방법까지 친절히 안내하고 있다. 거기에 이들이 지방에서 정착하기 위하여 필요한 벌채 개간, 수종갱신, 농막과 산림경영관리사, 농지전용과 산지전용 등 각종 토지개발방법을 공법적 관점에서 꼼꼼히 설명해주고 있는 것이 이 책의 장점이라 할 수 있다. 특히 인허가에 관련하여 근거되는 현행법령에 의거하여 신청양식, 첨부서류, 심사기준 등을 명확하게 구체적으로 해설하고, 각 지차체의 조례까지 인용하고 잇다. 이 책은 또한 가족들과 함께 작은 여유를 찾으려는 도시민들이 주말농장을 소유하는 절차와, 소형주말주택을 마련하는 요령을 상세히 설명해준다. 저자는 현업에 종사하는 토지개발 컨설팅 전문회사의 대표로서, 실무적이고 현실적인 사례 등을 위주로 쉽게 설명하고 있어, 일반인이 금방 이해하여 참고할 수 있다. 저자는 서울대학교 법과대학을 졸업하고 (주)한진중공업 기획관리본부장을 역임한 건설인으로서, 오랜 중개 및 컨설팅 실무경험과 강의를 통하여 축적한 노우 하우로 다양한 사례를 실감나게 소개하고 있다. 토지투자에 관심을 가진 토지투자자는 물론 토지개발업계에 종사하고 있는 분들과 공인중개사의 실무에 많은 참고가 될 것으로 보인다. 대상 독자는? 이 책은 세 가지 부류의 독자를 대상으로 하고 있다. 필자가 생각한 첫번째의 독자층은 농촌생활과 자연체험을 가까이 하고 싶어 하는 평범한 도시민이다. 저자가 가야컨설팅 홈페이지를 7년 이상 직접 운영하면서 느낀 점은 농촌생활을 길게 혹은 짧게라도 체험하고 싶어 하는 도시인이 의외로 많다는 것이었다. 그리고 그 분들은 커다란 농장이나 값비싼 별장을 바라는 것이 결코 아니었다는 것이다. 도시인들의 바램은 그저 수도권에 손바닥만한 작은 주말농장을 갖거나, 공기 좋은 강원도에 허름한 주말농가주택 한 채를 바라는 그런 소박한 꿈이었다. 이 책에서는 도시인이 주말농장과 농가주택을 잘 고르고 실수없이 구입하는 요령과 소형주말주택과 규제가 완화된 농막과 산림경영관리사 등을 자세히 설명하고 있다. 두 번째 독자층은 지금 귀농과 귀촌을 준비하거나 심각하게 검토하고 있는 많은 분들을 상대로 하는 것이다. 귀농 귀촌의 목적과 동기는 각자에 따라 여러 가지가 있겠으나, 저자는 기본적으로 농촌에서의 삶은 도시로부터의 도피나 은퇴가 아닌 새로운 제2의 출발이 되어야 한다고 생각한다. 즉 도시에서 농어촌이나 산촌에 들어가는 것은 그곳에서 농림어업인으로서 행복하게 정착하여, 새로운 직업인으로서 새 출발이 되어야 한다고 믿는다. 귀향지는 제2의 고향이요, 최후의 정착지가 되어야 한다고 보는 것이다. 그러려면 농촌에서의 생활은 단순한 은퇴나 휴양이 아닌 고정적인 농가소득이 있어야 한다고 본다. 그리고 그것은 통상 말하듯이 “땅이나 파고,“ ”텃밭이나 가꾸며“ ”닭이나 개를 키우는“ 그런 종래의 소박한 소일거리 농업을 말하는 것이 아니다. 농촌의 수려한 경치와 맑은 공기, 좋은 물이며, 산과 들에서 나오는 산채와 약초 등을 이용하여 민박 등 농촌관광사업을 운영하고, 유휴산림에 버섯, 약초, 산야채, 야생화며, 각종 유실수를 심고 염소를 키워 농가소득을 올리는 그런 전문농림업인을 지향해야 한다고 본다. 본서에서는 이러한 관점에서 친환경농산물과 특용작물, 약초재배, 민박 등 농촌관광사업과 개간, 벌채, 수종갱신 등 토지리모델링과 임야의 활용방안을 실무적으로 안내하려고 하였다. 세 번째 고려 대상은 토지 개발회사와 현업 중인 공인중개사와 자기 당에 소규모 토지개발을 하시려는 분들을 대상으로 고려하였다. 지금 수도권의 토지에 투자 혹은 개발하거나 토지중개를 하는 경우 규제가 매우 많고, 개발도 대단히 까다롭다. 거기에 개발부담금, 양도세나 종부세 등 세금 또한 만만치 않다. 최근의 토지시장에서 맨땅을 그대로 전매하거나 중개하는 것은 대단히 힘든 실정이다. 각종 규제의 강화와 세금의 중과가 너무 심한 까닭이다. 그래서 지금과 같은 시기에는 지주나 투자자는 토지 리모델링을 하여 땅의 가치를 올려서, 남보다 빨리 팔거나 직접 활용할 수 있는 방법을 적극 모색해야 한다. 형질변경, 매립, 벌채, 개간, 농지전용, 산지전용, 개발행위허가 등 실무적으로 많이 활용되는 부분을 2013년도 최신법령에 기해 빠짐없이 구체적으로 설명하고 있는 것이 본서의 특징이다. 실무와 법규를 기반으로 농촌생활을 구체적으로 안내하는 서적이 드문 현실에서 독자들은 이 책을 통하여 주말농장과 농가주택 마련 등 농촌생활의 체험과 아울러 귀농과 귀촌 시 닥치는 농지와 임야의 개발에 관한 체계적인 정보와 생생한 지식을 얻을 수 있으리라고 본다.

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